《桂林市城市更新實施辦法》是桂林市為貫徹落實國家實施城市更新行動的決策部署，加快桂林市宜居城市建設步伐，推動城市結構調整最佳化和品質提升，轉變城市開發建設模式，傳承歷史文化，提升我市人居環境質量、人民生活質量和城市競爭力，根據打造世界級旅遊城市引領城市更新活動要求，現結合桂林市實際，特制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：桂林市城市更新實施辦法
- 屬性：地方性法規
全文
第一章 總 則
第一條 為貫徹落實國家實施城市更新行動的決策部署，加快桂林市宜居城市建設步伐，推動城市結構調整最佳化和品質提升，轉變城市開發建設模式，傳承歷史文化，提升我市人居環境質量、人民生活質量和城市競爭力，根據打造世界級旅遊城市引領城市更新活動要求，現結合我市實際，特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市更新，是指對城市建成區城市空間形態和功能進行整治、最佳化、改善，實現房屋使用、市政設施、公建配套等完善，產業結構、環境品質、文化傳承等提升的建設活動。
各縣（市、區）範圍內的城市更新活動適用本辦法。
第三條 城市更新的總體目標是建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力，建立可持續的城市更新模式。
第四條 城市更新應當堅持以下原則：
（一）規劃引領、保護優先、統籌持續。將城市更新納入經濟社會發展規劃、國土空間規劃、桂林灕江風景名勝區總體規劃以及城市防洪規劃統籌實施，編制城市更新專項規劃，做到嚴控總量、區域統籌、增減平衡。在挖掘和傳承城市文脈的基礎上，著力推動生態、文化、旅遊融合發展，將建設宜居城市理念融入城市更新，推動城市高質量發展。統籌安排，創新城市發展模式，增強城市永續發展動力，穩步提升城市功能品質和完善公共服務體系，實現協調、持續、有機更新。
（二）政府引導、屬地管理、市場運作。政府充分發揮規劃引領、政策支持、資源配置作用，加大財政支持力度。強化屬地意識，提升管理效能，推動城市更新落到實處，人民得到實惠。鼓勵國有企（事）業單位與行業領先的專業化企業開展全面合作，堅持高水平策劃、市場化招商、專業化設計、企業化運營，兼顧公共利益和商業利益。
（三）評估先行、立足實際、民生優先。城市更新堅持城市體檢評估先行，“無體檢不更新”，對城市人居環境改善、城市規劃建設管理工作成效等進行定期分析、評估、監測和反饋，把握城市發展狀態。根據城市建設需要合理確定城市更新重點，劃定城市更新單元，科學編制城市更新規劃和計畫。城市更新分為開發重建、整治修繕、歷史文化保護等，應當立足實際，突出重點，先易後難，有序推進。城市是人民的城市，人民是城市的主人。堅持以人為本，充分尊重民意，將民眾更新願望強烈的片區優先納入更新範圍，充分調動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性，共同推進城市更新工作。
（四）創新機制、注重傳承、突顯特色。大膽改革創新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，在城市更新中融入現代城市發展理念，推動歷史文化保護與文化、旅遊、體育、商業等行業融合，推動城市高質量發展。鼓勵、支持對保護保留建築進行活化利用。城市更新需延續城市的記憶和生命，留住名城風貌，保住桂林山水。依託桂林山水文化，深入挖掘人文歷史底蘊，創新文化產品，突出桂林特色，實現城市有機更新。
第五條 城市更新主要內容：
（一）完善城市空間結構，提高城市綜合承載能力
科學合理規劃城市的生產空間、生活空間和生態空間，形成城鎮空間與自然生態相互嵌套的布局模式。科學合理安排城市建設用地結構和開發強度，優先保障城市基礎設施和公共服務設施建設，科學銜接與混合嵌套城市空間，促進城市生產空間集約高效、生活空間舒適宜居、生態空間綠色協調。
（二）開展城市體檢工作
根據“一年一體檢、五年一評估”要求，開展城市體檢工作，按照城市自體檢、第三方體檢和社會滿意度調查相結合的方式紮實開展城市體檢工作，精準查找城市建設和發展中的短板與不足，採取有針對性的措施加以解決，努力建設沒有“城市病”的城市。
（三）實施城市生態修復和功能完善
堅持以資源環境承載能力為剛性約束條件，以建設美好人居環境為目標，完善城市生態系統，保護城市山體自然風貌，修復河湖水系和濕地等水體，補足城市基礎設施短板，完善和提升城市功能，加強桂林山水綠色生態網路建設。繼續進行黑臭水體治理，持續推進城鎮污水處理提質增效工作，補齊生活垃圾處理設施短板。
（四）強化歷史文化保護，塑造旅遊名城風貌
建立城市歷史文化保護與傳承體系，加大歷史文化名勝名城名鎮名村保護力度，修復山水旅遊名城傳統格局，保護具有歷史文化價值的街區、建築及其影響地段的傳統格局和風貌，推進歷史文化遺產活化利用，不拆除歷史建築、不拆真遺存，留存城市記憶，凸顯桂林歷史文化名城城市特色，避免千城一面，萬樓一貌。對歷史建築，堅持留、改、拆並舉，以保留保護為主的原則，在城市更新中加強歷史文化保護，既改善人民的居住環境，又保護歷史文化底蘊，在保護中更新，在更新中保護。加強城市古樹名木的保護，保護好城市生態環境。在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈。全面開展城市設計工作，加強建築設計管理，最佳化城市空間和建築布局，繼續加強新建高層建築管控，治理建築亂象，塑造桂林旅遊名城風貌。
（五）加強居住社區建設，補齊居住社區設施短板
以安全健康、設施完善、管理有序為目標，把居住社區建設成為滿足人民民眾日常生活需求的完整單元。開展完整居住社區設施補短板行動，因地制宜對居住社區市政配套基礎設施、公共服務設施等進行改造和建設。推動物業服務企業大力發展線上線下社區服務，滿足居民多樣化需求。建立黨委領導、政府組織、業主參與、企業服務的居住社區治理機制，推動城市管理進社區，提高物業管理覆蓋率。
（六）推動城市基礎設施提質增效
以建設宜居城市為目標，推進污水、雨水、供水、燃氣等“地下管網”基礎設施建設，實施“暢通緩堵”工程和交通節點改造工程，進一步完善城市框架性道路結構，實施交叉口最佳化提升工程，完善城市停車設施，完善城市慢行環境，保障非機動車道和人行道的連續性，建設城市綠道、跑道，建設可休憩、健身、跑步的友好街道，完善片區市政基礎配套設施，改善城市安全，努力創造宜業、宜居、宜樂、宜游的良好環境，打造世界級旅遊城市。
（七）推進城鎮老舊小區改造
進一步摸清底數，合理確定改造內容，科學編制改造規劃和年度改造計畫，有序組織實施，結合居住社區、綠色社區建設，建立健全老舊小區改造長效管理機制，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，完善項目審批、技術標準、存量資源整合利用、財稅金融土地支持等配套政策，確保改造工作順利進行。老舊小區改造中加強對原有樹木的保護，加強綠化美化，建設綠色宜居小區。改善提升居住環境，保障人民居住安全。
（八）增強城市防洪排澇能力
堅持系統思維、整體推進、綜合治理，統籌區域流域生態環境治理和城市建設，將山水林田湖草沙生態保護修復和城市開發建設有機結合，提升自然蓄水排水能力。按照“國家級海綿城市示範城市”建設要求，系統化全域推進海綿城市建設，打造生態、安全、可持續的城市水循環系統。加快建設和完善城市防洪排澇設施體系。
（九）全力推進灕江風景名勝區生態系統保護和修復治理
圍繞打造世界級旅遊城市總目標，秉持“山水林田湖草沙是一個生命共同體”理念，持續推進灕江流域土地綜合整治、礦山生態環境修復、流域水環境保護治理、污染與退化土地修復治理、生物多樣性保護、重要生態系統保護修復等。
（十）市人民政府認定的其他城市更新情形。
第二章 工作機制
第六條 成立桂林市城市更新工作領導小組（以下簡稱“領導小組”），由市人民政府分管副市長任組長，由市人民政府分管副秘書長，市住房城鄉建設局局長任副組長。領導小組成員由市發展改革委、市教育局、市科技局、市公安局、市民政局、市財政局、市人力資源社會保障局、市自然資源局、市生態環境局、市住房城鄉建設局、市交通運輸局、市水利局、市商務局、市文化廣電和旅遊局、市衛生健康委、市市場監管局、市體育局、市統計局、市鄉村振興局、市應急局、市城管委、市行政審批局、市林業和園林局、市機關事務管理局、灕江風景名勝區管委會、市大數據發展局、廣西電網桂林供電局、桂林兩江國際機場、市消防救援支隊、市通信管理辦公室等單位分管領導組成。各縣（市、區）應當參照成立相應的組織機構。
領導小組負責貫徹落實中央和自治區有關城市更新工作的方針政策以及市委、市政府工作要求，統籌全市城市更新工作，研究解決我市城市更新工作中的重大問題。
領導小組辦公室設在市住房城鄉建設局，辦公室主任由市住房城鄉建設局局長兼任，副主任由市住房城鄉建設局分管領導兼任，工作人員由領導小組各成員單位抽調業務骨幹組成。
領導小組辦公室承擔領導小組日常工作，負責與領導小組領導、成員單位的聯絡工作，貫徹落實領導小組各項工作部署，研究提出推動我市城市更新的意見建議；統籌協調各成員單位按照職責分工做好我市城市更新工作；及時傳達和執行市人民政府的各項決策，並檢查和報告執行情況；完成領導小組交辦的其他工作。
第七條 各級各有關部門應當完善城市更新政策措施，深化制度創新，加大資源統籌力度，支持和保障城市更新。各相關部門依據職責分工共同推進城市更新各項工作。各縣（市、區）人民政府是城市更新工作的責任主體，應當指定相應部門作為城市更新的組織實施機構，具體負責組織、協調、督促、管理，統籌推進本轄區城市更新工作。灕江風景名勝區管委會指導、督促、協調灕江風景名勝區內相關縣（區）完成城市更新工作。
第八條 市住房城鄉建設局指導編制城市更新技術導則，提出片區策劃指引和項目實施方案指引，明確相關技術要求，指導城市更新規範實施。
第九條 市自然資源局指導各縣（市、區）人民政府開展更新單元城市設計工作，對城市更新單元規劃用地布局、地塊開發建設指標、城市設計指引以及相關規劃管控要求提出最佳化建議。
第十條 財政、金融等部門指導編制城市更新資金管理辦法等相關檔案，規範城市更新資金的籌集、申請、使用和管理。
第十一條 各縣（市、區）人民政府應當結合實際，研究初步劃定城市更新單元並明確相關建設時序。
各成員單位根據自身職責做好本職工作。
第三章 區域評估
第十二條 根據城市更新技術導則和城市更新單元城市設計，各縣（市、區）人民政府組織開展城市更新區域評估。區域評估應當充分結合本轄區發展和民生訴求，同時徵詢相關部門、利益相關人和社會公眾、意向實施主體等權利人的意見，並組織專家論證，合理確定城市更新需求。編製成果報領導小組辦公室備案。
第十三條 城市更新區域評估應當形成評估報告，主要包括以下內容：
（一）片區評估。明確片區發展目標、功能最佳化、產業定位、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環境改善、城市防洪能力提升、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求、規劃調整建議等內容。
（二）更新單元。圍繞打造世界級旅遊城市，建設宜居城市戰略定位，按照公共要素配置要求和相互關係，對建成區中改善需求迫切、近期有條件實施的片區，結合產業功能布局等劃定城市更新單元。
（三）必要性和可行性。綜合民眾意願、區域現狀、社會穩定風險、資金平衡等方面因素，論證城市有機更新的必要性和可行性。
第四章 項目實施
第十四條 各縣（市、區）人民政府以片區評估為基礎，統籌各方意見，制定本轄區城市更新年度計畫。年度計畫應當包括具體項目（儲備項目和實施項目）、前期業主或者實施主體、邊界和規模、投資以及進度安排等內容，報領導小組審定後實施。領導小組審定後報市人民政府審定，納入市級城市更新項目庫，作為推進實施舊城區改造項目的依據。
第十五條 納入年度計畫的城市更新項目，由前期業主根據片區策劃方案編制項目實施方案。項目實施方案應當包括更新方式、供地方式、投融資模式、可行性研究、規劃設計（含規劃調整）方案、建設運營方案、社會穩定風險評估等內容。項目實施方案由前期業主報項目所在地縣（市、區）人民政府組織審批。
第十六條 城市更新可以單獨或者綜合採取下列方式推動實施：
（一）保護傳承。在符合保護要求的前提下對建築進行維護修繕、綜合整治和功能最佳化，對建築所在區域以及周邊的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，對涉水區域提升防洪標準，不改變建築整體風貌、主體結構和重要飾面材料，不進行新建、擴建、改建活動。
（二）更新改造。在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過對建築進行局部改建、功能置換、修繕翻新，對建築所在區域的城市基礎設施、其他配套設施進行完善等建設活動，促進建築活化利用、城市基礎設施提質增效和人居環境改善提升。
更新改造應當堅持現狀底線管控原則，確有實施困難的，在滿足消防、安全等要求的前提下，按照規定徵詢相關權利人意見後，部分技術指標可以結合實際情況合理控制。
（三）拆舊建新。將原有建築物進行拆除，按照相關土地以及規劃要求重新建設；或者在“不超過國有土地和房屋不動產權證書記載的用地面積和建築面積，不改變原房屋用途和內部結構，不突破原建築占地面積和原建築高度”的原則下，對危舊房屋進行拆除重建。
城市更新項目應當符合歷史建築保護、古樹名木保護、古樹後備資源保護以及工程建設管理的相關規定；嚴格控制大規模拆除、嚴格控制大規模增建、嚴格控制大規模搬遷等，符合《住房和城鄉建設部關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）的相關規定。
第十七條 各縣（市、區）人民政府按照有關規定確定城市更新項目實施主體。城市更新項目應當選擇有實力的國有企業、社會資本，或者由國有企業和社會資本合作作為項目實施主體。
綜合整治類項目（含保護傳承與更新改造類型）由政府主導或者原不動產權利人自行實施。原權利人有更新意願的，可以由原權利人在各縣（市、區）人民政府的組織下，通過直接委託、公開招標等方式確定實施主體。由原權利人實施更新的，可以採取與市場主體合作方式。
拆舊建新類項目可以採用政府自行實施改造、土地熟化投資人改造和自主改造三種模式。需引入土地熟化投資人的，通過公開招標的方式徵集，各縣（市、區）人民政府與中標的土地熟化投資人簽訂協定，明確相關監管要求和違約責任，按協定約定實施改造。
城市更新項目需要辦理供地手續的，可以採用招標、拍賣、掛牌（含帶方案招拍掛），協定出讓，劃撥等方式。
實施主體參與項目前期徵收和施工準備前期工作，在完成房屋徵收補償、形成“淨地”後，可以定向掛牌、邀請招標等方式實施土地出讓並簽訂土地使用權出讓契約，土地出讓金可以按照有關規定在不超過一年內繳清。
第十八條 城市更新因協定搬遷、房屋徵收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式使得國有土地使用權以及房屋所有權權屬發生轉移的，可以提交權屬發生轉移的材料等依法依規申請辦理不動產登記。
城市更新不涉及國有土地使用權以及房屋所有權變動的，可以通過市場租賃方式取得原建築使用權。
城市更新既不涉及國有土地使用權以及房屋所有權變動，也不需要取得原建築使用權的，經充分徵求原建築權利人意見後依法實施。
第十九條 城市更新應當堅持策劃、設計、運營一體化，最佳化資源配置，充分利用政策支持，力求實現項目自身盈虧平衡。
第二十條 對經濟無法平衡的城市更新項目，在符合規劃要求的前提下，可以在本轄區內選取地塊，經項目所在地縣（市、區）人民政府認定後，作為項目平衡地塊，增強城市更新項目資金統籌平衡能力；對本轄區內無法平衡的項目，經上報市人民政府同意後，可以在全市範圍內落實項目平衡地塊，平衡地塊以帶城市設計方案出讓方式供應。
第二十一條 城市更新項目立項、環評、用地、規劃、建設、防洪、消防、節能、園林綠化等各環節涉及有關部門審批的事項，各相關部門應當最佳化審批流程，開闢綠色通道，實行並聯審批、限時辦結。
第二十二條 各縣（市、區）人民政府應當建立部門聯動機制和項目準入退出機制，與實施主體簽訂履約協定書，實施項目動態監管。
第五章 資金籌措
第二十三條 多渠道籌集城市更新資金，具體包括：
（一）各級財政安排的城市更新資金；
（二）金融機構融資資金；
（三）參與城市更新的市場主體投入的資金；
（四）土地使用權人和房屋所有權人自籌資金；
（五）其他符合規定的資金。
第二十四條 各級政府應當加強對城市更新的財政投入，鼓勵通過發行地方政府債券等方式，加大政府專項債券對城市更新的支持；鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產品；支持符合條件的企業在多層次資本市場開展融資活動，發揮金融對城市更新的促進作用；合理引導居民出資參與更新改造。
積極引入各類社會資本，探索設立城市更新專項基金。
第二十五條 充分發揮財政資金的撬動作用，整合利用城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項財政資金統籌用於城市更新。
第二十六條 鼓勵和引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項目，探索城市更新政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設模式。
第六章 政策支持
第二十七條 市住房城鄉建設局建立城市更新管理制度。各項城市更新建設活動應當符合空間形態和功能提升的要求。
第二十八條 城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨開發條件的土地，可以與周邊用地整合實施。鼓勵利用城市中的零星土地，進行城市微型公共空間改造，建設口袋公園、運動場地、社區活動場地等。
第二十九條 鼓勵城市更新項目探索跨項目、跨片區統籌、開發運營一體化的運作模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營。
第三十條 符合條件的城市更新項目，給予政策扶持。
第三十一條 因歷史風貌保護、舊住房更新、重點產業轉型升級需要，有關建築間距、退讓、密度、面寬、綠地率、交通、市政配套等無法達到標準和規範的，有關部門應當按照環境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新的標準和規範。
第三十二條 臨桂新區範圍內項目的用地性質、容積率、建築高度等指標，在保障公共利益、符合更新目標的前提下，可以按照規劃予以最佳化。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》等相關審批程式報批。
第三十三條 加強存量用地、低效用地建設再開發利用。
第三十四條 在項目實施過程中，積極開展公平競爭審查工作，確保不發生排除、限制競爭的情況。
