《東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）》是東方市人民政府辦公室於2022年4月30日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）
- 頒布時間：2022年4月30日
- 發布單位：東方市人民政府辦公室
印發通知,細則全文,內容解讀,
印發通知
東方市人民政府辦公室關於印發東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）的通知
各鄉、鎮人民政府，市華僑經濟區管委會，市政府直屬各單位：
《東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）》已經十六屆市政府第12次常務會議審議通過，現予印發，請認真組織實施。
東方市人民政府辦公室
2022年4月30日
（此件主動公開）
細則全文
東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）
第一章 總 則
第一條 為進一步規範東方市域範圍內墾區個人建房行為，嚴格保護和合理利用墾區國有土地資源、保障墾區企業、職工及居民合法權益，根據有關法律法規及《海南省墾區建房管理辦法》等規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用於我市行政區域內墾區職工、戶籍在墾區的居民改建、重建和新建自住住房的管理。墾區集中建房參照《海南省墾區建房管理辦法》等規定。墾區職工、居民在生產用地自建的生產管理用房不在本實施細則管理範疇。
第三條 墾區個人建房是指墾區職工、居民建造唯一自住住房的行為。
第四條 墾區建房以集中建房為主，個人建房為輔。除符合我市國土空間規劃的新建住房和原址改建、重建外，墾區原則上實行集中統一規劃建設保障性住房。個人新建住房僅限於並場隊、難僑隊的職工和居民。
第五條 墾區建房應當堅持安全、適用、經濟和美觀的原則，應符合規劃、節約用地、注重防災、安全施工、保護環境，體現地域特色，注重加強建築風貌管控引導。
第六條 市自然資源和規劃局負責墾區建房規劃等審批管理；市住房和城鄉建設局負責個人建房審批後總建築面積在400平方米及以上的房屋建設施工和監管，需採取“隨機+公開”的原則抽查，年度監督抽查率不低於20%；市級（鄉鎮）行政執法部門負責查處違法建設；市發展和改革委員會、市財政局等部門按各自職責做好有關工作；墾區所屬鄉鎮政府（感城鎮、大田鎮、東河鎮）會同海墾集團及其墾區二級企業負責組織編制墾區產業發展規劃、墾區詳細規劃、生產隊居民點村莊規劃；各鄉鎮人民政府（感城鎮、大田鎮、東河鎮）可委託農場居負責人員資格審核等具體事務。
海墾集團及其墾區二級企業負責建房資格初審報送；海墾集團及其墾區二級企業共同配合協助各鄉鎮人民政府（感城鎮、大田鎮、東河鎮）和相關部門做好墾區建房協調、督促、指導工作。
第二章 規劃和用地
第七條 墾區建房應當符合我市總體規劃和墾區產業規劃，嚴格遵循“先規劃、後建設”原則，不符合規劃的不得審批。墾區場部建房必須符合所在場部控制性詳細規劃。
城鎮、產業園區、旅遊度假區等市重點管控區範圍內的墾區建房必須同時符合相關規劃管控要求。
第八條 墾區個人建房所占用土地屬於國有土地。
墾區建設的住房不得對外銷售或轉讓。確需退出的，由墾區二級企業按規定回購，統一管理、統一分配。
第九條 墾區建房嚴格執行“一戶一宅”制度，符合條件的一戶職工、居民只能使用一處住宅用地或購買一套保障性住房。
第十條 墾區個人新建、擴建住房，每戶住宅用地面積原則上不得超過120平方米，擬建建築占地面積不得大於住宅用地面積，樓層不得超過三層，高度不得超過12米；墾區二級企業根據並場隊土地資源狀況、申請人的人口等情況適當放寬標準，原則上每戶住宅用地面積最多不得超過175平方米，住宅建築基底面積不宜大於宅基地面積的80%。
第十一條 墾區建房應當充分利用存量建設用地，確需使用新增建設用地的，應遵循節約集約利用原則，依法辦理農用地轉用等審批手續。
第十二條 墾區個人建房可選用省和市相關部門推薦的村鎮居民住宅建築設計圖集或自行委託建築設計單位設計住宅建築圖紙。
第三章 申報主體和條件
第十三條 戶籍在墾區範圍內的職工、居民，或戶籍不在墾區，但在墾區企業連續工作滿5年的墾區職工（以社保繳納憑證或個人所得稅繳納憑證為準），具備以下條件之一的，可申請個人新建、擴建、改建、重建自住住房，其中個人新建住房僅限於並場隊、難僑隊的職工和居民。
（一）因無住宅或現有住宅面積低於我市劃定的人均18平方米住房困難標準的；
（二）因國家建設需要、實施城鄉規劃以及進行公共設施和公益事業建設，需要拆遷安置的；
（三）因發生或防禦自然災害，需要安置的；
（四）原有住宅需要拆除重建的。
第十四條 有下列情形之一的，不予批准墾區個人新建住房。
（一）墾區職工、居民在墾區已有一套自有住房，且家庭人均住房建築面積超過我市劃定的人均18平方米住房困難標準的；
（二）墾區職工、居民在海南省境內擁有商品住房、政策性住房（公共租賃住房除外）的；
（三）墾區職工、居民將墾區內自有住房進行出租、轉讓的；
（四）不符合房地產調控政策的。
第十五條 分戶建房應當按“一戶一宅”的法律規定及“戶”的確定，以公安部門戶籍登記為準，重新確定使用權及住宅用地面積。分戶建房需要申請新住宅用地且達到法定結婚年齡（男22歲、女20歲）並已結婚立戶，優先在原住宅用地超過限額標準的範圍內安排。
第四章 個人建房
第十六條 墾區職工、居民符合個人建房申報條件的，申請人應向其所在墾區二級企業提出建房申請，並提交以下材料：
（一）身份證（申請人）、戶口本（含家庭人員）和個人建房承諾書、宗地坐標資料和建築設計圖紙；
（二）《東方市墾區建設規劃許可證審批表》和《東方市墾區居民建房用地三級審批表》；
（三）報建領導小組同意意見書；
（四）墾區居民新建房屋宗地核實意見。
以上宗地坐標資料費及後續建築圖紙設計費等相關費用由申請人自行承擔。
第十七條 墾區二級企業接到墾區個人建房申請後10個工作日內，對申報材料進行初審，在《東方市墾區建設規劃許可證審批表》和《東方市墾區居民建房用地三級審批表》上作出初審意見。初審內容包括：申請人及家庭成員是否符合申請建房條件，擬建設地塊四至範圍、家庭成員或相關權利人是否存在土地糾紛，擬建地塊是否符合墾區詳細規劃。經初審符合條件的，墾區二級企業將相關材料報送所在農場居。對初審不符合條件的，墾區二級企業應一次性出具書面審核意見告知申請人。
第十八條 農場居在接到申請人申報材料後將符合建房申報條件的審核結果在其所屬場部進行公示，公示時間為7個工作日。公示期滿後，農場居需在3個工作日內出意見。公示期內無異議或有異議但經核實其異議不成立的，農場居視同人員資格符合條件並在《東方市墾區建設規劃許可證審批表》和《東方市墾區居民建房用地三級審批表》作出審查意見。對覆核不符合條件或公示期內有異議且經核實異議成立的，農場居應一次性出具書面覆核意見告知申請人不符合條件。
第十九條 人員身份資格和建房地塊規劃審核合格後，由農場居將申請人申報材料轉由墾區所屬鄉鎮政府按程式審批。
（一）墾區二級企業應當在接到申報材料後3個工作日內，向墾區所屬鄉鎮政府申請組織實地踏勘，核實土地利用現狀，審核擬用地是否符合我市國土空間規劃和墾區詳細規劃，對符合規劃同時符合土地利用現狀的，出具墾區個人建房符合規劃建設的意見。對符合規劃但不符合土地利用現狀的，即個人建房用地涉及新增建設用地的，由墾區所屬鄉鎮政府將相關材料報市自然資源和規劃局相關部門辦理新增建設用地報批手續，涉及耕地的由墾區自行落實耕地占補平衡，其中所涉新增建設用地有償使用費、耕地開墾費等費用由市政府承擔。待個人建房用地的土地利用現狀變更為建設用地後，市自然資源和規劃局告知墾區所屬鄉鎮政府，鄉鎮自然資源和規劃所再出具墾區個人建房符合規劃建設的意見。對不符合規劃又不符合土地利用現狀的，應將申報材料退回並一次性告知不能辦理的理由或需修改的事項等。
（二）申請人依據墾區個人建房條件委託具有相應設計資質證書的單位進行圖紙設計（包括但不限於住房樓層、結構和戶型面積），或選用免費提供的設計圖紙。
（三）墾區所屬鄉鎮政府對設計圖紙進行審查，審查內容包括擬建房位置以及層數、高度是否符合標準等。審查合格的，由墾區所屬鄉鎮政府在《東方市墾區建設規劃許可證審批表》和《東方市墾區居民建房用地三級審批表》作出審批意見。
第五章監督檢查和法律責任
第二十條 墾區建房應當嚴格按照用地批准檔案和規劃建設許可的內容進行施工。
第二十一條 各鄉鎮人民政府（感城鎮、大田鎮、東河鎮）、市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市綜合行政執法局等部門要按職責加強對墾區建房的監督檢查。
第二十二條 墾區二級企業對本轄區內墾區個人建房進行事後管理，對住房的建設情況進行複查並對該房屋建立台賬。
第二十三條 墾區二級企業、墾區職工、其他企事業單位和個人有下列行為之一的，由市綜合行政執法局和鄉鎮人民政府等有關部門依照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《海南經濟特區土地管理條例》《海南省城鄉規劃條例》《海南省查處違法建築若干規定》等法律法規查處;構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。
（一）未經批准擅自將墾區土地對外轉讓或合作開發建設的；
（二）未取得鄉村建設規劃許可證或未按照許可證審批意見進行建設的；
（三）採取提供虛假材料等手段騙取批准檔案的；
（四）非法占用墾區土地建設的。
第二十四條 市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市綜合行政執法局等部門及各鄉鎮人民政府（感城鎮、大田鎮、東河鎮）、農場居等單位工作人員在墾區建房管理中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索取賄賂等行為的，由其所在單位或紀檢監察機關給予黨紀政務處分；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。
第六章 附 則
第二十五條 本細則所稱墾區，是指海墾集團管理的下屬單位海南農墾廣壩農場有限公司管理區域（公愛居、紅泉居、廣壩居）。
第二十六條 本細則所稱並場隊是指在農墾發展各個時期，農村集體經濟組織通過轉制、並場等方式劃入國有農場管理的，且將集體土地轉化為國有劃撥土地的農場生產隊。難僑隊是指墾區於1978-1979年間安置印支難民所建的安置點形成主要用於印支難民、歸國華僑生產生活的生產隊。
第二十七條 本細則未盡事宜，按照國家、省及市有關法律法規及政策檔案相關政策執行。
第二十八條 本細則由市自然資源和規劃局負責解釋。
第二十九條 本細則自2022年6月1日起施行，有效期3年。
附屬檔案：1.東方市墾區個人報建材料清單
2.東方市墾區個人建房報建流程圖
內容解讀
一、起草背景和依據
早期農場職工自建房屋多為上世紀八九十年代建設，主要為瓦房，部分房屋破舊且面積較小，不能滿足農場居民發展及住房需求，農墾體制改革後，社會管理職能、人員雖然已經逐步劃為地方政府管理，然而住房問題卻長期得不到妥善的解決，若要在舊址新建或者按照現有住房相關標準進行建設，又因房屋舊址土地性質為國有土地，無相關的土地證件，缺乏相關規定及政策的規劃指導，相關職能部門無相關審批依據而不能建房，若建房勢必造成“違法占地”“違法建築”的事實。根據省政府印發《海南省墾區建房管理辦法》的檔案精神，明確墾區建房管理及貫徹落實省深化海南農墾管理體制改革要求，規範墾區職工居民建房報建行為，嚴格保護和合理利用墾區國有土地資源、保障墾區企業、職工及居民合法權益。起草了該檔案《東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）》（以下簡稱“《細則》”）。
二、起草過程
海南省政府針對解決我省各地區農墾系統職工和居民自建房宅基地問題進行了專題研究，於2019年8月5日印發了《海南省墾區建房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），用於指導海南省各市縣解決農場職工自建房建設管理審批的問題，根據《辦法》的指導方向和框架，我局結合我市實際，按規範性檔案的要求，徵求並綜合司法局、公安局、宣傳部、大田鎮、感城鎮、東河鎮等各單位意見，進一步對《辦法》各項條款進行細化及補充，草擬了《細則》，以規範海南墾區東方市域範圍內建設職工、居民自住住房的管理。2022年3月29日我局將《東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）》呈報市政府，2022年4月6日，陳華強常委召開市政府專題會，會議原則同意《東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）》。已十六屆市政府第12次常務會議審議通過。
三、主要內容
本《細則》共有六章二十八條。
第一章總則，闡述制定《細則》的目的意義及法律依據、適用範圍、職能職責、總體原則等；
第二章規劃和用地，主要內容是墾區居民建房的用地權屬合法證明取得、用地限定、建築總面積、高度等限定要求等；
第三章申報主體和條件，主要內容是墾區建房適用主體及條件限定；
第四章個人建房，主要內容為墾區職工、居民個人申請建設住房報建資料清單、建房用地申請、審批程式及相關要求等；
第五章監督檢查和法律責任，主要是相關部門監督檢查職能劃分要求及對違反條例行為的責任追究及處罰規定；
第六章附則，主要是明確符合墾區居民建房特殊情況的處理辦法及解釋權。
四、需要說明的問題
（一）關於《東方市墾區個人建房管理實施細則（試行）》適用的範圍。
本《細則》主要適用於大田鎮紅泉居、東河鎮普光居、感城鎮公愛居等墾區東方片區職工、戶籍在墾區東方片區的居民新建、擴建、改建和重建自住住房的管理。
（二） 關於墾區建房風貌管控的問題。
針對當前墾區普遍存在風貌管理缺失等問題，本《細則》在第五條、第十二條明確在墾區居民建房管理過程中對建築風貌進行引導和監督，並建議建房戶選用東方市住房城鄉建設部門推薦的東方市黎苗特色鄉村建設建築設計方案圖集。
東方市自然資源和規劃局
2022年5月5日
