2000年11月16日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 2001年4月19日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批准 自2001年6月1日起施行
基本介紹
- 中文名：杭州市城市房地產開發經營管理若干規定
- 地址：杭州市
- 通過時間：2000年11月16
- 實行時間：2001年6月1日
規定全文,審議報告,
規定全文
（2015年6月26日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過2015年7月30日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批准）
第一條 為了規範房地產開發經營行為，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本規定。
第二條 本市行政區域內的房地產開發經營管理適用本規定。
本規定所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在國有建設用地上進行基礎設施建設、房屋建設，轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。
第三條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發的管理工作；市房產行政主管部門負責全市房地產經營的管理工作。
區、縣（市）建設行政主管部門按照職責分工負責本行政區域內房地產開發經營的管理工作，並在本行政區域內履行本規定賦予房產行政主管部門的職責。
發展和改革、國土資源、城鄉規劃、工商行政管理、價格等部門應當按照各自職責協同做好房地產開發經營相關管理工作。
第四條 房地產開發企業應當按照核定的資質等級從事相應規模的房地產項目開發。各等級資質房地產開發企業的開發項目規模限制如下：
（一）一級資質房地產開發企業可以承擔的開發項目規模不受限制；
（二）二級資質房地產開發企業可以承擔建築面積二十五萬平方米以下的房地產開發項目；
（三）三級資質房地產開發企業可以承擔建築面積十五萬平方米以下的房地產開發項目；
（四）四級資質房地產開發企業可以承擔建築面積八萬平方米以下的房地產開發項目。
第五條 新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起三十日內向建設行政主管部門申請房地產開發企業暫定資質。
新設立的房地產開發企業申請暫定資質應當按照實際承擔的房地產開發項目規模對應的資質等級配備專業技術人員。
第六條 房地產開發企業申請暫定資質的，應當填寫企業資質申報表，並提交下列材料：
（一）營業執照；
（二）章程；
（三）法定代表人的身份證明；
（四）專業技術人員的勞動契約、社會保險繳納證明、資格證書以及職稱證書；
（五）主要辦事機構所在地的辦公場所證明材料；
（六）擬進行房地產項目開發的國有建設用地使用權屬證書或者國有建設用地使用權出讓契約；
（七）法律、法規規定的其他材料。
第七條 非在本市登記的房地產開發企業在本市行政區域內從事房地產開發經營的，應當向開發項目所在地的建設行政主管部門辦理資質備案。
第八條 建設、房產行政主管部門應當對在本市行政區域內從事房地產開發經營企業的資質條件和開發經營活動進行日常監督檢查。
第九條 用於房地產開發的國有建設用地使用權出讓或者劃撥前，建設行政主管部門應當會同發展和改革、教育、民政、國土資源、城鄉規劃、文化、衛生、公安交警、土地儲備機構等單位確定項目用地的配套基礎設施和公共設施的建設內容、建設主體、建設時序，作為國有建設用地使用權出讓或者劃撥的依據。
明確建設時序的配套基礎設施和公共設施應當如期完成；不能如期完成的，由監察部門追究相關責任主體的責任。
房地產開發企業應當根據法律、法規的規定、國有建設用地使用權出讓契約的約定或者劃撥決定書的規定，將項目用地範圍內的配套設施與房屋建設項目同步設計、同步建設，並按照規定同步交付使用。
第十條 房地產開發企業應當按照國有建設用地使用權出讓契約約定或者劃撥決定書規定的開工、竣工期限進行項目開發。
第十一條 房地產開發企業應當將項目開發過程中的主要事項記載於房地產開發項目手冊，並按月報送項目所在地的建設行政主管部門備案。建設行政主管部門應當對項目手冊記載的內容進行檢查。
項目手冊記載的事項可以作為資質管理的依據。
第十二條 暫定資質的房地產開發企業在申請商品房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品房質量責任承擔主體。質量責任承擔主體應當具有法人資格和相應的賠付能力。
第十三條 建設單位應當按照國家、省和本市的有關規定對房地產開發項目進行建設工程竣工驗收並辦理備案等相關手續。
屬於住宅的房地產開發項目，建設單位應當在竣工驗收前組織分戶檢驗。分戶檢驗不合格的，不得組織項目竣工驗收。
房地產開發企業在交付商品房時，應當向買受人出示項目竣工備案表。
第十四條 房地產開發企業交付商品房時，應當向買受人提供商品房使用說明書和商品房質量保證書。
買受人應當按照商品房使用說明書的要求使用商品房。房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書載明的內容，履行商品房保修義務。
商品房屬於買受人專有部分的保修期自房地產開發企業將商品房交付買受人之日起計算。
第十五條 以出讓方式取得國有建設用地使用權的，轉讓房地產開發項目應當符合下列條件：
（一）出讓人已支付全部國有建設用地使用權出讓金並取得國有建設用地使用權屬證書；
（二）出讓人已完成房地產開發項目投資總額的百分之二十五以上；
（三）受讓人具有相應的房地產開發資質；
（四）法律、法規規定的其他條件。
依照前款規定轉讓房地產開發項目的，出讓人和受讓人應當持轉讓契約以及能夠證明前款規定事項的材料共同向國土資源行政主管部門辦理國有建設用地使用權變更登記手續。
第十六條 預售商品房應當符合下列條件：
（一）已支付全部國有建設用地使用權出讓金；
（二）國有建設用地使用權已依法登記並取得權屬證書；
（三）取得商品房的建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）商品房地上建築為十層以下的，已完成建築主體結構的施工；十一層以上的，已完成建築主體結構施工的二分之一以上（且不低於十層）；一百米以上的（超高層），已完成建築主體結構施工的三分之一以上（且不低於五十米）；
（五）已確定商品房的竣工交付日期，並確定配套基礎設施和公共設施建設計畫；
（六）法律、法規規定的其他條件。
第十七條 房地產開發企業在出售商品房時，應當向買受人出示國有建設用地使用權屬證書、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；預售商品房的，還應當出示商品房預售許可證。
第十八條 房地產開發企業應當自商品房預售契約簽訂之日起三十日內向房產行政主管部門辦理備案手續。
商品房預售契約當事人協定變更、解除商品房預售契約的，應當自變更、解除之日起三十日內持原備案的契約共同向房產行政主管部門辦理備案手續。
人民法院、仲裁機構的生效法律文書確定商品房預售契約不成立、契約無效或者解除契約的，房地產開發企業或者買受人可以單方向房產行政主管部門辦理備案手續。
第十九條 房地產開發企業應當在申請商品房預售許可前向房地產開發項目所在地的銀行開立商品房預售資金專用存款賬戶，並與銀行簽訂預售資金監管協定。
第二十條 預售商品房所得款項應當全部存入預售資金專用存款賬戶。
銀行應當按照商品房預售資金監管協定，實施商品房預售資金監管。房產行政主管部門應當對預售商品房的預售資金入賬情況、資金使用情況進行監督檢查。
第二十一條 商品房廣告中關於房屋狀況以及配套設施的說明應當真實、合法、準確，不得含有虛假或者引人誤解的內容。
第二十二條 市建設行政主管部門應當建立房地產開發企業信用檔案，並會同相關部門建立房地產開發行業信用管理平台，構建房地產開發行業信用體系。房地產開發行業信用信息應當納入杭州市公共信用信息平台。
第二十三條 房地產開發企業信用檔案應當記載該企業的資質信息、開發項目建設信息、開發項目經營信息、資產信息、人員信息、信用等級信息、獲獎信息和不良行為記錄等可以反映企業信用狀況的信息。
房地產開發企業信用檔案應當同時記載其設立或者控股的房地產開發企業的信用狀況信息。
第二十四條 市建設行政主管部門應當依據房地產開發企業信用檔案形成企業信用狀況綜合評價，並將評價情況向社會公布。
第二十五條 發展和改革、建設、國土資源、城鄉規劃、住房保障等部門應當根據房地產開發企業的信用狀況建立懲戒機制。對失信企業，應當將其不良行為記入企業信用檔案，作為資質管理和房地產開發項目立項、用地、規劃、建設、預售的管理依據。
第二十六條 違反本規定的行為，《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》和《浙江省房地產開發管理條例》等法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
第二十七條 違反本規定第四條規定，房地產開發企業未按照核定的資質等級開發房地產項目的，由建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十八條 房地產開發企業未按照本規定第二十條第一款規定將預售商品房所得款項全部存入預售資金專用存款賬戶的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以處五萬元以上十萬元以下罰款。
第二十九條 國家機關工作人員在房地產開發經營管理工作中濫用職權、徇私舞弊或者玩忽職守的，依法給予行政處分。
第三十條 本規定自2015年10月1日起施行。本規定施行前已簽訂國有建設用地使用權出讓契約的房地產開發項目需要預售的，預售條件仍按照原規定執行。
審議報告
杭州市人民代表大會常務委員會：
根據市人大常委會2015年立法計畫，《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》的修訂屬於今年的正式立法項目。根據人大立法提前介入的精神，市人大城建環保委員會在法規草案起草之初即參與了市建委、市法制辦開展的立法調研，參加了有關徵求意見座談會。3月，我委赴市建委、市住保房管局、市國土資源局進行了調研，並召集部分房地產企業開展了座談，還專門到蕭山區和餘杭區了解了當地房地產市場形勢，同時書面徵求了各區、縣（市）人大常委會城建環保工委對法規修訂的意見建議。市人大常委會接到市政府關於提請審議《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定（修訂草案）》的議案後（以下簡稱《規定（修訂草案）》），我委立即著手《規定（修訂草案）》的論證和調研工作，分別召開了市發改委、市物價局、市市場監管局、市建委、市規劃局、市住保房管局、市國土資源局等有關職能部門，部分行政相對人代表，以及部分市人大代表徵求意見座談會。4月10日，我委召開了專委會，對各方的意見進行了研究和討論，並對《規定（修訂草案）》進行了認真審議。現將審議情況報告如下：
一、修訂《規定》的必要性
（一）修訂《規定》是完善市場法治環境的需要
《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》自2001年6月施行以來，房地產市場已經發生了巨大變化，地方性法規已經明顯不適應當前的發展形勢。同時，近年來我市相關部門結合房地產行業發展實際，也探索出了許多房地產開發經營管理的新做法、新制度，有必要將這些成果予以法律化。因此，修訂《規定》是健全房地產市場管理地方性法規、完善房地產市場法治環境的現實需要。
（二）修訂《規定》是保障城市健康發展的需要
新型城市化仍然是杭州發展的主要動力之一，而房地產是新型城市化發展一個十分重要的動力和支柱，它不僅對保障城市民生、提高生活質量意義重大，而且對促進消費擴大內需、保持國民經濟持續快速健康發展也發揮著無可替代的作用。因此，修訂《規定》不僅有利於房地產市場繁榮穩定，也有利於杭州城市的健康可持續發展。
（三）修訂《規定》是建設宜居城市、美麗杭州的需要
杭州是聯合國認定的最適宜居住的城市之一，也是建設“美麗中國”的先行區和示範區。房地產作為城市的有機組成部分，不僅具有生活保障的功能，也具有商品屬性，還承擔著展示城市品質，傳承城市文化和風貌的重要作用。因此，修訂《規定》也是提升杭州地產品質，建設美麗杭州的有力保障。
二、對《規定（修訂草案）》的主要審議意見
（一）關於商品房預售條件的問題
《規定（修訂草案）》第二十二條將商品房預售條件由原來的“多層建築已完成主體結構的三分之一以上；高層建築已完成地面以下的主體工程”調整為“由市建設行政主管部門制定，報市人民政府批准後執行”。該條款的調整是法規修訂的核心內容之一，引起了一定爭議，多數房地產企業對提高預售條件持否定態度，認為會增加企業財務成本，延緩開發和銷售速度，降低房地產市場預期；購房者對提高預售條件普遍表示歡迎，認為有利於降低市場波動給消費者帶來的風險，減少“爛尾樓”的出現，避免“房鬧”等不穩定現象的產生；相關部門大多對提高預售條件持肯定態度，認為我市目前實施的預售條件與國內同等城市相比已明顯偏低，不符合當前房地產市場的發展形勢，但出於對土地市場的考慮，對標準提高的幅度存在分歧。
我委認為，提高商品房預售條件符合我市當前房地產市場發展形勢和管理需求。首先，原預售條件制定於房地產市場發育初期，目的是創造一個相對寬鬆的投資環境，多年來對促進房地產行業的快速發展起到了積極作用，而當前房地產市場的主要管理需求是健康穩定和品質提升，提高預售條件是大勢所趨。其次，房地產市場的快速發展導致開發企業的實力與品牌良莠不齊，儘管調整預售條件會提高企業開發成本，但對於促進地產企業的優勝劣汰和城市地產開發水平的提升是有益的。最後，基於當前我市商品房的庫存消化周期較長，此時提高預售條件，既不會造成市場供應短缺，也可以減少商品房增量，有利於商品房庫存的去化。綜上所述，提高商品房預售條件依據充分、時機成熟，具有一定的合理性，建議將預售條件提高至“主體結構施工完成”，若直接將條件提高到結頂存在一定現實困難，建議不低於“小高層以下建築主體結構施工完成，高層以上建築完成主體結構2/3以上”。
（二）關於房地產開發企業股權轉讓的問題
目前，房地產項目轉讓大多通過公司股權轉讓的方式實現，股權轉讓相對於整體轉讓在程式和要求上更加便捷，但股權的溢價轉讓會大大增加項目開發成本，從而降低接盤企業的抗風險能力。這種方式若沒有必要的監管，很容易導致“爛尾樓”的產生，進而引發大量的社會問題。
我委認為，應在《規定（修訂草案）》中增加關於房地產開發企業股權轉讓行為的相關規定，同時在擔保關係和信用管理中增加配套條款。
（三）關於配套設施建設的問題
《規定（修訂草案）》第十三條修訂了房地產開發項目的配套設施和公共設施建設方面的內容，雖然較原條款作了細化，但如何操作尚不明確。第一款中配套設施和公共設施的相關要求如何體現在行政審批的流程當中成為剛性要求存在疑問；部分內容也與實際情況不符，第二款中提到的國有建設用地使用權出讓契約並不約定用地範圍內配套設施建設要求。
我委認為，應在該條款或後續實施細則中明確配套設施和公共設施的相關要求如何落實，並對條款中不符合工作實際的內容進行修改。
（四）關於質量擔保與信用管理的問題
《規定（修訂草案）》第十六條規定“應當明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品住房質量責任承擔主體”，主要用於規範房地產企業與其控股的暫定資質房地產企業之間的擔保關係，但該條款僅明確了質量擔保關係，未說明在信用管理方面的連帶責任。
我委認為，從控股的暫定資質房地產企業計提業績的房地產開發企業，應對其控股企業的信用檔案不良行為負連帶責任，建議在信用管理章節中予以體現。
（五）關於商品房廣告的問題
《規定（修訂草案）》第二十七條規定房地產開發企業未取得商品房預售許可不得發布商品房銷售廣告，但從實際情況來看，房地產項目開發周期較長，往往需要提前投放廣告來預熱市場和培育客戶群，且銷售廣告的概念很難界定，故該條款操作性不足。
我委認為，應明確銷售廣告的定義，規定在取得預售許可前禁止在廣告中出現的形式和內容，並將商品房廣告的管理重點集中在懲治虛假宣傳上，既保障消費者的合法權益，也兼顧地產企業適度的推廣需要。
（六）部分條款修改建議
第七條第七款建議改為“擬進行房地產開發的國有土地使用權屬證書或國有建設用地使用權出讓契約”。
由於當前房地產開發項目以多高層建築為主，開發周期較長，故第八條暫定資質證書有效期建議適當延長。
綜上所述，市人大城建環保委員會認為，該《規定（修訂草案）》立法指導思想明確，內容合法，依據充分，有關規定具有可操作性，比較符合我市實際。建議將《規定（修訂草案）》提請市十二屆人大常委會第二十七次會議審議。
以上報告，請予審議。
