《斜橋鎮村民建房管理辦法》是斜橋鎮人民政府為有序推進現代新市鎮、城鄉一體新社區和美麗鄉村建設，切實保障農村居民合法權益制定的辦法。
斜橋鎮村民建房管理辦法
為有序推進現代新市鎮、城鄉一體新社區和美麗鄉村建設，切實保障農村居民合法權益，根據省政府《關於規範農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》（浙政辦發〔2014〕46號）、《嘉興市人民政府辦公室關於規範農村宅基地管理破解農民建房難的實施意見》（嘉政辦發〔2014〕82號）和海寧市《海寧市人民政府辦公室關於加強和改進農村居民住房建設用地管理的通知》（海政辦發〔2014〕206號）精神，結合我鎮實際，現就加強和改進農村居民住房建設用地管理有關事項規定如下：
一、村民建房用地標準
（一）嚴格農戶宅基地申請。
各村（社區）要加強對農戶申請宅基地資格條件審查，對不符合宅基地申請條件的，不得申報和批准宅基地。
根據新一輪村莊布局規劃，符合鎮建房政策，具有下列情形的，可以申請建房：
1.現有住房屬危、舊房，確需重建的；
2.因國家和集體建設，原有住房需要易地建造的；
3.因實施農村土地綜合整治，需要搬遷的；
4.符合分立戶條件，確需分立戶建房的；
5.法律法規和上級檔案規定的其他情形。
（二）嚴格村民“建房戶”認定。
農村居民申請建房必須以家庭居民戶為單位，除滿足公安戶籍管理部門對“居民戶”的認定外，還應具備以下條件：
1.申請建房戶主須為經村級集體經濟組織（或村民委）確認的本村（社區）農村集體經濟組織成員；
2.申請建房必須以完整家庭居民戶（包括戶籍在冊所有人員）為單位提出，戶口新遷入人員還需提供遷出地（村鎮兩級）未曾作為戶主審批過宅基地的證明材料；
3.達到法定婚齡確需分立戶的，建房分立戶時需提供結婚證明，但達到晚婚年齡還未結婚除外；
4.夫妻雙方因離婚而分立戶，一方已再婚且離婚已滿2年，或雙方均未再婚且離婚已滿5年的完整戶（對於單身、無宅基地的特殊戶型，可允許選擇公寓房安置）。
（三）嚴控建房用地標準。
農村居民一戶只能擁有一處不超過規定面積標準的宅基地，同時嚴格按照“兩規”實行分區管控和差別化管理。
1.“1+X”兩新最佳化點。嚴格控制單體獨幢和聯排比例，全鎮建造單體獨幢的比例控制在總戶數10%以內，每戶建築占地不超過118平方米、垂直投影不超過125平方米，雙聯排控制在總戶數20%以內，每戶建築占地不超過105平方米、垂直投影不超過120平方米，單體和雙聯排實行公開有償競位；一般農戶實行多聯排安置，每戶建築占地不超過85平方米、垂直投影不超過100平方米。
2.保留提升點（Y點）。允許按每戶建築占地不超過85平方米、垂直投影不超過100平方米進行易地新建或原基改建，建造形式原則上至少兩戶或兩戶以上的聯排房，不得建造生產用房。建房戶需自行解決土地調換問題，處理好鄰里關係，各戶房屋定點應遵循節約用地、村內道路通暢、外觀符合規劃設計、周邊農戶同意的原則。
3.中遠期控制點。原則上新建、改建必須進入“兩新”最佳化點或保留提升點建房。屬危舊房的因經濟實力等原因屬於困難戶確實無法在“兩新”最佳化點（X點）或保留提升點（Y點）內進行建房的，經鎮、村兩級審批同意後進行維修，維修標準按照鎮相關規定，不得改動結構、層高，不得增加建築面積；屬於市困難戶且原有房屋為平房的，允許原地基改建二層樓房，改建占地面積不得超過85平方米，垂直投影不超過100平方米，建築面積不得超過170平方米，不準建造生產用房，困難戶由鎮民政部門審核認定。
4.近期撤併點。一律不得新建、改建，確定為危房需要建造房屋的，必須進入“兩新”最佳化點或保留提升點；屬危舊房的因經濟實力等原因屬於困難戶確實無法在“兩新”最佳化點（X點）或保留提升點（Y點）內進行建房的，經鎮、村兩級審批同意後進行維修，維修標準按照鎮相關規定，不得改動結構、層高，不得增加建築面積，困難戶由鎮民政部門審核認定。
（四）規範住房建設標準。
農村居民建房應當按照具體的村莊建設規划進行建設和管理。
1.農房的建設層數和高度標準。農村居民建房應當按照具體的村莊建設規划進行建設，原則上多聯排建造層數控制在四層以內，建築檐口高度不得超過13.2米；雙聯排房和單體獨棟的層數及檐口高度根據鎮統一規劃設計圖紙進行建造（建築高度按室外地坪至檐口頂計）。
2.農房建築間距控制標準。建築南北間距控制在1:1.3至1:1.4之間。
3.農村集聚點內房屋的建設嚴格按批准的規劃設計圖紙進行施工，不準擅自改變。
二、村民建房審批程式
按照“農戶申請、村級審查、鎮級審批”的模式，改革村民建房規劃用地審批，推進審批簡政放權，實現管理重心下移，保障農民建房及時落地。
（一）涉及存量建設用地。
農村居民建住房申請按照以下程式辦理審批：
1.農戶申請。農村居民戶向所屬農村集體經濟組織（或村民委）提出建房書面申請；
2.村級審查。所屬農村集體經濟組織（或村民委）應嚴格依照《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關規定，召開村民會議或者村民代表會議等形式進行集體討論確定，並將申請宅基地的戶主名單、家庭人員明細、建房用地面積、層次、坐落四至等情況在村務公開欄公示不少於7個工作日，公示期滿無異議後於3個工作日內簽署審查同意書面意見，並將申請使用宅基地的相關材料，先後報鎮村鎮建設服務中心和國土資源所審核。
3.鎮審批。村鎮建設服務中心和國土資源所分別依據村莊布點規劃和土地利用總體規劃，對原有房屋和建房選址情況進行現場踏勘，對符合規劃和用地許可審批條件的，出具審查書面意見並經鎮領導小組集體審核、由主要領導簽字後核發《鄉村建設規劃許可證》和建設用地批准檔案。批准結果由村民委員會在村務公開欄進行公布，同時由鎮負責在入口網站上進行公開，並將規劃、用地、建設相關審批材料報市住建局和國土局備案存檔。
（二）涉及新增建設用地。
農村居民建住房涉及占用農用地或者未利用土地的，由鎮向市國土部門申請辦理農用地和未利用地轉為建設用地的審批手續，涉及集體土地徵收的同時申請辦理。在轉徵用報經批准後，涉及整宗新村點用地的，由鎮國有公司或村級集體經濟組織申請供地，報經供地批准後由市國土部門負責監管系統核銷，由鎮按存量建設用地辦理農村居民建住房審批到戶手續；涉及零星村民建房的，由鎮按規定直接辦理審批到戶手續，待審批結果報備後由市國土部門負責監管系統核銷。
三、村民建房監督管理
（一）強化村民建房組織領導
成立斜橋鎮村民建房管理工作領導小組，由楊文華、蔣執安擔任組長，朱兆先、徐雲飛、張建康、濮亞釧、金勝江擔任副組長，領導小組下設辦公室，辦公室主任由金勝江兼任，辦公室具體成員由貝連根、朱葉清、查利忠、朱金良、鄔遠浙、沈震鳴組成，領導小組主要負責組織協調重大事項的審定、指導和督促檢查等工作。
（二）建立村民建房責任機制。
建立健全和有效落實“市級指導、鎮級主導、村級自治、綜合執法、部門參與”的村民建房共管責任機制。根據上級有關政策，切實聯繫本鎮實際情況，多部門聯動共管，對本鎮的村民建房進行建設調查、審核審批、用地協調、監督管理和執法查處等工作，具體分工如下：
1.村鎮建設服務中心負責各新村點的建房方案設計，建房現場管理和建房完成後竣工驗收，負責村民建房報告和鄉村建設規劃許可證的審批，協同行政執法中隊對違規建設的查處和拆除；
2.新市鎮綜合辦牽頭負責制定各新村點內建房的具體準入和基礎設施配套費用政策，負責解釋建房政策及簽訂建房協定；
3.國土所負責對違法用地的認定，對村民建房所用土地進行審核審批，負責建房戶土地證的審批和辦理；
4.行政執法中隊負責依法查處村民建房違法建設和違法用地行為，並和村鎮建設服務中心一起對限期不拆除的違章建築組織人員依法進行拆除。
5.民政辦負責對申請建房是否屬於困難戶進行審核認定；
6.各村負責做好各自村的村民建房需求調查、用地協調、討論公示和現場監督管理，協助鎮相關部門對違章建築進行日常防控、現場踏勘、調查取證和依法拆除。
（三）落實村民建房監管措施。
1.對於符合村民建房條件進行建房的，應就街道、管委會需嚴格做到“五公開、四到場、一監督”，即公開建房信息、申請條件、審批程式、指標安排、審批結果；做到建築放樣到場、開挖夯溝到場、施工過程到場、竣工驗收到場；主動接受民眾監督。
2.對於不符合建房條件進行建房的，一律作為新發違章建築進行處理，建立快速反應、快速拆除機制，一旦接到民眾舉報，由村鎮建設服務中心、行政執法中隊和違章建築所在村立即去現場進行踏勘，阻止建房戶進一步違章建造，並發出限期整改通知書，逾期不進行拆除的，由鎮相關部門對違章建築依法進行拆除，並對違章建房戶登記備案，以後對該戶不再進行建房審批。
3.探索建立村級建房保證金機制。每村向鎮交納5萬元建房保證金，作為村民建房的日常防控和年終考核的獎懲資金。在日常防控過程中發生“兩違”建房的，則由所在村組織人員及時處理，未處理且未向鎮報告的，扣除保證金2000元，在年終考核中扣分0.2分；發生“兩違”未處理但向鎮報告的，扣除保證金1000元，在年終考核中扣分0.1分。在全年村民建房監管過程中未發生“兩違”建房的，且在年終考核中優秀的，則對相應的行政村進行獎勵，保證金加倍返還給村里。
此檔案下發後立即生效，如遇上級有新的政策出台，按新政策執行。
