富力、恆大、合生、碧桂園、雅居樂這五家地產公司被地產界稱為華南五虎，然而當前風聲鶴唳的樓市情況下，據摩根史坦利中國策略師婁剛的估計，加上目前中國有一半的發展商都面臨資金短缺風險的境地，且經過多家重量級機構分析師的共識行業整體形勢進行深度分析，預言這五家地產其中至少有一家會在今年“死掉”。
基本介紹
- 中文名：房市死亡預言
- 對象：地產公司
- 對應：中國策略師
- 屬性：商都面臨資金短缺
死亡預言,專家分析,建設部判斷,
死亡預言
地產寒冬，流言如同陣陣寒流，不斷襲擾著行業大鱷們。
隨著經濟危機的襲來,坊間一則關於地產界華南五虎的“死亡預言”又在悄然流傳。富力、恆大、合生、碧桂園、雅居樂這五家地產公司，其中至少有一家會在今年“死掉”。
要命的是，據說這個預測並非一家之言，而是多家重量級機構分析師的
、重組，開發企業自身發展目標和開發戰略也將放在這個大局中加以調整，開發企業將更加注重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優勢地位。
在供需雙方的作用下，開發企業會採取進一步降價的措施，以期儘快回籠資金，短期內房價下調將成定局。
（二）在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現的可能性加大
房地產市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發一系列的風險：一是利率上調、房價下跌引發的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險。美國次貸危機，就是從2004年7月到2006年6月,美聯儲為抑制通脹連續17次升息，由此把數十萬個依靠“次級債”貸款購房的美國低信用家庭逼上了斷供、失房的絕路。而我國商業銀行個人住房按揭貸款餘額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數額以年均75%的速度增長。根據國際經驗，住房按揭貸款的前3~5年是風險高危期。而過去四年中新貸出的款項，在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供”的風險加大。二是開發企業資金鍊斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及“爛尾樓”的出現，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的“兩欠”問題可能爆發。三是由於房地產市場低迷，投資下滑而反作用於巨觀經濟，經濟成長下滑的風險加大。
（三）從長期看，隨著巨觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關係緊張的狀況有可能再次出現
在美國經濟衰退、國內經濟成長放慢、股市持續低迷的形勢下，2008年9月17日，央行下調貸款利率及中小銀行存款準備金率。從此次利率的下調可以看出中央在“保增長”和“控通脹”的關係上，保經濟成長被置於更加突出的位置。本次利率的下調對房地產市場的實質影響不大，但心理影響卻至關重要，各方均看好利率將進入下行通道，這對房地產市場是利好訊息。隨著巨觀經濟形勢逐漸轉好，被抑制的多種需求，如快速城鎮化帶來的購房需求，收入增長引致的改善性需求，投資、投機需求，將進一步釋放。而由於2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以後的房屋供應量，供求關係有可能進一步緊張。對此國家要有預見性，要防止由此引起市場的大起大落。
（四）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決
在2006年推出的“90/70”政策實施後，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設規劃都進行了相應的調整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計畫的落實，2009年，廉租住房、經濟適用住房和限價房供應也會增加，中低收入家庭住房困難問題會得到進一步解決。
專家分析
2009年1月7日月全國經濟適用房完成投資292億元，同比下降0.5%，經濟適用房占全部商品房的比重4.8%，比去年同期下降1.4個百分點；專家預期，經濟適用房和普通低價商品房供求關係有可能發生轉變，從供大於求轉向供不應求。
正在打算購買北京“世紀風景”第四期的北京居民可能要失望了。這個本來說要在今年7月開盤的 經濟適用房，已經將 銷售日期推遲至11月。但樓盤的銷售人士稱：“11月也未必能夠開盤，原因是手續辦不下來。”
這只是目前北京乃至全國商品房供求情況的一個縮影。
2009年房地產供給方面的各項數據顯示，投資、施工、竣工面積等增幅同比連續回落，商品房住宅價格則達到1996年以來的最高增幅。據國家統計局對35個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，比一季度上漲2.3%.
由於目前商品房的供應增速低於銷售增速，如果房地產資金、土地供應持續跟不上，繼而，房地產尤其是經濟適用房和普通低價商品房的供求關係可能發生轉變，即從供大於求轉向供不應求，結構性問題會進一步加重。
不過也有專家分析，2005年的房地產市場將出現銷售和房價下降的拐點。
“拐點”之爭
目前商品房市場真會出現供不應求、房價上漲的勢頭？中國房地產協會副會長顧雲昌對《財經時報》表示，房地產投資同比增幅下降，說明“調控取得了效果”；但是，商品房需求高於供給的增速，可能導致供求關係進一步緊張，引發房價上升過猛。
如果目前的房地產土地供應速度繼續明顯下降，資金供應減少，將會進一步加大融資成本，並將項目的風險轉到房價中去；而如果政府同時放慢拆遷的速度，也可能降低需求，達到房地產供求關係的平衡。
統計數字表明，1~7月，全國累計銷售商品房1.34億平方米，同比增長25.2%；商品房累計銷售額3657億元，同比增長41.4%；而同期全國累計完成房屋竣工面積1.18億平方米，同比增長只有12.9%，增幅比去年同期下降24.8個百分點。
但也有專家認為，房地產需求減少的情況也有可能出現。
北京房地產協會學術委員會專家蔡金水表示，由於建設部調整了統計口徑，目前實際商品房空置面積可能比公布的要多。今年的房地產需求增長較快有特定原因：一是通貨膨脹的影響；二是一些單位發放房地產補貼；三是拆遷速度較快。而2005年這些因素會有所變化，因此需求將減少，房價將“穩中有降”。
國家發改委經濟研究所的王小廣研究員，按照過去的經驗，實際竣工面積數據通常在年底增長較快。而隨著實際投資的增幅下降，接下來的銷售面積同比增幅也將降下來，最後房價出現同比下降。因此，房地產市場的價格下降拐點將在明年出現。
結構問題日益突出
蔡金水表示，房地產市場中的結構性問題目前變得日益突出。由於開發商認為經濟適用房利潤率不高，所以開發積極性也不高，導致普通居民所需要的住房供應不足；而商業寫字樓、高檔住房、別墅供應依然增長較快。因此，普通住房和經濟適用房的建設步伐應加快。
數據顯示，今年1~7月商品住宅投資4111億元，同比增長28.1%，低於辦公樓投資同比31.5%、商業營業用房投資同比35.6%的增幅；同期，全國經濟適用房完成投資292億元，下降0.5%，為近年來首次出現負增長；經濟適用房占全部商品房的比重為4.8%，比去年同期下降1.4個百分點。
顧雲昌分析，政府需要加大經濟適用房的土地供應量力度，在平抑房價方面多做努力。此外，地產市場的資金問題也需要引起重視。
目前，房地產企業的自籌資金增長較快，而銀行貸款增幅減少，從而引起房地產企業資金緊張。1~8月，全國房地產開發企業到位資金10218億元，同比增長31.6%；其中企業自籌資金3117億元，增長36.3%.
截至2004年6月末，商業性房地產貸款餘額達到2.1萬億元，同比增長36.1%，增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地產開發商貸款同比增長26.3%，貸款餘額比上月減少161億元，首次出現餘額下降情況。
建設部判斷
不過，王小廣的看法不同。他認為，房地產開發目前的銀行資金約有70%左右，儘管該數據低於以前，但這並非壞事，而是降低了經營風險。
蔡金水則認為，土地總量與去年基本持平，不會引起房地產市場大的動盪。問題在於對這些土地必須加快運作，否則批件又要過期，兩年不動還會被無償收回，同時資金壓力也難以承受。
比如截至8月31日，北京國土資源局分三批公布了288個項目“可以過關”，而土地面積登記項目的85%、規劃建築面積項目的80%都未能過關。因此，實際的開發土地面積和規劃面積都遠未啟動。
建設部官員認為建設部將採取多種措施抑制房價非正常上漲。住宅與房地產業司司長謝家瑾表示，上半年全國經濟適用住房供應比例較去年有所下降，加上一些城市中低價位普通商品住房供不應求，推動商品住房平均價格上升。未來商品房價格非理性的快速增長不會出現，但商品房價格將仍會穩中有升。
