《房地產項目投資分析》是2015年11月清華大學出版社出版的圖書，作者是陳琳、譚建輝。
基本介紹
- 書名：房地產項目投資分析
- 作者：陳琳、譚建輝
- ISBN：9787302394150
- 定價：72元
- 出版社：清華大學出版社
- 出版時間：2015年11月
內容簡介,圖書目錄,
內容簡介
本書全面系統地論述了房地產開發項目投資全過程中應當研究和分析的主要問題及操作方法。全書共分為十五章，主要包括房地產投資項目策劃與可行性研究概述、投資環境分析、市場調查、市場定位、產品策劃、開發流程與進度計畫編制、投資費用估算、資金籌措、收入稅金估算及投資計畫安排、財務評價、風險分析、社會評價以及投資後評價等內容，並配以豐富的實際案例供讀者學習與參考。
本書是房地產及其相關學科的專業教材，同時也是一本既有理論深度又有實用性的專著。它既可以作為大專院校師生的教學用書，也可以提供給專業研究人員參考，還可以提供給房地產開發商、投資商、顧問諮詢機構、評估機構、銀行信貸部門以及政府有關部門等，用作進行房地產項目可行性研究、項目評估以及項目審核的工具書。
圖書目錄
第一章 房地產項目投資概論 1
第一節 投資的基本概念 2
一、投資要素與投資分類 2
二、投資特性 4
第二節 市場與房地產市場 5
一、市場與市場機制 5
二、房地產市場特徵與架構 8
三、房地產市場指標 11
四、房地產市場的政府干預 14
第三節 房地產項目投資 18
一、項目及項目周期 18
二、房地產項目投資 19
複習思考題 26
第二章 房地產項目策劃與項目可行性研究 27
第一節 房地產項目策劃 28
一、房地產項目策劃的含義與作用 28
二、房地產項目策劃的特性 29
三、房地產項目策劃的原則 31
四、房地產項目策劃的類型 32
五、房地產項目策劃的程式 35
第二節 房地產項目可行性研究 36
一、可行性研究的作用 36
二、可行性研究的階段與內容 37
三、可行性研究報告編制步驟 39
四、可行性研究報告的內容 40
五、可行性研究報告編制依據和要求 43
第三節 房地產項目前期策劃與項目可行性研究的關係 44
第四節 案例——廣州市琶洲儲備用地土地開發可行性研究與經
營策劃投標書 46
一、指導思想 46
二、主要工作內容 46
三、工作進度及工作流程 48
複習思考題 54
第三章 房地產項目投資環境分析 55
第一節 投資環境概論 56
一、投資環境 56
二、投資環境的分類 56
第二節 房地產項目投資環境要素 57
一、社會環境要素 57
二、政治環境要素 58
三、文化環境要素 59
四、經濟環境要素 59
五、法律環境要素 59
六、自然環境要素 59
七、基礎設施環境要素 60
第三節 房地產項目投資環境評價 60
一、投資環境評價的原則和標準 60
二、投資環境評價方法 61
第四節 案例——某房地產開發項目地塊評價 68
複習思考題 76
第四章 房地產項目市場調查 77
第一節 房地產項目市場調查概述 78
一、房地產項目市場調查的含義和作用 78
二、房地產項目市場調查的一般原則 78
三、房地產市場調研的誤區 79
第二節 房地產市場調查程式 81
一、準備階段 81
二、實施階段 83
三、分析和總結階段 84
第三節 房地產市場調查方法分類 85
一、按調查目的分類 86
二、按調查範圍和對象分類 87
三、按調查資料的來源分類 89
四、按調查結果的性質分類 95
第四節 房地產市場調查研究的主要內容 96
一、市場環境調研 96
二、消費者調研 97
三、競爭樓盤調研 98
四、競爭對手調研 102
第五節 各類房地產項目市場調研 103
一、住宅市場調研 103
二、辦公樓市場調研 106
三、商業用房市場調研 110
第六節 調查問卷設計 114
一、調查問卷設計概述 114
二、問卷設計的原則 114
三、調查問卷的一般結構 115
四、調查問卷的提問形式 116
五、問卷設計中應注意的幾個問題 118
第七節 調查資料的整理與統計分析 120
一、資料整理 120
二、常用統計表 122
三、常用統計圖 124
第八節 案例——某商業項目調研計畫 127
一、工作規劃 127
二、時間安排 128
三、調查內容 128
四、資源保障 130
五、委託方協助 130
六、費用及支付建議（略） 130
複習思考題 134
第五章 房地產項目市場定位 135
第一節 房地產項目SWOT分析 136
一、分析環境因素 136
二、構造SWOT矩陣 136
三、制定相應對策 136
案例：某金融城項目SWOT分析 137
第二節 市場區隔概述 141
一、市場區隔內涵及作用 141
二、市場區隔依據 141
三、市場區隔程式 142
四、細分市場評估 143
第三節 房地產市場區隔 144
一、房地產市場區隔依據 144
二、房地產市場區隔程式與方法 147
三、房地產細分市場評估 148
第四節 房地產目標市場選擇 149
一、目標市場概述 149
二、影響目標市場選擇的主要因素 149
三、目標市場選擇程式 150
四、可選擇的市場覆蓋策略 152
案例：工業化規模擴張型——碧桂園模式 153
案例：萬科差異化的產品線設計 153
第五節 房地產項目市場定位 155
一、房地產項目市場定位戰略與定位模式 155
案例：YOU+（優家）青年公寓產品模式與定位 157
二、選擇並實施市場定位戰略與定位模式 158
三、房地產市場定位的內容 162
複習思考題 163
第六章 房地產項目產品策劃 164
第一節 房地產項目產品策劃概述 165
一、房地產項目產品策劃的含義 165
二、房地產項目產品策劃的工作內容 165
三、房地產項目產品策劃的原則 166
第二節 房地產項目開發與城市規劃 166
一、城市規劃概述 166
二、城市規劃的層次體系 167
三、城市規劃與房地產開發的關係 169
第三節 房地產項目總體規劃策劃 170
一、住宅項目規劃設計內容與要求 170
二、房地產項目平面布局策劃 173
三、房地產項目豎向設計策劃 179
第四節 房地產項目道路交通系統策劃 180
一、居住區交通系統的分類 181
二、居住區交通規劃的原則 184
三、居住區道路規劃的要求 184
第五節 房地產項目建築風格策劃 185
一、建築風格的概念 185
二、建築風格策劃的重要性 185
三、建築風格的分類特徵 185
第六節 房地產項目戶型設計策劃 194
一、住宅戶型策劃的內容 194
二、住宅戶型策劃的原則 195
三、住宅戶型設計的具體要求 200
第七節 房地產項目景觀設計策劃 205
一、居住區環境設計的分類 205
二、居住區景觀設計的原則 206
三、居住區景觀設計的具體要求 208
第八節 房地產項目配套設計策劃 219
一、居住區配套設施的類型 220
二、居住區配套設施設計的原則 220
三、居住區配套設施設計的具體要求 221
第九節 案例——廣州鋼鐵集團職工福利房金鶴苑小區項目產品設計策劃 222
一、金鶴苑項目概況 222
二、產品規劃設計 223
三、經濟技術指標 229
複習思考題 231
第七章 房地產項目開發流程與進度計畫編制 232
第一節 房地產項目開發流程 233
一、獲取土地階段 233
二、用地審批階段 234
三、規劃報建階段 235
四、施工許可階段 236
五、預售許可階段 237
六、竣工驗收階段 238
七、交樓辦證階段 239
第二節 房地產項目開發進度計畫 245
一、項目計畫概述 245
二、項目計畫編制要求與編製程序 247
三、項目計畫編制方法 249
第三節 房地產項目開發流程與進度計畫編制案例 254
案例一：FL商務大廈項目房地產開發流程案例 254
案例二：HG項目進度計畫編制案例 256
複習思考題 261
第八章 房地產項目投資費用估算 262
第一節 建設項目投資估算 263
一、建設項目投資估算的作用與階段劃分 263
二、建設項目總投資構成 264
三、建設項目投資估算方法 265
四、建設項目總成本費用構成 272
第二節 房地產項目投資成本費用的構成與估算 274
一、房地產項目投資與成本費用構成 274
二、房地產項目投資與成本費用估算 275
第三節 案例——某高層住宅房地產項目開發成本費用與投資估算 305
一、項目概況 305
二、項目開發成本費用與投資估算 305
複習思考題 311
第九章 房地產項目投資資金籌措 312
第一節 資金籌措概論 313
一、籌資與籌資方式 313
二、籌資原則 316
第二節 房地產項目資金籌措 316
一、房地產項目資金籌措渠道 316
二、幾種常見的融資方式 319
第三節 房地產投資信託 322
一、REITs的概念及類型 322
二、REITs的發展歷程 324
三、REITs的運作模式 326
四、REITs與其他融資方式的比較 330
第四節 其他幾種常用的項目融資模式 331
一、以“產品支付”為基礎的項目融資模式 331
二、以“槓桿租賃”為基礎的項目融資模式 332
三、以“設施使用協定”為基礎的項目融資模式 332
四、BOT/PPP模式的項目融資 332
五、ABS項目融資模式 337
第五節 資金成本與籌資決策 338
一、資金成本 338
二、槓桿效應 341
三、財務風險與籌資決策 345
第六節 借款還本付息表的編制和指標計算 346
一、還本付息的資金來源 346
二、還款方式及還款順序 347
三、貸款還本付息額的計算辦法 347
四、貸款還本付息表的格式 350
五、借款還本付息表指標的計算 351
六、還本付息表的分析 353
七、對既有法人項目借款償還能力的分析 354
第七節 房地產項目融資案例 354
案例一：中意廣場房地產開發項目資金籌措方案分析 354
案例二：G市公共租賃住房產業基金融資案例 358
複習思考題 364
第十章 房地產項目收入稅金估算及投資計畫安排 365
第一節 房地產項目價格確定 366
一、房地產項目價格與價格策劃 366
二、房地產項目價格策劃程式 366
三、房地產項目價格確定方法 371
第二節 房地產項目收入估算 376
一、銷（租）售收入測算表的編制 376
二、銷（租）售收入測算表的形式 377
三、銷（租）售收入測算表的分析 378
第三節 房地產項目銷售與經營稅費 378
一、房地產項目經營稅費主要稅種 378
二、廣州市房地產有關稅費一覽表 382
第四節 投資計畫與資金籌措表的編制 390
一、投資計畫與資金籌措表的格式 390
二、編制投資計畫與資金籌措表的依據 391
三、對投資計畫與資金籌措表的分析評價 392
四、特別說明 392
複習思考題 393
第十一章 房地產項目財務評價 394
第一節 財務評價概述 395
一、財務評價的含義和作用 395
二、財務評價的原則 396
三、財務評價的依據 396
四、財務評價的基本原理 397
五、財務評價的基礎數據和基本財務報表 397
六、財務評價指標體系 398
第二節 損益表與靜態盈利分析 400
一、一般建設項目損益表 400
二、房地產投資項目損益表 403
第三節 現金流量表與動態盈利分析 407
一、財務現金流量表編制與分析的有關概念 407
二、一般建設項目財務現金流量表的編制與分析 408
三、房地產投資項目財務現金流量表的編制與分析 413
第四節 資金來源與運用表及資金平衡分析 416
一、一般建設項目的資金來源與運用表及資金平衡分析 417
二、房地產投資項目資金來源與運用表 419
第五節 資產負債表及清償能力分析 420
一、資產負債表的構成和內容 421
二、清償能力分析 423
第六節 房地產項目投資經濟效益的不確定性分析 426
一、盈虧平衡分析 426
二、敏感性分析 433
三、機率分析 437
第七節 財務評價案例 440
案例一：某一般建設項目財務評價案例 440
案例二：某住宅小區房地產項目財務評價 454
案例三：某商業大廈房地產項目財務評價案例 488
複習思考題 514
第十二章 房地產項目投資風險分析 515
第一節 投資風險概述 516
一、風險與投資風險 516
二、投資風險的種類 517
三、投資風險識別 518
四、投資風險的度量 518
五、投資風險評價 521
六、房地產項目投資風險 522
第二節 房地產項目投資風險防範與控制 524
一、投資風險防範策略 524
二、不同階段的投資風險防範措施 525
三、投資風險分析方法 526
四、投資風險分析過程 535
五、投資風險控制 537
複習思考題 541
第十三章 房地產項目投資社會評價 542
第一節 投資項目社會評價概述 543
一、社會發展與社會發展觀 543
二、項目社會評價研究發展概況 547
三、項目社會評價的內涵與特點 549
四、項目社會評價的原則 551
第二節 房地產項目社會評價的主要內容和程式 552
一、房地產項目社會評價的主要內容 552
二、房地產項目周期各階段社會評價的側重點 557
三、房地產項目社會評價的程式 562
第三節 房地產項目社會評價指標體系與方法 564
一、房地產項目社會評價指標體系 564
二、房地產項目社會評價的綜合評價法 567
三、綜合評價方法的套用案例 569
四、房地產項目社會評價的其他方法 572
第四節 社會評價中的成本效益分析法 573
一、房地產項目社會成本效益分析的理論基礎 573
二、房地產項目的社會成本效益分析方法 575
三、投資項目的社會成本效益分析程式 577
四、房地產項目社會成本效益分析中的相關指標及其確定 577
五、套用社會成本效益分析方法的相關建議 579
第五節 案例——JG鎮拆遷項目社會風險評價 579
一、項目基本情況 579
二、調查過程和方式 580
三、主要研究發現 580
四、評估結論 583
五、相關應對策略及政策建議 583
複習思考題 584
第十四章 房地產項目投資後評價 585
第一節 項目投資後評價概論 586
一、項目投資後評價的內涵 586
二、項目投資後評價的特徵 586
三、項目投資後評價的組織 587
第二節 項目投資後評價的內容和評價程式 587
一、世界銀行投資貸款項目後評價的主要內容 587
二、項目投資後評價的評價程式 588
第三節 房地產項目投資後評價的內容、指標和評價方法 590
一、房地產項目投資後評價的內容 590
二、房地產項目投資後評價指標 591
三、房地產項目投資後評價的分析方法 596
第四節 案例——HG項目後評價 597
一、項目概況 597
二、項目前期總體策劃思路與可行性研究相關結果指標 597
三、項目後評估 600
四、項目後評價結論 615
複習思考題 615
第十五章 房地產開發項目可行性研究案例 616
案例一 GZ市白雲地塊項目可行性研究 617
一、項目簡述 617
二、項目開發巨觀環境分析 620
三、GZ城市總體規劃描述 621
四、項目所在地區域環境分析 623
五、項目開發條件分析 625
六、項目開發競爭對手分析 629
七、市場需求分析 629
八、本地塊住宅開發市場定位 630
九、項目開發投資分析與財務評價 631
十、項目風險分析 648
十一、項目特徵綜述、評估結論與建議 650
案例二 GZ市某舊廠改造項目策劃與可行性研究 653
一、項目概況 653
二、項目巨觀環境分析（略） 655
三、項目所在地區域環境分析（略） 655
四、同類項目案例研究及對本項目的啟示（略） 655
五、項目開發條件分析 655
六、項目競爭對手分析 662
七、市場需求分析 667
八、項目整體定位 668
九、項目開發投資分析和財務評價 678
十、項目風險分析及控制 687
十一、項目社會評價（略） 689
十二、項目結論和建議 689
參考文獻 691
附錄A “房地產項目投資”課程設計指導書 696
附錄B “方興杯”第七屆全國大學生房地產策劃大賽任務書 699
