【全流程 全業務 全稅種】營改增後：國家法規+各地政策；153個實操案例示範；清晰完整的會計處理；124個實務問題解答；71個貼心友情提示；13個深度學習思考
主編 樊劍英
副主編 段文濤 王駿
2018年1月第一次出版
基本介紹
- 書名：房地產開發企業稅收與會計實務大全
- 作者：樊劍英 段文濤 王駿
- ISBN：9787509216439
- 類別：圖書 > 經濟 > 財政稅收
- 頁數：698
- 定價：138元
- 出版社：中國市場出版社
- 出版時間：2018年1月
- 開本：32開
推薦序,目錄,業內評價,
推薦序
什麼？樊劍英、段文濤、王駿三位財稅大咖要合著一本書？有沒有搞錯啊？聽聞此訊息，我一直不敢相信，直到9月25日拿到書稿初稿，才真的相信了。是的，沒有搞錯，就是他們三人合著的《房地產開發企業營改增後稅收與會計全流程操作實務》。
我與樊劍英、段文濤、王駿三位的結識可以說源於“稅源（緣）”，記得10年前大家的溝通交流還沒有微信這么方便時，大家交流比較流行的方式是BBS論壇及微博之類的，因此通過這些論壇平台及微博結識了當今被財稅界稱為“網紅”的中國財稅浪子王駿，後來因為有了微信這一方便的溝通平台又讓我結識了地產財稅大師劍英及稅痴文濤，王駿、劍英、文濤的為人執著、認真、有責任心使咱們必定成為“好基友”。順便給親們透漏個秘密，咱們四人真有個“好基友”微信群來著。
房地產開發具有產業鏈條長、範圍廣、環節多、專業性強、關聯度高、資源占用多、規模大、開發周期長等特點，而且涉及契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等諸多稅（費）種，造成房地產開發企業的財稅處理實務變得相當複雜而存爭議，特別是營改增後，增值稅幾乎影響了各個稅種的稅務處理及會計核算方式，使房地產企業財稅處理實務變得更加複雜和爭議問題不斷湧現，同時其財稅風險也劇增。因此，業界急需一本房地產企業全流程全稅種的財稅實務處理指導教程，三位大咖合著的巨著《房地產開發企業稅收與會計實務大全》正是在該背景下“應運而生”。通覽本書，有近70萬字，152個案例，124個問題解答，71個友情提示，13個學習與思考，摘編了營改增後各省市政策精華解讀，土地增值稅最新清算政策口徑、營改增後增值稅科目設定及會計核算方式等內容，從房地產開發企業全流程全稅種角度解析稅務處理及納稅規劃方案，涵蓋了房地產企業組織架構設計、拿地方式、開發過程中的稅務安排及銷售策略、完工與土地增值稅清算等主要環節的稅務問題，三位大咖將政策解析與實踐套用糅合在一起，適合於各個層次的讀者充分領會房地產開發企業各環節財稅實務操作要領，從而完整洞察把控財稅風險，快速提升實務操作技能。
房子承載著人們對美好生活的嚮往，中國特色社會主義進入了新時代，十九大報告提出：加強社會保障體系建設；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。可以預知圍繞讓老百姓住有所居、住有優居、住有綠居、住有樂居一定還會有稅收新政策和稅收新問題出現。相信三位財稅大咖的智慧也一定會與時俱進，及時更新保持本書旺盛的生命力，我們跟上別掉隊。
孔子曰：三人行，必有我師焉。三位當今財稅界的大咖合著的這本書，帶給我們的將是怎樣一種財稅知識饕餮大餐的享受呢？親們還是一起來學習吧！
是為序。
深圳市思邁特財稅諮詢有限公司
深圳思邁特會計師事務所
高級合伙人
張學斌博士
2017年12月3日於深圳
目錄
第一章房地產開發基本知識及納稅概述
第一節房地產開發基本業務知識
一、房地產開發主要業務活動
二、房地產開發常用術語
第二節房地產開發主要階段
第三節房地產開發涉及稅費概述
第二章企業設立環節稅收政策實踐套用
第一節房地產開發企業設立及相關稅務問題概述
一、設立房地產開發企業應當具備的條件
二、新設立房地產開發企業的備案程式
三、房地產開發企業設立中的納稅問題
第二節投資主體不同影響稅後淨收益
一、企業所得稅後利潤分配納稅依據
二、稅金及附加對企業淨利潤的影響
三、內、外資企業利潤分配的稅收差異
四、內、外方股東股權轉讓的稅收差異
五、設立外商投資房地產企業的限制性規定
第三節適當借款有助於降低稅收支出
一、單純權益性投資對企業所得稅的影響
二、債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響
三、債權性投資與權益性投資對土地增值稅的影響
四、信託融資“假股權真債權”退出時的定價稅收風險
第四節註冊地合理規劃可降低稅務成本
一、企業所得稅管理
二、公司註冊地與項目所在地是否一致要權衡
第五節設立分公司還是子公司的稅收權衡
一、設立子分公司的稅收權衡
二、土地如何在母子公司之間內部流轉
三、嚴禁強制或變相要求外地建築企業在本地設立分公司或子公司
第六節總分支機構跨地區經營所得稅收有別
一、跨地區經營總分支機構的兩種情形及政策區別
二、兼營建築安裝業務的房地產企業跨地區經營政策套用
三、房地產企業跨地區經營企業所得稅的匯總與分配
四、匯總納稅申報中分支機構預繳稅款不等於總機構分配比例的情形
第七節以土地使用權作價投資應考慮稅收問題
第三章取得土地使用權環節稅收政策實踐套用
第一節土地使用權不同取得方式下的稅務問題
一、土地使用權出讓及年限規定
二、“招拍掛”
三、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓
四、購買在建（項目）工程
五、收購項目公司
六、合作開發
七、社會保障性住房建設用地
八、取得土地使用權涉及稅費
第二節土地使用權轉移計征契稅實踐套用
一、出讓土地使用權契稅政策解讀
二、出讓土地使用權如何確定契稅計稅依據
三、天籟之音——大配套費暫緩計入契稅計稅依據
四、劃撥用地轉讓是否補征契稅
五、改變土地用途是否徵收契稅
六、無效產權轉移能否退還契稅
七、因政府徵用重新承受土地是否繳納契稅
八、以土地使用權抵債是否繳納契稅
九、特殊情形契稅申報可以無發票
十、企業辦學校用地是否繳納契稅
十一、契稅納稅申報表
第三節改制重組契稅征免實踐套用
一、改制重組免徵契稅的政策規定
二、改制重組免徵契稅政策的實踐套用
第四節耕地占用稅該由誰繳納
一、耕地占用稅該由企業交還是政府交
二、耕地占用稅在土地出讓前就該繳納
三、可否一年免徵城鎮土地使用稅
四、耕地占用稅納稅申報表
第五節受讓土地注意土地使用稅之稅收風險
一、土地無約定交付日期的稅收風險
二、未繳納土地出讓金是否免繳城鎮土地使用稅
三、未辦理土地使用證開發也應繳納土地使用稅
第六節囤地繳納土地閒置費影響清算成本扣除
一、開發商囤地要繳納土地閒置費
二、土地閒置費在土地增值稅清算中不能扣除
第七節政府土地返還款營改增後風險依舊在
一、土地返還款計入收入還是沖減土地成本
二、土地返還利益不屬於免稅收入
三、對土地返還利益土地增值稅處理應慎重
四、對土地返還利益如何進行增值稅處理
五、土地減免款是否計入房產原值計征房產稅
第四章舊城改造項目稅收政策實踐套用
第一節拿地先拆遷稅務視角分析
一、舊的拆遷基本程式規定
二、拆遷政策之變遷
三、從地方檔案看舊城改造基本原則
四、舊城改造、拆遷補償需要關注的問題
第二節被徵收人舊城改造政策分析
一、城市房屋拆遷被徵收人的增值稅處理
二、城市房屋拆遷被徵收人是否繳納個人所得稅
三、被徵收人取得安置房屋後銷售如何徵收個人所得稅
四、被徵收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計征契稅
五、被徵收人（拆遷戶）是否免徵土地增值稅
六、被徵收人（企業）企業所得稅是否有優惠
第三節拆遷人與徵收人舊城改造政策不完全一致
一、拆遷主體與徵收主體增值稅處理
二、城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目
三、城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅
四、城市房屋拆遷補償費企業所得稅處理
五、先拆遷後出讓補償款不一定要計成本
六、土地改造不征增值稅要具備的條件
第四節舊城改造項目如何清算土地增值稅
第五節“三舊”改造九種模式最具指導性意義的檔案
第五章代建開發與增值稅計稅方式
第一節取得土地使用權後再代建如何徵稅
第二節沒有土地代建行為如何徵稅
一、稅務機關對代建行為的確認標準
二、委託方如何納稅
三、開發商如何納稅
四、營改增後按同樣原則徵收增值稅
第三節政府工程營改增後如何計稅
一、BT項目如何計算繳納增值稅
二、BOT項目如何計算繳納增值稅
三、PPP項目如何計算繳納增值稅
第六章土地使用權轉讓營改增後如何計稅
第一節轉讓土地使用權是否可以按差額納稅
一、不動產轉讓如何計征增值稅
二、土地使用權轉讓如何計征增值稅
第二節在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發用地
第三節股權轉讓取得土地使用權稅收政策實踐套用
一、土地使用權直接轉讓的經營風險
二、股權轉讓下的稅務處理及政策套用
第四節整體產權轉讓收購項目公司稅收政策實踐套用
一、整體產權轉讓是否徵收增值稅
二、整體產權轉讓免徵土地增值稅
三、印花稅相關問題
四、企業所得稅相關問題
五、契稅相關問題
第五節整體資產轉讓獲取土地稅收政策實踐套用
一、增值稅相關問題
二、土地增值稅相關問題
三、企業所得稅相關問題
四、印花稅相關問題
五、契稅相關問題
第七章合作開發房地產稅收政策實踐套用
第一節房地產合作開發概述
一、房地產合作開發
二、合作開發的基本模式
三、合作開發的法律問題
第二節當合作建房遇到營改增
一、不成立合營企業的合作建房
二、成立合營企業的合作建房
三、將正在開發的土地與別人合作開發
四、合作建房中關於“一方提供土地使用權”具體含義的規定
五、房地產開發企業吸收他人資金合作建房
第三節合作建房免徵土地增值稅分情況分析
一、合作建房項目清算主體的確定
二、合作建房分得現金是否免稅
三、合作建房分得房產再出售情形的處理
四、 合作建房雙方的稅務與會計處理
第四節分房分利會計稅務處理不一樣
第五節先聯合拿地再合作建房如何處理
第八章開發環節稅收政策實踐套用
第一節開發成本核算的主要內容
一、房地產開發成本對象及確定原則
二、房地產開發成本分類及核算的具體範圍
三、房地產開發過程可能涉及的行政事業性收費和政府性基金
第二節建築工程施工契約計稅方法的選擇
一、營改增新老項目劃分的原則
二、建築服務計稅方法的選擇
三、建築服務總分包差額計稅規則
四、建築服務總分包計稅方法能否一致
五、建築工程施工契約計稅方法誰說了算
第三節共同成本及代建工程的會計核算處理
一、房地產開發成本的核算程式
二、房地產開發成本中共同成本的分配方法
三、成本分配所依據的建築面積的確定
四、房地產共同成本分配方法案例解析
五、土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間
六、土地增值稅清算時成本分攤的一般規則
七、土地增值稅清算時層高係數法實踐套用
八、土地增值稅清算時按投影面積分攤土地成本實踐套用
九、土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本
十、土地增值稅清算時商業用地和住宅用地如何分攤成本
第四節會計成本不等於開發產品計稅成本
一、開發產品完工前成本的確認
二、開發產品完工條件的確認
三、開發產品完工後成本的確認
四、預提成本影響完工產品計稅成本的確定
五、房地產開發企業預提成本並非隨意扣除
六、營改增後質押金、保證金的稅務處理
七、營改增後建築發票的規範性要求
第五節售樓部不同模式的稅務處理
一、利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修裝飾後作為
行銷設施使用
二、利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施作為行銷
設施使用
三、利用開發小區內的配套設施裝修裝飾後作為行銷設施臨時
使用
四、在開發小區之外的人口密集區設定銷售網點作為行銷
設施使用
第六節項目工程用房與銷售用房稅務處理不同
第七節境外支付服務費的稅務處理
一、境外企業服務所得是否繳納增值稅
二、代扣代繳稅收繳款憑證可抵扣進項稅額
三、境外企業服務所得是否繳納企業所得稅
四、對外支付改為備案制
五、境外支付不含稅契約如何代扣稅款
第九章營改增後房地產增值稅稅收政策實踐套用
第一節商品房銷售基本政策
一、商品房現售
二、商品房預售
第二節房地產銷售預繳稅款與納稅申報
一、新老項目的確定
二、預繳稅款
三、一般計稅方法
四、納稅申報
第三節房地產企業進項稅額抵扣實踐套用
第四節房地產銷售開發產品發票如何開具
一、房地產正常發票開具
二、繳納營業稅後未開具發票如何補開
三、主要政策及發票開具規定
四、開具紅字增值稅發票管理規定
第五節轉讓“二手房”增值稅政策實踐套用
第六節不動產出租增值稅政策實踐套用
一、一般納稅人出租不動產的增值稅繳納規定
二、小規模納稅人出租不動產的增值稅繳納規定
三、預繳稅款
四、發票開具及徵收管理
第七節房地產企業特殊業務增值稅政策問答
第十章房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐套用
第一節房地產開發企業預售收入企業所得稅處理
一、產品完工標準
二、預計計稅毛利率
三、預售階段所得稅收入的確認
四、預收賬款會計科目的設定
五、預售階段企業所得稅預繳納稅申報的變化
六、預繳企業所得稅納稅申報表未明確事項處理
七、預售階段可否彌補虧損
八、預售階段企業所得稅年度彙算清繳的有關問題
九、稅務機關檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補虧損
第二節會計準則與企業所得稅對房地產收入的確認差異
一、會計對收入的確認
二、稅法對收入的確認
第三節開發產品完工後收入的所得稅處理
第四節房地產企業其他收入的稅務處理
一、預租定金與預收租金的納稅區別
二、財產轉讓收入的企業所得稅處理
三、非貨幣性交易和視同銷售所得的企業所得稅處理
四、非貨幣性資產投資的企業所得稅處理
五、債務重組的特殊性稅務處理
六、國債投資業務的企業所得稅處理
七、融資性售後回租業務是否確認企業所得稅收入
八、股息、紅利等權益性投資收益收入確認問題
九、企業接收政府劃入資產的企業所得稅處理
十、企業接收股東劃入資產的企業所得稅處理
十一、資產移送的企業所得稅處理
十二、小型微利企業的企業所得稅處理
第五節房地產企業所得稅可否核定徵收
一、企業所得稅核定徵收的管理規定
二、房地產開發企業核定徵收彙算清繳使用的報表
三、房地產開發企業按規定應當核定徵收的情形
四、房地產開發企業核定徵收收入彙算是關鍵
五、房地產開發企業核定徵收改為查賬徵收虧損可否彌補
六、核定徵收是否能夠變相享受稅收優惠
七、企業所得稅核定徵收是否土地增值稅也要核定徵收
第六節商品房契約面積與確權面積誤差的稅務處理
一、約定面積與確權面積出現誤差後的結算方式
二、約定面積與確權面積出現誤差後的稅務處理
第七節房地產促銷方式及其稅務處理
一、代墊首付
二、購房返稅
三、打折促銷
四、首付打折銷售
五、售後回購
六、售後回租
七、買房獎車
第八節支付及收取違約金的稅收政策實踐套用
一、未履行契約支付及收取的違約金的稅務處理
二、履行契約中支付及收取的違約金的稅務處理
第九節社會保障性住房政策優惠及稅收政策實踐套用
一、配建社會保障性住房稅務處理難題
二、公共租賃住房建設和運營的稅收優惠
三、棚戶區改造的稅收優惠
四、開發經濟適用住房的政策優惠
第十一章企業所得稅稅前扣除稅收政策實踐套用
第一節企業所得稅稅前扣除的原則
一、企業所得稅稅前扣除的基本原則及要求
二、企業所得稅稅前扣除應遵循的一般原則
三、企業所得稅稅前允許扣除的項目
四、企業所得稅稅前不允許扣除的支出
第二節企業所得稅中工資薪金總額的扣除
一、工資薪金的概念
二、工資薪金支出的稅前扣除
第三節職工福利費等四項經費的稅務處理
一、職工福利費的稅務處理
二、工會經費的稅務處理
三、職工教育經費的稅務處理
四、黨團活動經費的稅務處理
第四節保險費和住房公積金的稅務處理
一、稅前扣除規定
二、繳納標準及扣除比例
三、其他商業保險費的處理
第五節公務用車制度改革後的稅務處理
一、企業為股東個人購車
二、企業為非股東雇員購車
三、企業租用個人車輛
四、企業為員工發放補貼或報銷費用
第六節通訊費補貼的稅務處理
一、各地方的規定
二、各地方規定小結
第七節五項限額扣除支出稅收實務
一、業務招待費
二、廣告費和業務宣傳費
三、房地產開發企業的三項費用扣除
四、銷售佣金
五、捐贈支出
第八節其他無限額標準的費用扣除
一、勞動保護費
二、差旅費
三、會議費
四、租賃費用
五、修理費
六、折舊費
七、投資性房地產
八、無形資產
九、長期待攤費用
十、母子公司間相互提供服務的費用
十一、企業之間支付的費用
第九節借款利息支出的稅前扣除
一、借款費用的會計處理
二、借款費用的稅務處理
三、房地產民間借貸成本支出存在稅收風險
第十節資產損失的稅前扣除
一、資產損失的概念
二、資產損失稅前扣除時間
三、損失扣除形式分清單申報和專項申報
四、資產損失確認證據
五、現金等貨幣性資產損失的認定
六、非貨幣性資產損失的認定
七、投資損失的認定
八、其他資產損失的認定
第十二章企業重組清算業務稅收政策實踐套用
第一節重組業務企業所得稅處理
一、企業重組的概念及類型
二、股權支付和非股權支付的概念
三、重組日的確定
四、一般性稅務處理
五、特殊性稅務處理
六、境內外企業間發生的股權和資產收購交易
七、企業重組後的稅收優惠承繼
八、企業重組備案
九、企業改制重組中的印花稅問題
第二節清算業務企業所得稅處理
一、企業清算的企業所得稅處理概念
二、企業清算的三種情形
三、企業清算的時限規定
四、企業清算財產的處理
五、企業清算的企業所得稅處理內容
六、企業清算所得的計算和分配
七、《中華人民共和國企業清算所得稅申報表》填報
第三節企業不註銷，多繳企業所得稅可否退還
第十三章房地產企業個人所得稅稅收政策實踐套用
第一節向職工福利售房在個人所得稅上有利
第二節商品房促銷要不要扣繳個人所得稅
一、解除買賣契約支付違約金代扣代繳個人所得稅
二、延期交房支付違約金不代扣代繳個人所得稅
三、無償贈送個人房屋
四、促銷與業務往來贈送禮品徵稅有區別
五、個人擔保所得
六、應扣未扣個人所得稅的法律責任
七、應扣未扣稅款如何計算
第三節二次股權轉讓如何計征個人所得稅
第四節資本公積轉增股本是否計征個人所得稅
一、企業投資者免徵企業所得稅
二、個人所得稅征免規定及歧義
第十四章房地產企業城鎮土地使用稅政策實踐套用
第一節城鎮土地使用稅管理指引
一、城鎮土地使用稅管理原則
二、納稅申報管理
三、核准類減免稅管理
四、備案類減免稅管理
五、第三方涉稅信息管理
六、稅源管理
七、稅收風險管理
第二節建設期間該如何繳納城鎮土地使用稅
一、在建項目城鎮土地使用稅計稅依據的確定
二、在建項目城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的確定
三、延期交付土地的城鎮土地使用稅納稅義務發生時間如何
確定
第三節項目竣工後該如何繳納城鎮土地使用稅
一、項目竣工銷售完畢城鎮土地使用稅的計算與繳納
二、竣工在售項目城鎮土地使用稅的計算與繳納
第四節城鎮土地使用稅免稅面積的扣除
一、公共租賃租房、安置住房用地面積免稅
二、公共用地面積扣除的規定
三、房地產開發企業城鎮土地使用稅的直接減免
第五節承租集體土地城鎮土地使用稅的計算與繳納
第十五章房地產企業印花稅稅收政策實踐套用
第一節印花稅新規出台 監控力度加大
第二節印花稅繳納違規行為如何處罰
第三節印花稅徵稅範圍和計稅依據的主要政策
一、經濟契約
二、產權轉移書據
三、營業賬簿
四、權利、許可證照
五、經財政部門確定徵稅的其他憑證
第四節64種不繳納印花稅的情形
第五節印花稅會計處理
第十六章土地增值稅稅制要素與政策優惠
第一節土地增值稅稅制要素
一、納稅義務人
二、徵收範圍
三、計稅依據
四、扣除項目金額
五、土地增值稅稅額計算方法
第二節土地增值稅納稅申報表
第三節普通標準住宅稅收優惠政策實踐套用
第四節國家建設需要依法徵用、收回的房地產免稅
第五節改制重組土地增值稅稅收政策實踐套用
第六節個人房產轉讓土地增值稅稅收政策
第七節股權轉讓取得土地的土地增值稅征免爭議
第八節“炒”地“炒”房如何徵收土地增值稅
一、不開發直接賣地
二、“生地”變“熟地”再轉讓
三、整體購買未竣工房產直接轉讓
四、整體購買未竣工房產繼續建設轉讓
第十七章舊房轉讓如何計征土地增值稅
第一節什麼是舊房
第二節轉讓舊房確定應納稅額的四種情形及對比分析
一、按照評估價格確定扣除項目
二、按照發票所載金額確定扣除項目
三、按照核定徵收率確定應納土地增值稅稅額
四、按照核定扣除項目確定應納土地增值稅稅額
五、轉讓舊房確定土地增值稅的四種情形對比分析
第三節舊房轉讓依評估價格扣除要分析
（篇幅限制，後略，共20章）
第一節房地產開發基本業務知識
一、房地產開發主要業務活動
二、房地產開發常用術語
第二節房地產開發主要階段
第三節房地產開發涉及稅費概述
第二章企業設立環節稅收政策實踐套用
第一節房地產開發企業設立及相關稅務問題概述
一、設立房地產開發企業應當具備的條件
二、新設立房地產開發企業的備案程式
三、房地產開發企業設立中的納稅問題
第二節投資主體不同影響稅後淨收益
一、企業所得稅後利潤分配納稅依據
二、稅金及附加對企業淨利潤的影響
三、內、外資企業利潤分配的稅收差異
四、內、外方股東股權轉讓的稅收差異
五、設立外商投資房地產企業的限制性規定
第三節適當借款有助於降低稅收支出
一、單純權益性投資對企業所得稅的影響
二、債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響
三、債權性投資與權益性投資對土地增值稅的影響
四、信託融資“假股權真債權”退出時的定價稅收風險
第四節註冊地合理規劃可降低稅務成本
一、企業所得稅管理
二、公司註冊地與項目所在地是否一致要權衡
第五節設立分公司還是子公司的稅收權衡
一、設立子分公司的稅收權衡
二、土地如何在母子公司之間內部流轉
三、嚴禁強制或變相要求外地建築企業在本地設立分公司或子公司
第六節總分支機構跨地區經營所得稅收有別
一、跨地區經營總分支機構的兩種情形及政策區別
二、兼營建築安裝業務的房地產企業跨地區經營政策套用
三、房地產企業跨地區經營企業所得稅的匯總與分配
四、匯總納稅申報中分支機構預繳稅款不等於總機構分配比例的情形
第七節以土地使用權作價投資應考慮稅收問題
第三章取得土地使用權環節稅收政策實踐套用
第一節土地使用權不同取得方式下的稅務問題
一、土地使用權出讓及年限規定
二、“招拍掛”
三、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓
四、購買在建（項目）工程
五、收購項目公司
六、合作開發
七、社會保障性住房建設用地
八、取得土地使用權涉及稅費
第二節土地使用權轉移計征契稅實踐套用
一、出讓土地使用權契稅政策解讀
二、出讓土地使用權如何確定契稅計稅依據
三、天籟之音——大配套費暫緩計入契稅計稅依據
四、劃撥用地轉讓是否補征契稅
五、改變土地用途是否徵收契稅
六、無效產權轉移能否退還契稅
七、因政府徵用重新承受土地是否繳納契稅
八、以土地使用權抵債是否繳納契稅
九、特殊情形契稅申報可以無發票
十、企業辦學校用地是否繳納契稅
十一、契稅納稅申報表
第三節改制重組契稅征免實踐套用
一、改制重組免徵契稅的政策規定
二、改制重組免徵契稅政策的實踐套用
第四節耕地占用稅該由誰繳納
一、耕地占用稅該由企業交還是政府交
二、耕地占用稅在土地出讓前就該繳納
三、可否一年免徵城鎮土地使用稅
四、耕地占用稅納稅申報表
第五節受讓土地注意土地使用稅之稅收風險
一、土地無約定交付日期的稅收風險
二、未繳納土地出讓金是否免繳城鎮土地使用稅
三、未辦理土地使用證開發也應繳納土地使用稅
第六節囤地繳納土地閒置費影響清算成本扣除
一、開發商囤地要繳納土地閒置費
二、土地閒置費在土地增值稅清算中不能扣除
第七節政府土地返還款營改增後風險依舊在
一、土地返還款計入收入還是沖減土地成本
二、土地返還利益不屬於免稅收入
三、對土地返還利益土地增值稅處理應慎重
四、對土地返還利益如何進行增值稅處理
五、土地減免款是否計入房產原值計征房產稅
第四章舊城改造項目稅收政策實踐套用
第一節拿地先拆遷稅務視角分析
一、舊的拆遷基本程式規定
二、拆遷政策之變遷
三、從地方檔案看舊城改造基本原則
四、舊城改造、拆遷補償需要關注的問題
第二節被徵收人舊城改造政策分析
一、城市房屋拆遷被徵收人的增值稅處理
二、城市房屋拆遷被徵收人是否繳納個人所得稅
三、被徵收人取得安置房屋後銷售如何徵收個人所得稅
四、被徵收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計征契稅
五、被徵收人（拆遷戶）是否免徵土地增值稅
六、被徵收人（企業）企業所得稅是否有優惠
第三節拆遷人與徵收人舊城改造政策不完全一致
一、拆遷主體與徵收主體增值稅處理
二、城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目
三、城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅
四、城市房屋拆遷補償費企業所得稅處理
五、先拆遷後出讓補償款不一定要計成本
六、土地改造不征增值稅要具備的條件
第四節舊城改造項目如何清算土地增值稅
第五節“三舊”改造九種模式最具指導性意義的檔案
第五章代建開發與增值稅計稅方式
第一節取得土地使用權後再代建如何徵稅
第二節沒有土地代建行為如何徵稅
一、稅務機關對代建行為的確認標準
二、委託方如何納稅
三、開發商如何納稅
四、營改增後按同樣原則徵收增值稅
第三節政府工程營改增後如何計稅
一、BT項目如何計算繳納增值稅
二、BOT項目如何計算繳納增值稅
三、PPP項目如何計算繳納增值稅
第六章土地使用權轉讓營改增後如何計稅
第一節轉讓土地使用權是否可以按差額納稅
一、不動產轉讓如何計征增值稅
二、土地使用權轉讓如何計征增值稅
第二節在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發用地
第三節股權轉讓取得土地使用權稅收政策實踐套用
一、土地使用權直接轉讓的經營風險
二、股權轉讓下的稅務處理及政策套用
第四節整體產權轉讓收購項目公司稅收政策實踐套用
一、整體產權轉讓是否徵收增值稅
二、整體產權轉讓免徵土地增值稅
三、印花稅相關問題
四、企業所得稅相關問題
五、契稅相關問題
第五節整體資產轉讓獲取土地稅收政策實踐套用
一、增值稅相關問題
二、土地增值稅相關問題
三、企業所得稅相關問題
四、印花稅相關問題
五、契稅相關問題
第七章合作開發房地產稅收政策實踐套用
第一節房地產合作開發概述
一、房地產合作開發
二、合作開發的基本模式
三、合作開發的法律問題
第二節當合作建房遇到營改增
一、不成立合營企業的合作建房
二、成立合營企業的合作建房
三、將正在開發的土地與別人合作開發
四、合作建房中關於“一方提供土地使用權”具體含義的規定
五、房地產開發企業吸收他人資金合作建房
第三節合作建房免徵土地增值稅分情況分析
一、合作建房項目清算主體的確定
二、合作建房分得現金是否免稅
三、合作建房分得房產再出售情形的處理
四、 合作建房雙方的稅務與會計處理
第四節分房分利會計稅務處理不一樣
第五節先聯合拿地再合作建房如何處理
第八章開發環節稅收政策實踐套用
第一節開發成本核算的主要內容
一、房地產開發成本對象及確定原則
二、房地產開發成本分類及核算的具體範圍
三、房地產開發過程可能涉及的行政事業性收費和政府性基金
第二節建築工程施工契約計稅方法的選擇
一、營改增新老項目劃分的原則
二、建築服務計稅方法的選擇
三、建築服務總分包差額計稅規則
四、建築服務總分包計稅方法能否一致
五、建築工程施工契約計稅方法誰說了算
第三節共同成本及代建工程的會計核算處理
一、房地產開發成本的核算程式
二、房地產開發成本中共同成本的分配方法
三、成本分配所依據的建築面積的確定
四、房地產共同成本分配方法案例解析
五、土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間
六、土地增值稅清算時成本分攤的一般規則
七、土地增值稅清算時層高係數法實踐套用
八、土地增值稅清算時按投影面積分攤土地成本實踐套用
九、土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本
十、土地增值稅清算時商業用地和住宅用地如何分攤成本
第四節會計成本不等於開發產品計稅成本
一、開發產品完工前成本的確認
二、開發產品完工條件的確認
三、開發產品完工後成本的確認
四、預提成本影響完工產品計稅成本的確定
五、房地產開發企業預提成本並非隨意扣除
六、營改增後質押金、保證金的稅務處理
七、營改增後建築發票的規範性要求
第五節售樓部不同模式的稅務處理
一、利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修裝飾後作為
行銷設施使用
二、利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施作為行銷
設施使用
三、利用開發小區內的配套設施裝修裝飾後作為行銷設施臨時
使用
四、在開發小區之外的人口密集區設定銷售網點作為行銷
設施使用
第六節項目工程用房與銷售用房稅務處理不同
第七節境外支付服務費的稅務處理
一、境外企業服務所得是否繳納增值稅
二、代扣代繳稅收繳款憑證可抵扣進項稅額
三、境外企業服務所得是否繳納企業所得稅
四、對外支付改為備案制
五、境外支付不含稅契約如何代扣稅款
第九章營改增後房地產增值稅稅收政策實踐套用
第一節商品房銷售基本政策
一、商品房現售
二、商品房預售
第二節房地產銷售預繳稅款與納稅申報
一、新老項目的確定
二、預繳稅款
三、一般計稅方法
四、納稅申報
第三節房地產企業進項稅額抵扣實踐套用
第四節房地產銷售開發產品發票如何開具
一、房地產正常發票開具
二、繳納營業稅後未開具發票如何補開
三、主要政策及發票開具規定
四、開具紅字增值稅發票管理規定
第五節轉讓“二手房”增值稅政策實踐套用
第六節不動產出租增值稅政策實踐套用
一、一般納稅人出租不動產的增值稅繳納規定
二、小規模納稅人出租不動產的增值稅繳納規定
三、預繳稅款
四、發票開具及徵收管理
第七節房地產企業特殊業務增值稅政策問答
第十章房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐套用
第一節房地產開發企業預售收入企業所得稅處理
一、產品完工標準
二、預計計稅毛利率
三、預售階段所得稅收入的確認
四、預收賬款會計科目的設定
五、預售階段企業所得稅預繳納稅申報的變化
六、預繳企業所得稅納稅申報表未明確事項處理
七、預售階段可否彌補虧損
八、預售階段企業所得稅年度彙算清繳的有關問題
九、稅務機關檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補虧損
第二節會計準則與企業所得稅對房地產收入的確認差異
一、會計對收入的確認
二、稅法對收入的確認
第三節開發產品完工後收入的所得稅處理
第四節房地產企業其他收入的稅務處理
一、預租定金與預收租金的納稅區別
二、財產轉讓收入的企業所得稅處理
三、非貨幣性交易和視同銷售所得的企業所得稅處理
四、非貨幣性資產投資的企業所得稅處理
五、債務重組的特殊性稅務處理
六、國債投資業務的企業所得稅處理
七、融資性售後回租業務是否確認企業所得稅收入
八、股息、紅利等權益性投資收益收入確認問題
九、企業接收政府劃入資產的企業所得稅處理
十、企業接收股東劃入資產的企業所得稅處理
十一、資產移送的企業所得稅處理
十二、小型微利企業的企業所得稅處理
第五節房地產企業所得稅可否核定徵收
一、企業所得稅核定徵收的管理規定
二、房地產開發企業核定徵收彙算清繳使用的報表
三、房地產開發企業按規定應當核定徵收的情形
四、房地產開發企業核定徵收收入彙算是關鍵
五、房地產開發企業核定徵收改為查賬徵收虧損可否彌補
六、核定徵收是否能夠變相享受稅收優惠
七、企業所得稅核定徵收是否土地增值稅也要核定徵收
第六節商品房契約面積與確權面積誤差的稅務處理
一、約定面積與確權面積出現誤差後的結算方式
二、約定面積與確權面積出現誤差後的稅務處理
第七節房地產促銷方式及其稅務處理
一、代墊首付
二、購房返稅
三、打折促銷
四、首付打折銷售
五、售後回購
六、售後回租
七、買房獎車
第八節支付及收取違約金的稅收政策實踐套用
一、未履行契約支付及收取的違約金的稅務處理
二、履行契約中支付及收取的違約金的稅務處理
第九節社會保障性住房政策優惠及稅收政策實踐套用
一、配建社會保障性住房稅務處理難題
二、公共租賃住房建設和運營的稅收優惠
三、棚戶區改造的稅收優惠
四、開發經濟適用住房的政策優惠
第十一章企業所得稅稅前扣除稅收政策實踐套用
第一節企業所得稅稅前扣除的原則
一、企業所得稅稅前扣除的基本原則及要求
二、企業所得稅稅前扣除應遵循的一般原則
三、企業所得稅稅前允許扣除的項目
四、企業所得稅稅前不允許扣除的支出
第二節企業所得稅中工資薪金總額的扣除
一、工資薪金的概念
二、工資薪金支出的稅前扣除
第三節職工福利費等四項經費的稅務處理
一、職工福利費的稅務處理
二、工會經費的稅務處理
三、職工教育經費的稅務處理
四、黨團活動經費的稅務處理
第四節保險費和住房公積金的稅務處理
一、稅前扣除規定
二、繳納標準及扣除比例
三、其他商業保險費的處理
第五節公務用車制度改革後的稅務處理
一、企業為股東個人購車
二、企業為非股東雇員購車
三、企業租用個人車輛
四、企業為員工發放補貼或報銷費用
第六節通訊費補貼的稅務處理
一、各地方的規定
二、各地方規定小結
第七節五項限額扣除支出稅收實務
一、業務招待費
二、廣告費和業務宣傳費
三、房地產開發企業的三項費用扣除
四、銷售佣金
五、捐贈支出
第八節其他無限額標準的費用扣除
一、勞動保護費
二、差旅費
三、會議費
四、租賃費用
五、修理費
六、折舊費
七、投資性房地產
八、無形資產
九、長期待攤費用
十、母子公司間相互提供服務的費用
十一、企業之間支付的費用
第九節借款利息支出的稅前扣除
一、借款費用的會計處理
二、借款費用的稅務處理
三、房地產民間借貸成本支出存在稅收風險
第十節資產損失的稅前扣除
一、資產損失的概念
二、資產損失稅前扣除時間
三、損失扣除形式分清單申報和專項申報
四、資產損失確認證據
五、現金等貨幣性資產損失的認定
六、非貨幣性資產損失的認定
七、投資損失的認定
八、其他資產損失的認定
第十二章企業重組清算業務稅收政策實踐套用
第一節重組業務企業所得稅處理
一、企業重組的概念及類型
二、股權支付和非股權支付的概念
三、重組日的確定
四、一般性稅務處理
五、特殊性稅務處理
六、境內外企業間發生的股權和資產收購交易
七、企業重組後的稅收優惠承繼
八、企業重組備案
九、企業改制重組中的印花稅問題
第二節清算業務企業所得稅處理
一、企業清算的企業所得稅處理概念
二、企業清算的三種情形
三、企業清算的時限規定
四、企業清算財產的處理
五、企業清算的企業所得稅處理內容
六、企業清算所得的計算和分配
七、《中華人民共和國企業清算所得稅申報表》填報
第三節企業不註銷，多繳企業所得稅可否退還
第十三章房地產企業個人所得稅稅收政策實踐套用
第一節向職工福利售房在個人所得稅上有利
第二節商品房促銷要不要扣繳個人所得稅
一、解除買賣契約支付違約金代扣代繳個人所得稅
二、延期交房支付違約金不代扣代繳個人所得稅
三、無償贈送個人房屋
四、促銷與業務往來贈送禮品徵稅有區別
五、個人擔保所得
六、應扣未扣個人所得稅的法律責任
七、應扣未扣稅款如何計算
第三節二次股權轉讓如何計征個人所得稅
第四節資本公積轉增股本是否計征個人所得稅
一、企業投資者免徵企業所得稅
二、個人所得稅征免規定及歧義
第十四章房地產企業城鎮土地使用稅政策實踐套用
第一節城鎮土地使用稅管理指引
一、城鎮土地使用稅管理原則
二、納稅申報管理
三、核准類減免稅管理
四、備案類減免稅管理
五、第三方涉稅信息管理
六、稅源管理
七、稅收風險管理
第二節建設期間該如何繳納城鎮土地使用稅
一、在建項目城鎮土地使用稅計稅依據的確定
二、在建項目城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的確定
三、延期交付土地的城鎮土地使用稅納稅義務發生時間如何
確定
第三節項目竣工後該如何繳納城鎮土地使用稅
一、項目竣工銷售完畢城鎮土地使用稅的計算與繳納
二、竣工在售項目城鎮土地使用稅的計算與繳納
第四節城鎮土地使用稅免稅面積的扣除
一、公共租賃租房、安置住房用地面積免稅
二、公共用地面積扣除的規定
三、房地產開發企業城鎮土地使用稅的直接減免
第五節承租集體土地城鎮土地使用稅的計算與繳納
第十五章房地產企業印花稅稅收政策實踐套用
第一節印花稅新規出台 監控力度加大
第二節印花稅繳納違規行為如何處罰
第三節印花稅徵稅範圍和計稅依據的主要政策
一、經濟契約
二、產權轉移書據
三、營業賬簿
四、權利、許可證照
五、經財政部門確定徵稅的其他憑證
第四節64種不繳納印花稅的情形
第五節印花稅會計處理
第十六章土地增值稅稅制要素與政策優惠
第一節土地增值稅稅制要素
一、納稅義務人
二、徵收範圍
三、計稅依據
四、扣除項目金額
五、土地增值稅稅額計算方法
第二節土地增值稅納稅申報表
第三節普通標準住宅稅收優惠政策實踐套用
第四節國家建設需要依法徵用、收回的房地產免稅
第五節改制重組土地增值稅稅收政策實踐套用
第六節個人房產轉讓土地增值稅稅收政策
第七節股權轉讓取得土地的土地增值稅征免爭議
第八節“炒”地“炒”房如何徵收土地增值稅
一、不開發直接賣地
二、“生地”變“熟地”再轉讓
三、整體購買未竣工房產直接轉讓
四、整體購買未竣工房產繼續建設轉讓
第十七章舊房轉讓如何計征土地增值稅
第一節什麼是舊房
第二節轉讓舊房確定應納稅額的四種情形及對比分析
一、按照評估價格確定扣除項目
二、按照發票所載金額確定扣除項目
三、按照核定徵收率確定應納土地增值稅稅額
四、按照核定扣除項目確定應納土地增值稅稅額
五、轉讓舊房確定土地增值稅的四種情形對比分析
第三節舊房轉讓依評估價格扣除要分析
（篇幅限制，後略，共20章）
業內評價
讀書識人。樊劍英老師主編的《房地產開發企業稅收與會計實務大全》一書，見微知著，深計遠慮，涵蓋了房地產開發全程各個環節，是房地產財稅人員必讀書，也是房地產經營管理人員案頭必備的工具書。
——尤長生新疆世紀興業投資集團有限公司總裁
喜見一部營改增後以房地產項目開發流程為主線、集會計核算與稅法實務於一身、對房地產財稅領域具有指導性意義的實用工具書問世。厚積而薄發，本書是作者多年從事房地產財稅研究的心血結晶，對於廣大房地產財稅工作者提升實踐操作能力大有裨益。
——陳玉琢國家稅務總局稅務幹部進修學院教授稅收經濟教研室主任
因稅結緣，樊劍英老師是我多年的良師益友，其主編的《房地產開發稅收與會計實務大全》一書提煉了項目開發全流程營改增後的財稅疑難問題，政策解析與實操經驗心得相結合，有深度、有廣度、有提醒、有方案，是房地產投資、開發、銷售、財務人員非常實用的工具書。
——周麗函恆大地產集團華東公司財務經理
卷置案頭，蓬蓽生輝，開卷解惑，老師猶在身邊。財稅智庫的專家們忠實於稅法，磨練於實踐，大處著眼，小處著手，緊緊把握時代脈搏，用心撰寫的《房地產開發企業稅收與會計實務大全》讀得懂、用得上，一定是房地產開發企業財稅人員的好幫手、好老師。
——李炯梅財稅智庫創始人
立足實務乃本書極大特點，本書根據房地產、建築業營改增及其他全新法規政策詮釋房地產開發全流程的會計與納稅實務，政策解析與案例分析、問題解答相輔相成，由點及面、由表及里，精準剖析，邏輯嚴謹，能讓初學者有方向，讓實踐者有頓悟，讓非財稅人員有發現，讓稅務管理人員有依據，可快速幫助讀者洞悉業務疑點難點，體悟大道至簡智慧。
——宋寧中稅諮詢集團、艾特密信息技術股份有限公司總裁
讀此書，感覺像是一位慈愛的非遺傳承人不厭其煩從房地產各個環節循循教授，盡全力而不肯有一絲遺漏疏忽。對於涉及稅收業務的律師而言，此書是一本非常不錯的教材，可以很快找到相關的知識點深入學習，並能促使站在法律的角度獨立思考。
——寇毅敏國際稅務律師
認識樊劍英老師時我還在從事房地產財務工作，尚未把稅務做為主業，當年的《房地產開發企業納稅實務與風險防範》解決了實務中遇到的很多稅務問題。營改增後，樊劍英老師與時俱進，奔波於全國各地授課加了解各地地產企業遇到的新問題，終於心血凝結成書，《房地產開發企業稅收與會計實務大全》正好可以系統解決營改增後房地產企業在新形勢下遇到的新問題，為勤勞高產的樊老師點讚！
——李良平 華夏幸福基業稅務總監
