《房地產學基礎概論》內容包括房地產學導論，房地產學基礎論，房地產權利體系論，房地產學基本制度論，房地產學相關職業論，房地產學關聯論。《房地產學基礎概論》構思新穎和獨特，理論體系別具一格，層次分明，是對房地產學進行開荒式研究，能擴展學者、學生和其他讀者對房地產相關理論研究與學習視野。《房地產學基礎概論》是為研究和學習房地產學基礎理論知識而作，是房地產相關專業或方向研究生和高年級本科生對房地產學進行系統學習的前期準備性基礎理論書和教科書，也可以作為社會人員準備房地產類相關執（職）業資格考試必備的參考性基礎理論讀物，還可以成為從事房地產相關專業方向研究的參考資料。
基本介紹
編輯推薦,作者簡介,目 錄,自序,核心觀點,
編輯推薦
一本值得閱讀的房地產學入門理論書和教科書；一本參加房地產執業（職業）資格考試的重要參考資料；一本從事房地產相關專業研究學者的學術參考書；一本房地產學閱讀愛好者的珍藏書；一本從事房地產學相關職業老闆、職員提升房地產學素養的重要工具書。
作者簡介
胡利明，生於人民公社末年，求學始於計畫經濟年代，成長於市場經濟轉型時期，參加工作於市場經濟雛形形成之際，趕上了國家“包分配”的末班車，發展始於全面建設小康社會階段，在社會主義市場經濟體制基本形成之時的21世紀早年初顯花蕾並在慢慢結果，經歷了從人民公社到計畫經濟年代和商品經濟年代的轉型，從計畫經濟年代向市場經濟年代飛躍。研究生學歷、法學碩士，中級經濟師（房地產經濟），企業法律顧問，具有同齡人中絕對稀少的“律師資格證書（1999年）”，並具有法律職業資格證書（2009年）、證券從業證書（五科）和多種房地產相關執（職）業證書。近十年來，不同形式地撰寫和發表學術文章、學術隨筆、論著等達百萬字。已經完成《論房地產區分所有權》，中國政法大學出版社，即將上市。
目 錄
前言................................................................................................ 1
自序：歷史推動、現實需要與時代發展......................................... 1
第一編 房地產學導論
第一章 房地產學學科定位........................................................... 3
一、房地產學學科導入................................................................................... 3
二、房地產學學科的基本定義......................................................................... 3
第二章 房地產學學科特徵........................................................... 7
一、房地產學學科的主要特徵......................................................................... 7
二、房地產學學科的非主要特徵...................................................................... 9
第三章 房地產學學科產生背景和學科基礎............................... 12
一、房地產學學科產生的時代背景................................................................ 12
二、房地產學學科創建的學科背景................................................................ 14
三、房地產學學科創建的學科基礎................................................................ 14
第四章 創建房地產學學科的意義.............................................. 16
一、房地產學學科創建的理論意義................................................................ 16
二、房地產學學科創建的實踐意義................................................................ 18
第五章 房地產學學科體系......................................................... 20
一、與房地產相關的政治學學科內容............................................................. 20
二、與房地產相關的經濟學學科內容............................................................. 20
三、與房地產相關的法學學科內容................................................................ 21
四、與房地產相關的管理學學科內容............................................................. 21
五、與房地產相關的建築學學科內容............................................................. 22
六、作為整體意義上的房地產學學科............................................................. 22
第二編 房地產學基礎論
第六章 房地產業........................................................................ 27
一、房地產.................................................................................................. 27
二、房地產業............................................................................................... 28
三、房地產業的作用..................................................................................... 29
四、房地產業的功能..................................................................................... 30
五、房地產業的行業細分.............................................................................. 31
六、房地產業的歷史進程.............................................................................. 33
第七章 房地產市場.................................................................... 35
一、房地產市場的特點................................................................................. 35
二、房地產市場的細分................................................................................. 37
三、政府對房地產市場的調控作用................................................................ 39
第八章 房地產法律制度............................................................. 41
一、房地產法的概念和調整對象.................................................................... 41
二、房地產法的法律地位.............................................................................. 42
三、外國房地產立法概況.............................................................................. 43
四、新中國房地產立法概況........................................................................... 45
第九章 房地產法律體系............................................................. 49
一、房地產法律之根本法：憲法.................................................................... 49
二、房地產法律之基本法：物權法................................................................ 50
三、房地產法律之專門法：《城市房地產管理法》等房地產方面專門性法律... 50
四、房地產法律之次位法：法規、規章與司法解釋......................................... 53
五、房地產法律之“活法”：法律理念、習慣習俗與判例................................... 54
第三編 房地產權利體系論
第十章 房地產權利之一般體系.................................................. 57
一、房地產所有權........................................................................................ 57
二、房地產用益物權..................................................................................... 58
三、房地產擔保物權..................................................................................... 64
第十一章 房地產權利之特殊體系.............................................. 66
一、房地產建築物區分所有權....................................................................... 66
二、房地產建築物相鄰關係........................................................................... 70
三、房地產權利的實質——空間權................................................................ 71
第四編 房地產學基本制度論
第十二章 土地基本制度與政策.................................................. 77
一、土地使用權制度改革的發展歷程............................................................. 77
二、土地使用權出讓..................................................................................... 79
三、土地使用權劃撥..................................................................................... 87
四、土地使用權的流轉................................................................................. 89
五、土地徵收制度........................................................................................ 93
六、土地徵用制度........................................................................................ 96
七、土地閒置處理制度................................................................................. 98
第十三章 房產（住房）基本制度與政策................................. 103
一、房屋改革制度發展歷程和落實私房政策................................................. 103
二、房屋與土地同時制度............................................................................ 111
三、房屋依附土地制度................................................................................ 112
四、房屋期限與土地使用權期限衝突與協調製度.......................................... 113
第十四章 房地產開發基本制度................................................ 115
一、房地產開發制度................................................................................... 115
二、房地產開發項目管理制度..................................................................... 120
第十五章 房地產流轉基本制度................................................ 130
一、房地產流轉基本制度概述..................................................................... 130
二、房地產開發項目流轉制度..................................................................... 133
三、房地產普通買賣制度............................................................................ 136
四、房地產特殊買賣制度之一：房地產預售................................................. 143
五、房地產特殊買賣制度之二：房地產包銷................................................. 155
六、房地產抵押制度................................................................................... 159
七、房地產租賃制度................................................................................... 163
八、房地產非交易流轉制度......................................................................... 170
第十六章 房地產權屬登記制度................................................ 174
一、房地產權屬登記制度概述..................................................................... 174
二、房地產權屬登記的原則......................................................................... 178
三、房地產登權屬記的種類......................................................................... 180
四、房地產登記的基本要求......................................................................... 190
五、房地產權屬登記的基本程式.................................................................. 191
六、房地產登記簿、房地產權利證書的作用和房地產權屬登記的效力............ 196
七、房地產登記檔案與信息公開查詢........................................................... 198
第十七章 住房公積金制度....................................................... 202
一、住房公積金制度概述............................................................................ 202
二、住房公積金的來源和使用..................................................................... 206
三、住房公積金的特殊優惠政策.................................................................. 209
第十八章 物業服務基本制度................................................... 211
一、物業服務概述...................................................................................... 211
二、物業服務主體...................................................................................... 213
三、物業服務契約與物業服務費的構成........................................................ 217
第十九章 房地產中介服務管理制度........................................ 223
一、房地產中介服務概述............................................................................ 223
二、房地產中介機構管理............................................................................ 225
三、房地產中介服務人員管理..................................................................... 226
四、房地產中介業務管理............................................................................ 227
五、房地產信用檔案與信息公開.................................................................. 228
六、房地產中介服務業的自律管理制度........................................................ 234
第五編 房地產學相關職業論
第二十章 房地產估價師........................................................... 246
一、房地產估價師的概述............................................................................ 246
二、房地產估價師的報考條件和報考程式.................................................... 246
三、房地產估價師執業資格考試的考試時間、科目設定與合格標準............... 248
四、房地產估價師註冊管理......................................................................... 249
五、房地產估價機構資質管理..................................................................... 250
第二十一章 土地估價師........................................................... 256
一、土地估價師和土地估價師資格考試介紹................................................. 256
二、土地估價師報名條件和報名程式........................................................... 256
三、土地估價師實踐考核............................................................................ 258
四、土地估價師執業登記............................................................................ 260
五、土地估價師註冊程式............................................................................ 261
六、土地估價師繼續教育............................................................................ 262
七、土地估價機構管理體制......................................................................... 263
八、土地估價機構信用評級 ....................................................................... 265
九、土地估價機構註冊程式......................................................................... 267
十、土地估價師協會會員管理..................................................................... 267
第二十二章 房地產經紀人....................................................... 270
一、房地產經紀人基本介紹......................................................................... 270
二、房地產經紀人執業資格考試的報考條件和報考程式................................ 271
三、房地產經紀人協理報名和考試事宜 ...................................................... 272
四、房地產經紀人執業資格考試的考試時間、科目設定與合格標準............... 274
五、房地產經紀人註冊................................................................................ 275
六、房地產經紀人的行為管理和基本技能.................................................... 276
七、房地產經紀機構設立、管理和備案........................................................ 277
第二十三章 土地登記代理人................................................... 282
一、土地登記代理人................................................................................... 282
二、土地登記代理人職業資格考試的報考條件和報考程式............................. 283
三、土地登記代理人職業資格考試的考試時間、科目設定與合格標準............ 284
四、土地登記代理人登記備案..................................................................... 285
五、土地登記代理人的行為管理和業務範圍................................................. 286
第二十四章 物業管理師........................................................... 287
一、物業管理師簡要介紹............................................................................ 287
二、物業管理師資格考試的報考條件和報考程式.......................................... 287
三、物業管理師資格考試的考試時間、科目設定與合格標準......................... 289
四、物業管理師註冊管理 ........................................................................... 290
五、物業管理師執業規範和執業範圍........................................................... 292
第二十五章 招標師.................................................................. 293
一、招標師簡要介紹................................................................................... 293
二、招標師職業水平考試的報考條件和報考程式.......................................... 294
三、招標師職業水平考試的考試時間、科目設定與合格標準......................... 295
四、招標代理機構和招標師的要求............................................................... 296
五、招標師職業水平證書登記制度............................................................... 297
第六編 房地產學關聯論
第二十六章 房地產與城市化、經濟發展的關係...................... 301
一、房地產發展與城市化進程..................................................................... 301
二、經濟發展對房地產的影響..................................................................... 303
三、房地產對經濟發展的影響和作用........................................................... 304
四、房地產市場失靈之政府干預.................................................................. 306
第二十七章 房地產金融........................................................... 308
一、房地產金融和房地產金融發展............................................................... 308
二、房地產金融市場和房地產金融機構........................................................ 314
三、房地產融資.......................................................................................... 318
四、房地產金融風險與防範......................................................................... 320
第二十八章 房地產稅收........................................................... 322
一、與房地產直接相關的房地產稅收........................................................... 322
二、與房地產間接相關的房地產稅收........................................................... 341
跋文............................................................................................ 347
主要參考文獻............................................................................. 350
自序
房地產學作為一個全新的研究課題具有巨大的挑戰和難度，作者對房地產學做了一定開荒式研究，創造性地提出房地產學學科，為房地產學學科研究提供了研究的可能和發展方向。房地產學的創建和發展，總體來說是我國房地產發展歷史推動、現實需要與時代發展的必然要求。
房地產學之歷史推動
房地產學是在歷史事件和歷史事實的推動作用下才得以產生的。房地產作為國家最重要的經濟支柱之一，各朝各代都十分重視對土地的管理和控制，也就是說，管理和控制好國家的土地資源是國家實現長治久安的重要基礎，任何國家、任何朝代的政權都必須依賴於土地，土地為政權的存續提供了空間。土地價值量大、社會影響力廣泛、帶動性強的特點必然導致土地對國家的政治、經濟、文化等社會各個方面帶來實質性的影響，所以任何政權形態的政府都必須非常重視對土地的管制。同樣，這也非常迫切地要求國家理論界對房地產進行深入的房地產理論研究，對房地產的深入研究和拓展式發掘，有利於房地產學的創建和發展。
從新中國的房地產狀況來看，特別是改革開放後，社會主義市場經濟體制建立以來，國家雖然控制著土地所有權，但土地使用權可以依法進行出讓、轉讓和出租，這是思想觀念和思想理念上跨越歷史的進步，這樣既保障了國家對土地資源的絕對壟斷，又為國家實現土地的經濟效益提供了可借鑑的模式，為房地產學的創建提供了思想基礎和政策支持。在國家的土地政策發生重大歷史性跨越之後，國家以憲法的形式及時對土地使用制度制定了相關法律條款，為土地使用權依法進行出讓、轉讓和出租建立了法律保障，為《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》和《建築法》等法律的制定、修改提供了憲法依據，使這些法律完全根據社會主義市場經濟的要求制定或修改，符合市場經濟平等自由的競爭理念。
由此觀之，在這些基礎上創建的房地產學學科具有相當的歷史基礎，從一定意義上說，房地產學學科的創建和發展是歷史推動的必然結果。歷史是不可抗拒、不可逆轉的，只有順應歷史的發展才能從中吸取養分，如果違逆歷史的發展，就必定會被歷史所折服甚至受到歷史的沉重打擊。正是由於房地產的歷史對房地產學的創建和發展起到了巨大的推動作用，房地產學由此而創建成為了理所當然的趨勢和不可抗拒的潮流，我們必須順應房地產歷史的發展，使房地產學得到更好更快的發展和進步。
房地產學之現實需要
房地產學的產生和發展也具有很強的現實需要。房地產目前已經成為國家和地方各級政府的重要財政來源，也成為社會財富的“水庫”，國家、社會或個人財富很大程度上都體現在了房地產財產方面，房地產可以說已經成為當今社會上最重要的、價值量最大的、最具有保值增值性的財產，房地產的保有量總值是其他任何財產所不能比擬的。一個房地產項目、房地產市場或房地產業都可以影響若干關聯產業的發展，不僅僅房地產本身是一個非常重要的國民經濟產業部門，為房地產業提供相關服務的其他行業也正在成為相當重要的產業部門，房地產和房地產產業對我國經濟發展、社會的和諧穩定和國民幸福指數的提升發揮著非常重要的作用。在房地產開發前期，我國已經形成了房地產前期服務的重要行業部門，各種為房地產開發提供前期服務的公司遍地開花，專業協作性越來越強，專業分工越來越細；在房地產項目開發完成後進行銷售的環節也是非常完善的，而房地產項目的日常運營也有專業的運營隊伍，房地產業已成為發展國民經濟乃至提高人民生活水平的重要步驟，全社會都離不開房地產的發展。因此，現實的房地產行業狀況使房地產學發展為一門獨立的學科成為必然趨勢，具有現實的迫切要求。目前，以房地產作為專門職業的職位正在增加，除了國家正式確定了的房地產類職業，還有許多未得國家正式確認但事實上卻大量存在的房地產類職業，這必然要求我們將房地產學作為一個相對獨立的學科來研究，房地產產業的現實發展為其提供了相當的可能性。例如，在房地產相關職業中，房地產估價師、土地估價師為房地產的估價業務提供專業性非常強的技術服務，正確恰當地對房地產的市場價值進行科學估價；房地經紀人發揮自己的專業優勢，為房地產交易雙方當事人提供了專業高效的經紀服務，既為房地產出賣人及時地賣出了房地產，又為房地產買受人及時地購買到合適的房地產，更為自己付出的房地產經紀勞動獲得了合理的報酬，從而發展了房地產經濟，促進了房地產經濟的流動性，使國民經濟發展質量得到提高。因此，房地產產業的現實需要是房地產學得以創建和發展的重要現實力量，從一定意義上說，房地產學的創建和發展是在房地產產業發展現實需要推動下進行的。
房地產學之時代發展
時代是永遠向前發展的，國家對房地產的政策也會隨著時代的變遷而不斷地發展變化，朝著更有理性、更有前景的方向發展。房地產學在現實客觀需要的基礎上創建和發展，並且也必然會隨著社會的進步而進一步發展並提高發展的質量，更上一層樓。從長遠來看，時代發展也是一個永恆向前趨勢，只有順應時代發展的潮流才會有前景和市場，並產生收益。房地產學作為時代發展的產物也不能例外，房地產學更是房地產產業時代發展的必然結果，是房地產產業發展到相當程度的產物，房地產學的發展具有相當的時代發展烙印。為了使房地產產業和房地產市場向著更健康、更快速的方向發展，必須堅持時代發展導向。因此，可以說，是房地產時代發展造就了房地產學學科，房地產學學科的發展也會促進房地產朝著理性的方向發展，為了房地產學的發展我們必須順應時代發展潮流，並從中獲得房地產產業發展給我們帶來的收益，這是我們必須堅持的原則和方向，絕對不能動搖。
核心觀點
房地產學的概念
房地產學也可稱為房地產科學，是以房地產及與房地產密切相關的對象作為連線樞紐，把房地產及與其具有內在聯繫的社會現象作為研究對象，以法學、經濟學、管理學和建築學等多學科的綜合研究方法來探索房地產相關社會現象的內在規律和外部運行表象，從而形成的一種多學科綜合性交叉學科，但又完全不同於原來單純的法學、經濟學、管理學和建築學等科學學科。房地產學的研究是基於房地產本身產生和發展的，但其起源於房地產本身但又不僅僅是房地產本身。它以房地產或是配合房地產運行的具有內在聯繫的相關對象作為研究對象，但這種研究對象又不是房地產本身某些單方面的局部性研究對象，而是綜合型和發展型的房地產。在房地產學學科研究過程中，研究者不能只具備某學科的局部思維和方法，而是要把多種研究方法進行綜合運用進而形成一種獨特的房地產學研究方法。作為一個合格的研究者，至少需要用法學、經濟學、管理學和建築學的思維及方法來對房地產學進行綜合型和邊緣性研究，並且要在研究過程中對多種學科研究方法進行綜合運用和升華提煉，從而正確全面地認識有關房地產現象和房地產運行內在規律。因此，在進行房地產學研究時，要特別注重關於房地產學研究對象和研究方法的問題，隨著研究過程的深入，房地產學研究成果將日益成熟。房地產學的目的在於更深入地探索和揭示房地產及房地產內部因素之間的內在規律和外部運行表象規律；全面探索具有多重屬性的房地產社會現象；闡明房地產及房地產相關要素的理論和實踐意義；對特定的房地產現象進行更好地綜合分析從而準確地得出房地產學學科定位以及對特定的房地產現象進行更深入地探索並尋求更合理的路徑。房地產學的研究對人們提高關於房地產的認識，解析重大的房地產現象以及回答房地產重大問題發揮著重要的作用。提升房地產的理論化水平，為國家和人民在房地產關係的良性發展方面提供了理論支持和必要的理論學說，提高了整個民族在房地產方面的理論素質和實踐能力。
房地產學的學科定位
（1）房地產學不同於房地產法學。房地產法學從本質上說是從屬於法學學科門類下的三級學科專業，其上位二級學科專業為民商法學或經濟法學，一級學科為法學，學科門類為法學。房地產法學作為法學的三級學科在學術界基本上沒有任何爭議，因而房地產法學從本質上說是屬於法學範疇，相對應的學位為法學學位。而房地產學並不僅僅是房地產法學的範圍，房地產法學是房地產學的一個小小分支，房地產法學是構成房地產學的部分要素。房地產法學是房地產學的說法是非常勉強的，最多能說房地產法學能為房地產學的研究提供研究方法和研究思路，房地產法學的相關內容和制度是房地產學構建的重要基礎和前提，在某些制度層面上兩者具有一定的融合性，彼此間可以相互促進，相互包容，甚至可以成為對方得以豐富和發展的動力和源泉。
（2）房地產學不同於房地產經濟學。房地產經濟學從本質上說是從屬於經濟學學科門類下的三級學科專業，其上位二級學科專業可能為國民經濟學或產業經濟學，一級學科為套用經濟學，學科門類為經濟學。房地產經濟學可以說是經濟學門類中很小的一個分支，是對作為部門經濟類別的房地產經濟運行方面進行經濟學分析和研究的，把與房地產相關的經濟現象和經濟規律通過經濟學的思維方法予以科學化的研究和探索，進而得出房地產經濟方面的科學規律，發展了房地產經濟學學科，進一步地說，是豐富和發展了經濟學學說，擴充和豐富了經濟學的研究領域，開闢了經濟學在房地產領域研究的新天地。如果說房地產經濟學是經濟學學科門類豐富和發展後的一個相對獨立的經濟學學科，從目前來看，房地產經濟學還不能作為比較成熟的經濟學二級學科專業，但應該可以在部門經濟學相關領域進行必要的研究，這樣既豐富了經濟學的研究，又發展和壯大了房地產科學研究的廣度和深度，為房地產科學在經濟學方面的研究提供了更大新的視野和發展空間，為更深入地研究房地產科學提供了可能性，為探索和發展房地產科學的內涵及外延提供了學術基礎。而房地產學既源於房地產經濟學的某些因素，又在一定層面上高於房地產經濟學，這也為房地產經濟學進一步的研究提供了可能性的構想，彼此間的交叉和綜合性研究可以相互促進、共同發展，如果割斷彼此間的聯繫，片面地研究某一方面，可能會帶來這樣或那樣的問題。可見，在一定意義上房地產學是不同於房地產經濟學的。
（3）房地產學不同於房地產管理學。從學科門類劃分上來看，房地產管理學屬於管理學學科門類，按一級學科來劃分最可能劃分為管理學門類下的公共管理學，其所屬的二級學科最可能是土地資源管理學，那么房地產管理學按目前的學科劃分標準來劃分，應該是從屬於二級學科土地資源管理學科下的三級學科。房地產管理學作為土地資源管理學科下的三級學科具有一定的科學性，但也存在著一定的理論難題。為了將房地產管理學進行學科歸類，鑒於房地產管理學還不能作為一個獨立的二級學科，將其歸屬於土地資源管理學科是因為房地產管理學是管理學在房地產領域進行相關學術研究的學科專業，房地產與土地都是不動產，彼此間具有相當的共同屬性，且具有一定的天然聯繫，因此將房地產管理學歸屬於土地資源管理學具備一定的理論基礎。房地產管理學的發展為房地產學的創立和發展提供理論支持和智力源泉，房地產學在房地產管理學的基礎上有一定的學術升華和發展。可見，房地產學雖然與房地產管理有一定的相關度，但房地產學本身並不是房地產管理學，二者間的差異性還是比較大的，既有相似性，也有明顯的差異性。
（4）房地產學不同於房地產建築學。房地產建築學這一說法只是為了表述的方便，在學術上並不一定存在，從本義上說，本處的房地產建築學應該說的是建築學，建築學所屬的學科門類是工學，其下的二級學科才是建築學，建築學本身是一個工學範疇，更多的會呈現出“工學”的色彩和屬性，這種具有工程學科性質的建築學在學科特徵和學科內涵上與房地產學本身具有相當大的差異。房地產前身創造時期需要通過建築的方式來成為房地產，在工程竣工交付前還是建築工程，在竣工交付後才是真正意義上房地產，由此，房地產學可以從這方面進行相應的理解，在成為房地產之前關於建築方面的研究都屬於建築學的研究內容，只有在法律上成為房地產後對房地產進行的研究可以說是房地產學的研究內容。可見，兩者之間具有時間上的先後順序，是完全不同的學科範疇。
