房地產依賴症

中國房地產業的“過度非理性發展”會產生一系列負面作用，最突出的就是經濟發展的“房地產依賴症”，該依賴症將導致一些地方政府不惜違法用地，還將加劇人口、土地、資源環境之間的矛盾。特別是有的地方“房地產依賴症”將對其他產業產生資本和土地的擠出效應，不利於經濟結構調整和轉變經濟發展方式。

基本介紹

• 中文名：房地產依賴症
• 特徵：炒房的“剛性需求” 難以疏導等
• 原因：房地產業的“過度非理性發展”
• 影響：加劇土地、資源環境之間的矛盾

現象特徵

中國的創富進程自改革開放以來已經持續已近三十年，並形成了規模可觀的“富人”群體和“中產”階級。他（她）們手中掌握著中國民間的大部分可投資的資產，而這些資產多集中在房地產。

他（她）們之所以傾向於購買多處房產，多歸因於投資渠道有限，是覺得在通脹壓力下把現金存到銀行沒什麼收益，如想要投資，除了股市就是樓市。

相對股市，購置房產風險較小，雖租金回報率不太高，但這些年來，投資房市“只賺不賠”的神話一直在延續的投資，他（她）們的財產確實通過房地產投資超額實現了保值增值的目標。於是，投資的“房地產”依賴症的直接症狀就是令炒房的“剛性需求” 難以疏導。

成因

整箇中國社會對房地產的關注，不僅僅是因為房價的飆升，引起社會相當部分民眾的不滿，更重要的原因是地產和每個家庭息息相關，地產業的崩盤會帶來災難性後果。

1、中國家庭的財富現在仍主要以存款和房地產的形式存在，股票資產所占的比例較少。從歷史看，每當股票市場出現崩盤，中國經濟所受的影響將較小，這在很大程度上正是因為中國家庭財富中股票的比例並不高。然而，一旦占據家庭財富重要部分的房地產價格如果出現崩盤，中國家庭將面臨著如美國一般的家庭財富的大規模蒸發，其負面效應將在較長時間內無法消除。這一點在歷史上已得到多次印證。

2、從金融體系的反映來看，家庭財富的蒸發將導致銀行信貸體系出現緊繃，迫使銀行收緊銀根，並進一步影響私人信貸市場和終端消費，由於信貸緊縮導致的利率上升，其對消費的抑制效應將非常明顯。

3、缺乏必要監督的公共權力與完全市場化導向，引起的既得利益集團借用土地交易實現對公眾利益的巨大侵害，導致許多“支柱產業”依賴以掠奪為主的商業模式。

4、地方政府對土地財政和房地產稅費的巨大依賴，導致其昧心賣地生財而不能自拔。

5、以房地產為核心的土地儲備、出讓和房地產開發投資，以及由此拉動的粗放經濟成長，已經成為“拉動”中國經濟成長的唯一力量。

6、此外，由於中國社會保障網的缺乏，尤其是養老金制度的不夠健全，房地產實質上被很多中國人作為保障退休後生活的重要手段，而伴隨著城市化發展和老齡化進程，中國家庭將可能更加依賴房地產在較長時間內產生的增值和房租收益。

影響及危害

短期而言，請不要低估在“中國特色”背景下政策調控的威力，壓垮駱駝的稻草正一根根落下，“預期”的改變只是一個由量變到質變的過程而矣。

中期來看，負利率的持續可能令加息不可避免，這就會提高貸款購房者的成本，從而降低購房的支付能力，即使是對能全額支付房款的購房投資者，加息也提高了他們的機會成本。

長遠為計，超低成本的“房市大小非”可能最終會上市流通（儘管需要假以時日）。目前中國農村宅基地一直不能流轉，小產權房等在農村集體用地、宅基地或農地上建設起來的房屋，一直被視為非法。農村宅基地的上市流轉，以及可能帶來“小產權房”政策的有限鬆綁，就能像股市“大小非”上市流通時對估值高高在上的股市大幅降溫的作用一樣，會對房市的長期上漲空間實現有效抑制。

經濟危害
1、高房價形成對消費的根本遏制，扼殺了經濟發展的根本動力；

2、房地產的“?>虹吸效應”，導致農業、工業、服務業等實體產業失去發展方向；

3、由於房地產泡沫誘發的銀行體系大規模不良資產風險；

社會危害

1、民生被摧毀，人們失去了幸福感；

2、大規模財富轉移導致收入分配和社會階層的急劇分化，社會矛盾被空前激化；

3、全民炒房和拜金主義盛行，社會價值觀被徹底扭曲；

4、政府喪失公信力，出現嚴重的執政危機。

對策

1、股市近期疲弱，但長線機會依然。

2、私募股權、風險創投應可考慮。

3、參與國家鼓勵的與海外戰略相呼應的私人海外投資有把握。

4、政府堅決退出房地產利益鏈，力避與民爭利；

5、通過法律、行政和經濟槓桿，建立符合中國國情的住房消費標準，堅決遏制和消除不合理的住房投機需求。