《房價沒漲》是一品關於房價問題的文章
基本介紹,唱衰中國樓市,
基本介紹
馬光遠 經濟學博士
任志強日前在博鰲論壇聲稱，和居民收入比，30年來房價基本沒漲，輿論一片譁然。但察迎照他似乎對此相當得意，隨後又將核心觀點整理成一篇《房價漲了多少》的文章，貼在部落格上，公開“邀磚”。
任志強作為一個開發商，他屢屢發表支持高房價的言論並不奇怪，這符合古典經濟學對理性經濟人的基本假設。其實，刺痛民眾神經的倒不是任志強絮絮叨叨在說什麼，而是總有很多權威專家學者給他的言論“背書”，貼上“真話”、“實話”、“有水平”等質檢標籤。在任志強等人占據房地產市場話語權的情況下，這樣的假象不僅會影響房地產市場，更影響國家對房地產的政策，因此，有必要出來對一些觀點給員灑整予澄清。
先說說任志強房價“基本沒漲”的事。任志強論證:1978—2008年，中國GDP從3000多億元增長到30多萬億元，按不變價計算增長了近100倍，城鎮人均工資從28.6元/月大約也增長了100倍，城市中大白菜從1分多錢/棵也漲了100倍，但房價從全國看1978年是300元/平方米，到2008年按5000元/平方米計算大約漲了16.6倍。他的結論是，房價沒漲!
我們假定任志強的數據和推論都沒有任何問題，他的話其實包含兩個結論:一是任何商品的價格歷史走勢都是一致的，大白菜漲100倍，意味著，所有的商品從1978年到現在都漲100倍；二是收入與商品價格包括房價是成正比增長的。既然收入增長了100倍，房價也應該漲100倍。這兩點可以用經濟學原理輕易駁倒他。首先，商品價格的歷史走勢千奇百怪，從1978年到現在，有些商品的價格翻了上萬倍，有些商品的價格基本沒變，這很正常，也符合經濟學的基本原理；其次，商品價格並不都隨收入的增長而等比例增長，所以經濟學上才研究商品價格的收入彈性。有些商品隨著收入的增長對其需求反而減少，價格反而下降，有些隨著收入增長，價格也增長，而且增長的曲線也很複雜。
假定房價真的漲100倍，看會得出什麼荒謬的結論。房價翻100倍，意味著全國房價的平均價格是3萬元每平米，而2007年全國商品才槳嘗射房銷售面積是77354.72萬平米，全國平均銷售額就是23.206416萬億元，按照國家統計年鑑，房地產在GDP中的比重2007年是4%。按照這個還原，2007年中國GDP應該是580.1604萬億元，而實際GDP只有25.7306萬億。微愉按照任志強的觀點，2007年GDP是真實GDP的22.55倍，是美國的5.34倍。因為美國GDP占全球比例是20%左右，這意味著，如果中國房價真的按照任志強的“定嚷檔漲法”，2007年中國GDP就超過了全世界GDP的總和，何止趕英超美啊，中華之崛起啊。
誤導中國房價的另一個說法是所謂中國房地產市場的“剛性需求”。說實話，本人研習經濟學十多年，沒有在任何一本經濟學教科書中看到“剛性需求”這個術語。很顯然，這是中國“專家”對現代經濟學的獨特貢獻。剛性需求是什麼?簡單舉個例子，中國未來有2億多農民要成為城裡人，他們需要房子，因為這種“剛性需求”的存在，中國的房價長期肯定是看漲的。
稍微有點經濟學基本常識的人都知道，經濟學裡所講的需求，不僅是有效需求、真實需求，而且是在“預算約束下”在一定時間內的需求。如果這是剛性需求的話，那么在中國，任何一個東西都是有剛性需求的，可是為什麼我們目前最頭疼的問題是很多產業“產能過剩”呢。拋開居民特定收入來談所謂的“剛性需求”，無非是迴避已經畸形的收入房價比和畸高的房價而已。
退一步，假定有所謂的剛性需求，剛性需求就一定引起價格的上漲嗎?首先，如果房子有剛性需求，那么汽車、電視機、洗衣機這些境促謎東西很顯然也有剛性需求，可是，這些商品的價格在“剛性需求”下非但沒有上漲，卻跌跌不休，價格規律使然也。第二，城鎮化一定引起房價上漲嗎?且不說城鎮化是未來30年的事，單就概念而言，這顯然是一個偷換概念的邏輯，他們把城鎮化簡單化為好幾億的農民湧進大城市搶房子，不引起恐慌才怪。但好在剃備阿獄中國的城鎮化絕對不是這個概念。第三，中國的房價會一直上漲嗎?國外的理論告訴我們，在人均居住面積達到30平米以後，房價和房地產都將告別高速發展，回歸常態。按照OECD的數據，房價周期大約為10年，其中6年為上升期，上升幅度大約為40%，然後下降4～5年。到目前為止，沒有看到任何一個國家的房價是永遠上漲的。如果有，任志強們可以告訴我。日本的土地比我們少吧，對房子的需求比我們多吧，按照這些專家的理由，日本的房價沒有不漲的道理，但看看日本，在上世紀90年代泡沫破滅之後，蕭條至今。
事實上，就中國目前的房價收入比而論，不管這些專家和開發商生造出多少理由，中國房價很顯然已經把未來幾十年的上漲理由、概念、故事都完全透支。什麼奧運，什麼城鎮化，什麼生育高峰等等，實在沒有理由了，連同居、離婚、包二奶都成了創造剛性需求的理由。這些很荒謬的說辭，其實用最基本的經濟學常識可以很輕易反駁，但最擔心在任志強發言之後，我們的一些博士生導師，置這些簡單的原理於不顧，為開發商的言論“背書”，長此以往，三人成虎，謊言自然就成了真理。不僅民眾焦慮，而且影響公共政策，實乃學界之悲哀。對於任志強，我可以直接反駁，但對於為任志強“背書”的專家，我卻感覺如鯁在喉，說不出別的，只有經濟學的老祖宗凱恩斯的一句話奉送:“經濟學本質上是倫理學，是關於道德的科學。”
唱衰中國樓市
任志強一向是只會唱漲中國樓市的“任大炮”，雖然2014年房地產市場風雲突變，雖然任志強年中曾無奈地表示，他也開始不懂房地產了，但由始自終，他仍然是一個堅定的“上漲派”，從來不會像他的“好基友”潘石屹般，唱衰中國樓市。然而，當8月份經濟數據出台後，任志強居然一改往日態度表示，從目前形勢來看，下半年中國經濟發展還將是下降的趨勢，中國房地產行業難復甦。
“大炮”出口，誰與爭鋒?難道中國樓市真的到了如此不堪的地步?然而開發商向來都是“奸詐”的，任志強會不會只是在效仿王石，再次上演地產大佬“哭窮”的戲碼，藉機擾亂計畫置業者呢?不喜歡把中國房價一味抬高的地產商，但這回，任志強的預言可能再次成真。
退一步，假定有所謂的剛性需求，剛性需求就一定引起價格的上漲嗎?首先，如果房子有剛性需求，那么汽車、電視機、洗衣機這些東西很顯然也有剛性需求，可是，這些商品的價格在“剛性需求”下非但沒有上漲，卻跌跌不休，價格規律使然也。第二，城鎮化一定引起房價上漲嗎?且不說城鎮化是未來30年的事，單就概念而言，這顯然是一個偷換概念的邏輯，他們把城鎮化簡單化為好幾億的農民湧進大城市搶房子，不引起恐慌才怪。但好在中國的城鎮化絕對不是這個概念。第三，中國的房價會一直上漲嗎?國外的理論告訴我們，在人均居住面積達到30平米以後，房價和房地產都將告別高速發展，回歸常態。按照OECD的數據，房價周期大約為10年，其中6年為上升期，上升幅度大約為40%，然後下降4～5年。到目前為止，沒有看到任何一個國家的房價是永遠上漲的。如果有，任志強們可以告訴我。日本的土地比我們少吧，對房子的需求比我們多吧，按照這些專家的理由，日本的房價沒有不漲的道理，但看看日本，在上世紀90年代泡沫破滅之後，蕭條至今。
事實上，就中國目前的房價收入比而論，不管這些專家和開發商生造出多少理由，中國房價很顯然已經把未來幾十年的上漲理由、概念、故事都完全透支。什麼奧運，什麼城鎮化，什麼生育高峰等等，實在沒有理由了，連同居、離婚、包二奶都成了創造剛性需求的理由。這些很荒謬的說辭，其實用最基本的經濟學常識可以很輕易反駁，但最擔心在任志強發言之後，我們的一些博士生導師，置這些簡單的原理於不顧，為開發商的言論“背書”，長此以往，三人成虎，謊言自然就成了真理。不僅民眾焦慮，而且影響公共政策，實乃學界之悲哀。對於任志強，我可以直接反駁，但對於為任志強“背書”的專家，我卻感覺如鯁在喉，說不出別的，只有經濟學的老祖宗凱恩斯的一句話奉送:“經濟學本質上是倫理學，是關於道德的科學。”
唱衰中國樓市
任志強一向是只會唱漲中國樓市的“任大炮”，雖然2014年房地產市場風雲突變，雖然任志強年中曾無奈地表示，他也開始不懂房地產了，但由始自終，他仍然是一個堅定的“上漲派”，從來不會像他的“好基友”潘石屹般，唱衰中國樓市。然而，當8月份經濟數據出台後，任志強居然一改往日態度表示，從目前形勢來看，下半年中國經濟發展還將是下降的趨勢，中國房地產行業難復甦。
“大炮”出口，誰與爭鋒?難道中國樓市真的到了如此不堪的地步?然而開發商向來都是“奸詐”的，任志強會不會只是在效仿王石，再次上演地產大佬“哭窮”的戲碼，藉機擾亂計畫置業者呢?不喜歡把中國房價一味抬高的地產商，但這回，任志強的預言可能再次成真。
