房企資金鍊

房企資金鍊：房地產企業資金鍊是從項目融資開始，經過項目開發及交付使用，再到銷售回款，然後支付外部融資成本的一個循環反覆的過程。在目前銀行惜貸背景下，如果企業自有資金已使用，沒有銷售回款或新資金流入，房地產開發項目的資金鍊極易斷裂，從而給企業帶來風險。所以，在項目開發過程中，房地產開發企業應努力保持資金鍊的良性運轉。

我國房地產企業資金鍊管理現狀

1、融資渠道狹窄。國內房地產企業開發項目資金來源主要來自企業自有資金、銀行貸款、購房者訂金及預付款等。另外，銀行為購房者提供按揭貸款，所以現階段房地產開發企業資金籌措的主要來源還是銀行貸款。

2、銀行貸款要求提高，經營狀況差的企業籌措資金難度提高。在目前銀行擁有大量存款，但惜貸的情況下，為保證貸款及時回收，商業貸款的要求勢必會提高。而業績不佳的企業在當今經濟情況下，達不到規定的要求時，融資依然很難。

3、在項目開發過程中，資金使用計畫性不強。項目成本管理水平低，導致項目實際成本超出計畫成本;開發過程中不可預見因素導致的變更事項，也增加了資金的浪費;而變更事項的反覆會造成工期的拖延，從而造成資金的重複浪費。

房地產企業資金鍊管理的改善

1、重視開發項目的可行性研究。企業應將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過對項目開發背景、規模、功能和技術經濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。首先，對開發項目的背景情況進行認真調查，以確保投資回收；其次，企業在深入調查和掌握各類資料的基礎上，對開發項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，並作出客觀的預測；再次，企業要對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目進度。大型開發項目由於建設期長和投資額大，需要進行分期開發，對各期的開發內容作出統籌安排;另外，企業要對開發項目成本費用進行初步估算，力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性;最後，企業根據項目投資估算和項目開發進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

2、企業要拓寬自身融資渠道。目前，銀行貸款仍是企業的主要融資方式。但受金融危機影響，銀行惜貸，房地產企業融資渠道日益狹窄。所以，企業必須拓寬融資渠道，才能滿足長遠發展。如果企業融資繼續依賴銀行，也會給銀行帶來金融風險。所以，拓寬房地產企業融資渠道也就有了現實意義。企業融資方式應當向上市融資、債券融資、信託投資等方向發展。企業應對各種融資方式的資金成本及融資條件進行綜合分析，儘量選擇償還周期長，資金成本低的融資渠道。企業不應局限於一種融資方式，要建立多元化的融資模式，以最大限度地減少融資風險。

（1）上市融資：分直接上市和間接上市。直接上市融資額大，且籌集到的資金作為註冊資本永久使用，沒有固定還款期限。但融資門檻高，間接上市就是指非上市公司收購業績差、籌資能力弱的上市公司，剝離被收購上市公司不良資產，注入優質資產，形成新的主營業務，實現公司間接上市的目的。

（2）債券融資。企業按照法定程式發行企業債券，約定在一定期限內還本付息。房地產債券收益較高，可按期收回本金和利息，有較高安全性，有一定的流動性。我國房地產債券發行處於初級階段，在發行規模、債券發行程式、債券評級等方面有待改進。隨著我國房地產金融市場進一步發展，房地產債券融資的比重有望增加。

（3）房地產投資信託。指信託機構通過制定信託投資計畫，與投資者（委託人）簽訂信託投資契約，通過發行信託受益權證、股票等方式受託投資者的資金，然後進行房地產開發投資或房地產抵押貸款投資，並委託或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信託投資方式。不論何種方式，證券化是其主要特點。房地產投資信託的權證可在證券交易所進行交易，或採取場外直接交易方式，具有較高流動性。長遠來看，房地產投資信託是能為房地產企業提供長期穩定資金，拓寬了企業融資渠道，這種模式有望成為國內房地產企業的主要融資模式。

3、項目開發過程中重視資金使用控制。首先，企業根據可行性研究確定資金需求量，進而編制年度、季度、月度資金預算表。其中，資金預算分資金預算收入、資金預算支出兩部分內容。預算收入是指項目投資所帶來的現金流入額;預算支出是指項目投資導致的現金流出額。通過編制年度預算及月度執行預算，企業年度資本運作與日常資金管理工作結合起來；其次，企業要加強資金使用動態管理。企業資金管理部門根據月度執行預算，對各部門資金使用狀況進行監控。企業根據各部門資金使用的特點，以預算為標準建立指標考核體系。資金管理部門根據各部門預算的執行情況，按月、季、半年及年度進行分析與考核，對預算編制部門以預算精度為考核重點，對預算執行部門考核完成情況；最後，在資金預算執行過程中，當遇到前提條件發生變化時，如發生工程契約變更、工程付款方式變更等新情況時，需要對資金預算進行調整或追加。由預算責任部門提出申請，資金管理部門提出調整意見，實行逐項申報、審批制度。預算必須是最新調整過的預算，及時跟蹤項目開發過程情況的變化。

4、加快資金周轉速度，提高資金使用效率。

（1）項目建設前，要合理控制工程造價，重視工程預算的審核管理；

（2）在項目建設階段，企業在保證工程質量和人員安全的前提下控制施工周期，儘量縮短資金在生產階段停留的時間;根據工程契約實行嚴格的撥付款制度，嚴格控制工程費用支出，提高資金使用效率；

（3）項目竣工交付使用階段，根據工程契約條款規定，對項目成本準確核算，避免不必要的資金流出；

（4）銷售階段，企業要做好銷售工作。銷售部門根據項目可行性研究報告和即時市場行情及時確定房地產行銷策略，採取靈活的銷售方式，加快資金回收速度。