《成都市軌道交通場站綜合開發用地管理辦法》已經成都市政府同意，現印發，本管理辦法自2021年7月7日起施行。有效期5年。
基本介紹
- 中文名：成都市軌道交通場站綜合開發用地管理辦法
- 頒布時間：2021年6月4日
- 實施時間：2021年7月7日
- 發布單位：成都市人民政府辦公廳
全文,政策解讀,
全文
為貫徹落實市委十三屆八次全會精神，創新片區綜合開發方式，踐行城市綜合開發運營理念，高效推進軌道交通場站及周邊土地綜合開發工作，促進土地節約集約高效利用，實現軌道交通引領城市發展新格局，重塑城市經濟地理，根據《國務院辦公廳關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（國辦發〔2014〕37號）、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）等檔案精神，結合成都實際，制定本辦法。
一、加強用地統籌管理
（一）軌道交通場站綜合開發用地是指以軌道交通站點為中心，一般站點半徑500米、換乘站點半徑800米範圍內，以及車輛基地本體及周邊不低於基地本體面積2倍的開發用地。
（二）全市軌道交通場站綜合開發用地共涉及695個站點、90個車輛基地。其中105個軌道交通站點及90個車輛基地（具體場站將根據軌道交通線網規劃及最佳化情況進行動態調整）的綜合開發由市政府統籌安排，其餘綜合開發由區（市）縣政府（管委會）統籌安排。
（三）區（市）縣政府（管委會）、成都軌道集團應按照“無策劃不規劃”原則開展軌道交通場站綜合開發項目策劃，在充分遵循商業邏輯基礎上，結合片區產業定位，布局多元消費業態，科學合理確定項目範圍內的商業、居住、公共服務設施等業態布局和用地比例。由市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目，商業占比原則上不突破市級行業主管部門研究確定的執行基準值。產業功能區內的商業用地和商業兼容用地，商業建築面積持有比例不低於計容商業總建築面積的50%（地下商業建築面積納入商業建築面積持有比例計算），五城區及成都高新區產業功能區外的，持有比例不低於35%；其餘區（市）縣產業功能區外的，持有比例由屬地政府按照相關規定自主制定並實施；持有的商業物業在宗地出讓年限內可自持或整體有條件轉讓（其中宗地地下商業原則上全部自持，保障民生的生活性服務業不可分割），轉讓時應明確由受讓方履行宗地原產業及商業物業持有的相關約定。
（四）軌道交通場站綜合開發範圍內的土地在供應前，須完成軌道交通場站一體化城市設計並落實相應控規調整。區（市）縣政府（管委會）、成都軌道集團要嚴格落實項目策劃理念，按照策劃方案開展軌道交通場站一體化城市設計。市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目，由成都軌道集團會同相關區（市）縣政府（管委會）編制軌道交通場站一體化城市設計方案，由市規劃和自然資源局組織審查。其中城市級站點由市城鄉規劃委員會審定，區域級、組團級、社區級站點由市規劃和自然資源局審定。區（市）縣政府（管委會）統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目，由相關區（市）縣政府（管委會）編制軌道交通場站一體化城市設計方案，並按有關規定分級組織審查。其中城市級站點由市城鄉規劃委員會審定，區域級站點由市規劃和自然資源局審定，組團級和社區級站點由相關區（市）縣政府（管委會）審定後報市規劃和自然資源局備案。軌道交通場站一體化城市設計成果及相關技術要求需納入擬上市宗地規劃、建設條件。
城市級站點開發建設用地容積率指標以城市設計方案合理性確定；區域級、組團級、社區級站點在落實軌道交通場站一體化城市設計，地上地下空間統籌規劃實施，並配建必要的軌道交通配套設施的情況下，其100米範圍內開發建設用地容積率指標可在現有規劃管理技術規定基礎上適當上浮，區域級站點上浮比例不超過20%，組團級、社區級站點上浮比例不超過10%，並結合軌道交通場站一體化城市設計確定地塊具體容積率指標。
（五）市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目，由成都軌道集團會同區（市）縣政府（管委會）、相關土地提供方於每年6月底前編制下一年度實施計畫；區（市）縣政府（管委會）統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目，由區（市）縣政府（管委會）編制年度實施計畫。實施計畫由成都市軌道交通建設和TOD綜合開發領導小組（以下簡稱領導小組）審定。實施計畫涉及的用地由市規劃和自然資源局負責納入全市年度經營性建設用地供應計畫，區（市）縣政府（管委會）和相關土地提供方按計畫做好土地供應工作。
（六）市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目，土地供應前，區（市）縣政府（管委會）和相關土地提供方應書面徵求領導小組辦公室（市住建局）意見，不得擅自組織出讓。
二、實行多種供地方式
針對軌道交通場站綜合開發利用的不同要求，採取分類供地方式，滿足不同用地需求。
（一）對符合《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）的非經營性地上、地下空間，包括車輛基地本體工程、軌道交通站點本體工程以及涉及軌道交通場站的交通銜接設施、環境建設項目或便民服務設施等軌道交通的附屬配套工程，按行政劃撥方式供地。
（二）對市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目按以下方式供地。
1．不具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地
（1）不具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地，是指毗鄰城市軌道交通設施，與軌道交通設施緊密相連，地上地下互聯互通，須與軌道交通設施整體規劃、一體設計、統籌建設的開發用地。
（2）由領導小組辦公室（市住建局）牽頭組織對不具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地進行論證，出具論證意見。
（3）不具備單獨規劃建設條件須整體或分層開發建設的軌道交通場站綜合開發用地，依法按招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。競買人須具備軌道交通線路建設運營能力，領導小組辦公室（市住建局）負責對競買人資格進行核實，出具核實意見。拍賣方式出讓土地的，可不限制競買人報名數。宗地物業有銷售、轉讓要求的，土地起始（叫）價按不考慮軌道交通因素的宗地評估價（含持證準用價款）確定。住宅類軌道交通場站綜合開發用地起始（叫）價原則上按不考慮軌道交通因素的宗地評估價，且不低於宗地所在地級別同類型用地基準地價的70%確定；商業服務業類軌道交通場站綜合開發用地，商業建築面積持有比例不低於70%的，起始（叫）價可按不考慮軌道交通因素的宗地評估價的70%，且不低於宗地所在地級別同類型用地基準地價的70%確定。
（4）不具備單獨規劃建設條件須整體或分層開發建設的軌道交通場站綜合開發用地，涉及不同規劃用地性質的，可整體出讓。
2．具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地
（1）具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地，是指已完成項目策劃和軌道交通場站一體化城市設計，實施軌道交通站點與周邊地塊通道建設及接口預留，實現宗地與軌道交通工程地上地下互聯互通後，可單獨規劃建設的開發用地。
（2）由土地整理業主出資實施並完成軌道交通場站綜合開發範圍內的征地拆遷、管線遷改、公建配套設施建設、文物勘探等土地上市前期工作。
（3）由屬地規劃和自然資源主管部門對軌道交通場站綜合開發範圍內擬上市的宗地進行拆遷補償安置事項審查和拆遷補償事項核查，報市規劃和自然資源局（市征地事務中心）複審後出具符合土地上市要求的審查意見。土地按不考慮軌道交通因素進行首次評估，市財政局以首次評估價為基數，按相關規定核定市級財政與土地整理業主的分配金額。
（4）土地整理業主完成土地上市前期工作後，成都軌道集團與土地整理業主簽訂工作協定，實施軌道交通互聯互通配套工程建設，辦理土地上市前置手續。
（5）擬上市宗地原則上應在簽訂工作協定後6個月內完成上市出讓工作（發布出讓公告），未按期完成上市出讓工作的，成都軌道集團負責向土地整理業主支付資金利息。計息時間從簽訂工作協定後第7個月起到發布出讓公告當日，計息基數為市財政局核定的土地整理業主應分配的金額，利率按公告當日的1年期貸款市場報價利率執行，超過12個月發布土地出讓公告的，利率從第13個月起上浮5%。
（6）具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地土地起始（叫）價原則上按不低於宗地評估價確定，宗地評估時應考慮軌道交通因素。
（7）具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地出讓後，土地出讓收入繳入市財政土地收入專戶，市財政局以首次評估價為基數，將土地整理業主的分配金額補助給區（市）縣財政，或直接核撥相應整理成本給土地整理業主；實際成交價與首次評估價的差額扣除中央、省規定的計提項目，安排互聯互通建設相關成本費用後，全額用於軌道交通建設、運營和軌道交通場站綜合開發。
3．車輛基地綜合開發用地
（1）由成都軌道集團會同區（市）縣政府（管委會），結合軌道交通建設時序及車輛基地周邊土地資源實際情況，按照車輛基地本體工程用地以及周邊不低於本體工程用地規模2倍的開發用地的原則，提出車輛基地綜合開發用地範圍建議方案，由領導小組審定。市規劃和自然資源局、區（市）縣政府（管委會）對綜合開發範圍內土地資源實施管控。
（2）車輛基地本體用地按照蓋上蓋下不同用途採取分層供地。蓋下車輛基地本體工程用地按行政劃撥方式供地。上蓋綜合開發用地以拍賣、掛牌方式公開出讓。車輛基地為綜合開發實施預留條件引起的新增投資（含設計、建設、資金成本等）納入上蓋綜合開發用地土地整理成本。土地出讓收入繳入市財政土地收入專戶，扣除中央、省規定的計提項目和軌道交通建設資金後，全額安排給成都軌道集團。
（3）車輛基地上蓋及周邊綜合開發用地按照不具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地出讓程式供地。
（三）區（市）縣政府（管委會）統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目用地按拍賣、掛牌方式公開出讓。城市級、區域級、組團級和社區級站點的綜合開發項目，須向成都軌道集團無償移交一定體量商業物業作為軌道交通配套設施持有運營，地下站點優先移交地下商業物業，其中城市級站點移交建築面積不低於1500平方米，區域級站點移交建築面積不低於1000平方米，組團級、社區級站點移交建築面積不低於500平方米。移交的商業物業須緊臨軌道站點或與軌道站點直接連線的通道，由屬地政府商成都軌道集團擬定商業物業無償移交方案，報領導小組辦公室（市住建局）審定後納入土地出讓方案，並在《國有建設用地項目履約協定書》中予以明確。
三、強化保障措施
（一）加強組織領導。各級各部門要充分認識軌道交通場站綜合開發工作的重要意義，高度重視我市軌道交通場站綜合開發工作，密切配合、通力協作、形成合力，確保項目順利實施。
（二）嚴格考核工作。將軌道交通場站綜合開發工作納入市政府目標績效考核內容，嚴格考核工作，確保取得實效。
四、其他
本管理辦法自2021年7月7日起施行。有效期5年。《成都市人民政府辦公廳關於印發成都市軌道交通場站綜合開發用地管理辦法（試行）的通知》（成辦函〔2019〕54號）同時廢止。
政策解讀
一、起草背景
2019年4月，《成都市人民政府辦公廳關於印發成都市軌道交通場站綜合開發用地管理辦法（試行）的通知》（成辦函〔2019〕54號）進一步細化明確了市、區（市）縣兩級分別統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目用地管理政策，該檔案有效期2年，將於2021年4月30日到期。
按照市委市政府主要領導關於創新軌道交通場站綜合開發項目土地供給方式的要求，為實現我市軌道交通場站綜合開發效益最大化、開發收入反哺軌道交通建設的目標，在研究總結近3年來軌道交通場站綜合開發實操經驗基礎上，進一步最佳化工作程式、機制，形成“兩次整理一次出讓”供地模式。修訂形成本《成都市軌道交通場站綜合開發用地管理辦法（送審稿）》（以下簡稱《管理辦法》）。
二、主要內容
《管理辦法》分為加強“用地統籌管理、實行多種供地方式、強化用地保障措施、其他”四部分內容，明確了全市軌道交通場站綜合開發用地的管理辦法、供地方式，並提出了具體的工作指引和要求。
（一）加強用地統籌管理。主要明確了市、區（市）縣兩級統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目範圍劃分、項目策劃、軌道交通場站一體化城市設計編制及審查、年度實施計畫編制及審查等內容。
區（市）縣政府、成都軌道集團嚴格落實項目策劃理念，按照策劃方案開展軌道交通場站一體化城市設計，科學合理確定各能級站點範圍內的商業、居住、公共服務設施等用地比例。進一步明確了市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目商業占比、商業物業資產持比例及轉讓要求等相關規定。市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目的一體化城市設計方案由市規劃和自然資源局組織審查。其中城市級站點由市城鄉規劃委員會審定，區域級、組團級、社區級站點由市規劃和自然資源局審定。切實解決因各方意見不一致，反覆調整、推進不暢等情況，提高軌道交通場站一體化城市設計及控規調整工作效率。
（二）實行多種供地方式。針對軌道交通場站綜合開發利用的不同要求，採取差別化的供地方式，滿足不同用地需求。
1．對符合《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）的非經營性地上、地下空間，包括車輛基地本體工程、軌道交通站點本體工程以及涉及軌道交通場站的交通銜接設施、環境建設項目或便民服務設施等軌道交通的附屬配套工程，按行政劃撥方式供地。
2．對市政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目按以下三種方式供地。
（1）不具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地。此類用地對於城市發展具有示範意義和引領作用、功能性較強。由領導小組辦公室（市住建局）牽頭組織對不具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地進行論證，出具論證意見。不具備單獨規劃建設條件須整體或分層開發建設的軌道交通場站綜合開發用地依法按招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。拍賣方式出讓土地的，可不限制競買人報名數。競買人須具備軌道交通線路建設運營能力，領導小組辦公室（市住建局）負責對競買人資格進行核實，出具核實意見。
（2）具備單獨規劃建設條件的軌道交通場站綜合開發用地。按“兩次整理一次出讓”模式，由原土地整理方[區（市）縣政府、市土儲中心、市級平台公司]完成征地拆遷和公建配套設施建設等工作（即土地首次整理）後，成都軌道集團負責開展地塊與軌道交通站點的互聯互通工程建設（即土地二次整理），並代為辦理土地上市手續，由市場化企業取得土地並按照審定的軌道交通場站一體化城市設計方案實施綜合開發。
（3）車輛基地綜合開發用地。按軌道交通場站綜合開發現行供地政策，綜合開發用地範圍由成都市軌道交通建設和綜合開發領導小組審定，蓋下車輛基地本體工程用地按行政劃撥方式供地。上蓋綜合開發用地以拍賣、掛牌方式公開出讓。
3．區（市）縣政府統籌安排的軌道交通場站綜合開發項目用地按拍賣、掛牌方式公開出讓。
（三）強化保障措施。一是加強組織領導；二是嚴格考核工作。
（四）其他事項。明確檔案實施日期，有效期5年。
