恐慌性需求

“恐慌性需求”被房地產業內人士定義為：即擔心政策優惠到期、房價不斷上漲而不問價格、地段，脫離購房需求能力，貸款比率畸高，為了購房而購房。而這其中又以年輕購房者居多。

基本介紹

• 中文名：恐慌性需求
• 概念：消費者因為信息不對稱，惟恐所需產品因為某種未知原因缺貨或者價格推高受損而產生的衝動性的購買行動
• 原因：搶搭政策“末班車
• 行為群體：年輕購房者居多

背景

所謂“恐慌性”需求指的是消費者因為信息不對稱，惟恐所需產品因為某種未知原因缺貨或者價格推高受損而產生的衝動性的購買行動。

根據美聯物業（全國）研究中心市場觀測，2009年11月份以來，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量顯著飈升，北京當月成交量突破3萬套，達31288套，環比增幅達56%；上海當月成交量刷新近年來單月最高紀錄，達32432套，環比增幅達41%；深圳當月成交量達16666套，環比增幅居首，達60%。

延續11月的市場行情，進入12月份以來，北京、上海、深圳等一線城市二手房成交量有進一步擴大趨勢，截止至12月16日，北京二手房成交量21726套，僅半個月時間已達上月總量的69%，環比增幅達54%；同期深圳二手房成交量12150套，接近上月總量的73%，環比增幅達46%。

購買主體

根據美聯物業、21世紀不動產等房產中介的數據，2009年12月全國二手房交易量直線上漲，其中三成都是年齡還不到28歲的年輕人，他們既不是因為結婚急用房，也不是“以小換大”的升級置業，僅僅就是擔心房價上漲而非要趕這趟“末班車”，這就是目前新型的購房一族——“恐慌性需求”。

產生原因

主觀

推動此輪二手房井噴行情的主要原因是購房優惠政策將於12月底到期，不少具剛性住房需求購房者提前入市，紛紛搶搭政策“末班車”，觸發了一輪搶購熱潮。恐慌性需求在市場成交高峰中占到了全市需求的30%左右。購房者當中，自住型及改善性住房需求超過市場成交總量的半數。

客觀

成交量高位運行，有力支持房價節節攀升，引起了中央領導層的高度關注。2009年12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議上提出四點要求，包括增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加大差別化信貸政策執行力度，切實防範各類住房按揭貸款風險；加強市場監管等。

11月28日，國務院總理溫家寶在考察正在建設的上海市最大保障性住房工程時表示，要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展。為政策調整埋下伏筆。12月9日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議上提出，個人住房轉讓營業稅免徵時限由2年恢復到5年。

影響

恐慌性需求與剛性需求和投資性需求有所不同，它介於兩者之間，恐慌性需求極易受到外界影響，房價一旦停止上漲必然帶動恐慌性需求大量減少，而剛性需求則是無論市場怎么變化，只要是在自身可實現的範圍之內，都要在短期內完成置業，投資性需求更是為了從理財角度出發，利用房產保值升值，需求越積極房價越是上漲，越是對這部分客戶有利。

深層隱憂

應該看到“恐慌性購房需求’也是有隱憂的，就像2007年的股市，當全民炒股出現時，離崩盤也就不遠了，隨著樓市租售比節節高攀，也在預示房價中的泡沫越做越大。對於財產分配來說，由於投機需求占據了主流，致使國民財富迅速向少部分富人回流，無形之中加速了社會各階層之間的矛盾升級和對立。

分析

美聯物業全國研究中心分析，在“末班車”效應下，市場提前透支了具剛性需求的購買力。在此輪搶購熱潮過後，2010年一季度市場需求表現較為反覆，或將逐漸出現疲軟態勢。二手房市場將進入一個調整期，在房價持續高位運行下，成交量將逐漸縮減，二手樓市或將進入一輪“空轉期”，而這個周期的長短取決於樓價的調整力度，樓價調整力度越大，市場周期越短。反之，市場膠著狀態將持續。

還有分析稱，除了投資客的資金，還有實體產業轉移而來的資金，由於鋼鐵、水泥等製造業本身產能過剩，實體產業獲得的信貸資金只能另尋“出口”，於是樓市也成了實體產業投資、避險的選擇。大量的資金和購房需求湧入到樓市，房價自然應聲而漲。不過，人們普遍預期這種非市場正常規律的“恐慌性需求”，隨著國家調控政策的出台會有所減弱。

恐慌性需求再入樓市

近期二手房市場交易量的放大，使得小小的交易廳變得格外熱鬧。據21世紀不動產、北京中原地產等機構監測的數據顯示，3月29日當天北京單日二手房成交量為2040套，繼2009年12月14日單日成交達到2261套的紀錄以後，北京二手房再次單日成交量突破2000套。截至3月29日北京二手房3月總成交量已經達到了22975套，全月預計有望達到26000套。21世紀不動產市場分析師齊凡說，這個數字創造了同期北京歷史新高。

成交量的暴增幾乎出乎所有業內人士的預料。去年底，因為營業稅政策的變化，多數分析人士認為一部分需求已經提前至2009年釋放，2010年全年市場運行將較為平穩。

我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉告訴記者，“很多需求是被‘地王’嚇出來的。”他還指出，不僅交易量大幅增加，連價格也有所上升，營業稅的徵收政策反而令購房者需要支付更多的錢。“從另一個角度上講，推高了房價。”胡景暉說。 “嚇出來”的需求

胡景暉用三個時間段來形容市場的變化。他回憶，2010年1月，隨著調控政策的出台，二手房曾經出現“議價”現象，一些區域的二手房成交價格相比去年12月有所下降；春節過後，市場開始逐漸回暖，交易量也有小幅上升，在兩會的輿論環境下，市場相對理性；變化始於3月15日，北京誕生三塊地王，很多購房人擔心房價繼續上漲，需求被“嚇”出來。

3月15日這一天，北京市土地儲備中心成交了6塊地，共97.8萬平方米，“吸金”143.5億，平均樓面價超過1.6萬元/平方米。在誕生地王的望京區域，3月15日之後僅僅一周時間內，二手房平均每平方米上漲1500元。有買主甚至委託房產中介在居民門口貼出尋房廣告，“此客戶不用看房就可交定金”。有賣主則是將最初116萬元的報價在不足一周時間內抬高到150萬並最終成交。而21世紀不動產一家門店透露，有的購房者在北京東四環某社區拿著100萬元的現金支票兩天都沒買到房。