基本介紹
- 中文名：從拆遷管理條例的修改看財產法基本原則
- 類型：基本原則
- 對象：財產法
- 屬性：拆遷管理條例
在處理人與物的關係方面，大陸法和普通法選擇了不同的途徑，具體到法律原則，大陸法提供的是一套完整的物權法原理和規則，而在普通法那裡，則稱為財產法。
我國的物權法尚未正式頒布，目前只出台了物權法草案，主要困難是因為現階段我們國家的所有制體制存在相當的複雜性，國有、集體和私有財產之間的關係由於歷史的原因而在一定的時間內很難理順。比如土地使用權，就有國有土地使用權和農村集體土地使用權的分別，而國有土地又區分為無償劃撥和有償出讓的不同。 包括民法通則在內的中國現行民事法律，以所有權的主體為標準，將所有權區分為國家所有權、集體所有權和公民個人所有權，這種所有權分類，是為反映生產資料所有權性質，更多具有政治意味而不是法學意味。民法中所有權的主體無論是國家、集體還是個人，其所有權的性質都相同，保護的手段並無差異，所以這種區分並無任何實際益處。且將國家集體和個人的所有權同等對待，也是民法的基本原則——平等原則的要求，特別是物權法確立的合法財產一體保護的原則的要求。（梁慧星，帥國物權法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》）
在世界一體化的大背景下，大陸法和普通法有相互借鑑的趨勢，這點在我們國家民法典（主要是物權法）的起草過程中表現得尤為明顯。因此，本文借鑑了財產法中的一些基本原則，結合《城市房屋拆遷管理條例》的修改重點，分析我國城市房屋拆遷政策的重大變化。
普通性原則：一切讚嘆均須由確定的主體擁有
經濟學的理論告訴我們，私有財產對於自由及人格的完善極為重要。如果某人可以不受限制地獲取某種東西，那他就會肆意地揮霍而不能養成如自我克制這樣的品德。如果某人需就有限的財產自謀生計，那他就不得不學會深思熟慮及高瞻遠矚以籌劃未來的生計。若資源為確定的人所有，則擁有財產者便有合理的理由利用它以創造更多的財富和滿足。假設所有的資源都歸大家公有，每個人都是萬物之主，那么，實際上人們將陷入一無所有境地。人人都可以利用他需要的任何東西，就如同眾所周知的“大鍋飯的悲劇”那樣，導致效率的喪失。
長期以來，我國城市房屋拆遷側重於對“房屋使回用人”的認定，而忽視對房屋價值量的認定，導致對拆遷補償安置行為的誤解，將使用人等同於財產的所有權人，甚至將使用人的數量直接等同於財產的所有權價值。新《條例》規定的所謂“兼顧房屋所有人和使用人的利益，重點保護房屋所有人的利益”，實際上是確立了房屋所有人才是擁有房屋資源的確定的主體。將房屋使用人排除於被拆遷人之外，是對原《條例》所做的重大修改。
原《條例》規定的被拆遷人，是指“被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用（‘。原《條例》的規定是在公有房屋為主體的情況下制定的，但是，從房屋產權和維護管理來說，房屋所有人和使用人之間只是一種房屋租賃關係，房屋使用人處於次要、從屬地位，在未得到所有人授權或者許可的情況下，使用人無權對房屋行使處分。收益權。實踐中拆遷人不徵求房屋所有人意見而直接與房屋使用人達成補償安置協定的做法既損害了房屋所有權人的利益，同時導致法律關係的混亂。
當前，我國房屋產權結構已經從公有房屋為主體轉變為個人擁有房屋為主體。在此背景之下，新《條例》將被拆遷人界定為房屋所有人既是實踐的需要，又順應了經濟學理論的指導，體現了在產權私有化的進程中保護產權人合法權益的基本原則。
轉讓位原則：財產應在主體間自主轉讓，且非自願之轉讓應予禁止
非自主的財產轉讓將導致無序並抑制財產變動的積極性。通過確立並維護財產轉讓制度，財產法使得獲取交換利益鹹為可能。
原《條例》對“物”的補償是以重置價結合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別於一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，對被拆遷房屋所有人的補償標準過低，而對房屋的使用人則實行現房安置。兩者相比，房屋所有人得到的補償大大低於房屋使用人，導致房屋所有人對拆遷的積極性不高，被拆遷人與拆遷人常常處於對立狀態甚至引發暴力衝突，此時即使是所謂的貨幣補償，由於是完全不等價的交換，必然違反了上述原則。因而，其非自願的轉讓的確應該設立法律予以禁止。
《條例》新增的條款規定了被拆遷房屋實行貨幣補償標準的原則。等價有償的原則實際上是對財產的主體在法律上表示的尊重。根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定，這是本《條例》的一大進步，是關於房屋拆遷補償安置標準的重大突破，在實踐上有利於減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。《條例》引入通過評估確定被拆遷房屋的價值，是利用市場手段，確保被拆遷人實際損失能夠準確、合理補償的最好辦法，使得財產主體的自主轉讓成為可能。
社會負擔原則：為造就公共利益，不可將極不平等的負擔加諸個人之上
促進社會公共利益需要集體行動，諸如建設國家軍事設施、交通設施或體育設施，建立城市綠化帶等等。從自利的角度看，人人都有恰當的理由逃避為造就這類公共利益出力並於此同時分享這種利益。然而，人皆如此，這些公共利益就不會存在，這樣對大家都沒有好處。所以設立一種規則，要求人人都奉獻一份力量以造就公共利益是很有必要的。為了將整體負擔降至最低限度，功利主義者會設定必要的個人負擔，即使某些人會遭至極為巨大的負擔份額也在所不惜。對功利主義者來說，總效用最大化的目標構成我們評價財產規則的標準。每一個糾紛都可以通過建立一個總體上使社會的效用的總和最大化的法律規則，在功利主義的範圍內加以解決。功利主義的方法使一個人對其財產的權力變得不確定，如果剝奪的利益在功利上超過所有者的損失，那么他就可以被剝奪財產。對功利主義的批評經常要對該理論是否使所有權太不確定提出疑問。我們真的認為僅僅因為給他人帶來的收益多於他的損失就可以正當地剝奪其財產嗎？所謂的個人利益服從集體或國家利益的說法實際上也是功利主義的翻版。
原《條例》過多地考慮了“房屋使用人數”的因素，將戶口因素作為確定安置面積的標準，在實踐中引發許多難以處理的問題。造成拆除同一標的物，因居住人口不一，導致補償標準不一。實際上是要求拆遷這一民事行為的一方當事人，承擔了本不應由其承擔的社會責任，替政府進行社會保障，違背了民事法律關係的等價有償的一般原則。從理論上講，社會保障屬於政府的責任，社會保障資金的支付應當通過公共財政來解決。無論是開發商，還是被拆遷人，都不應該在以服從公共利益的名義下承擔極不平等的負擔。新的《條例》規定各級政府不再作為拆遷人，實際上已經表明政府將不再以國家的名義行使對私有財產的剝奪，其背後的理論意義令人鼓舞。
經濟學家們通過對財產法的核心的經濟分析，已經告訴我們可以使用的一個分析技巧。那就是；一個財產規則或財產制度的制訂是否以及怎樣有助於私人談判從而促進資源的轉移。無論從效率、公平等觀點考慮，“法律須促進社會福利”應該是政府制訂政策的共同指向。計畫經濟到市場經濟的轉變實質上表現為政治社會到市民社會的轉變，也就是恢復可流轉的財產或物權體系，使整個社會轉變到通過社會自治的方式組織社會經濟生活的軌道上來。
從《條例》修一些主要原則來看，政府在制訂政策時理性的和實用主義的觀點已逐漸上升到主流的地位，同時也將順應中國進入WTO之後與之適應的要求。房地產評估機構對此更應該表示積極回響，無疑，新的拆遷政策將給房地產評估機構帶來更多的商業機會。
