基本介紹
- 中文名：安陽市老舊小區物業管理辦法
- 頒布時間：2018年5月11日
- 實施時間：2018年5月11日
- 發布單位：安陽市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一條
第二條老舊小區是指不具備實施專業化物業管理條件的、無人管理的、配套設施不齊全的、環境質量較差的舊住宅區。
第三條區政府負責本轄區內老舊小區物業監督管理工作，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織指導落實，部門分工協調，實行統一管理、條塊結合、以塊為主的管理體制。
老舊小區物業管理優先由業主委員會選聘物業服務企業提供專業化、市場化的物業管理方式，沒有實施物業管理的老舊小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應組織指導實施物業管理。
第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督其依法履行職責；調解處理物業管理糾紛；召集物業管理聯席會議，解決物業管理區域內發生的突發事件以及其他需要協調的物業管理事項等。
區政府有關部門按照《河南省物業管理條例》明確的職責，負責老舊小區物業管理相關工作。
第五條老舊小區物業管理區域的劃分，由區政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區房產管理部門，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬範圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
第六條物業服務企業管理、業主自治管理、原產權單位管理等形式管理的老舊小區，應按照《河南省物業管理條例》要求實施管理。
第七條未按照第六條實施物業管理的老舊小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當代為管理，代為管理的職責如下：
（一）負責物業管理區域內的衛生保潔、綠化養護、公共秩序維護等物業管理工作。
（二）負責物業管理區域內的各類矛盾和糾紛調解的協調，促進社區和諧。
（三）負市才恥責物業管理區域內房屋排險、水電故障排除的應急維修服務。
（四）負責為小區實施專業化管理提供基本條件。
（五）負責蒐集整理業主名冊、配套設施、地下管網工程等物業管理相關的資料，有關單位和個人應予以協助配合。
第八條市房產管理部門負責對街道辦事處、鄉鎮人民政府管理人員進行培訓，提高管理人員的專業知識和業務技能。
第九條老舊小區物業管理應當建立健全各項管理制度、墊艱才崗位工作標準，並制定具體的落實措施和考核辦法。
第十條老舊小區未成立業主大會或業主委員會的，轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織成立首次業主大會籌備組，並自籌備組成立之日付設戒囑起六十日內組織召開首次業主大會會議；組織指導業主大會或者業主委員會通過選聘物業服務企業、其他管理人按照契約約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內建築物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，加強安全防範、維護環境衛生和相關秩序。
第十一條業主或者物業使用人應當遵守有關法律、法規和管理規約的規定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
(二)違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理乃凶婆規定的行為；
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
(六)堆放易燃、宙府坑擔易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反櫃兆愚環境保護規定的行為；
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
違反前款規定行為的，物業服務企業、業主委員應當予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
第十二條實行老舊小區物業管理聯席會議制度。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，物業管理、公安派出所、城局潤市管理等部門和社區居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。
聯席會議主要協調下列事項：
(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
(二)選聘的物業服務企業、其他管理人或者業主自行管理的，在履行職責過程中出現的突出問題；
(三)物業管理區域內發生的突發事件；
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第十三條物業服務企業應依據有關規定明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。
第十四條實施物業管理的小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或社區居委會督促其交納，並可以在住宅小區內的顯著位置予以公示。
第十五條專業經營單位應當與業主簽訂的服務契約，按照最終用戶使用的計量器顯示的量值向最終用戶收取費用。
第十六條區政府應當採取措施對老舊小區進行改造整理，制定改造整理規劃和年度計畫，並積極組織實施。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備改造應當按照《河南省物業管理條例》規定執行。
第十七條街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員有下列情形之一的，區政府應對相關責任人進行約談或依法給予行政處分：
（一）未履行組織指導實施物業管理職責的；
（二）未按照規定召集物業管理聯席會議的；
（三）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（四）發現違法行為或者接到投訴、舉報後不及時處理的；
第十八條各縣（市）老舊小區實施物業管理參照本辦法執行。
第十九條本辦法自發布之日起施行。
政策解讀
一、我市老舊小區基本情況
據初步統計，我市老舊小區共971個，其中業主自治23個，社區管理442個，無人管理506個，集中分布在北關區、文峰區和殷都區。這些小區大部分建成於上世紀八九十年代，多數為平房、庭院，獨幢樓，多層建築小區以及配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區等，沒有實施專業化物業管理，以至於各種生活保障無法跟上。
二、出台《辦法》的必要性
（一）有利於健全政策體系，補齊城市管理短板。隨著經濟社會發展，我市老舊小區物業管理缺失的問題比較突出，在一定程度上影響著城市建設和文明進程。在老舊小區實施物業管理不僅是社區治理的重要內容，也是新時期社會綜合治理、生態文明、環境保護、衛生城市創建、文明城市創建的重要支撐和基本要求。2017年，新修《河南省物業管理條例》正式發布實施，對老舊小區整治改造和實施物業管理也提出了明確要求，目前我市還沒有出台老舊小區物業管理方面的規範性檔案，亟待出台相關檔案，為進一步加強城市管理提供支撐。
（二）有利於解決日益增加的物業糾紛，促進社會穩定。老舊小區長時間無人管理，居住環境越來越差，基礎設施設備、小區道路、門崗監控等方面的缺失或不完善，引發的糾紛矛盾日趨增多，有的已經影響到城市居民的日常生活和社區的穩定。為了回應社會關切，有效解決老舊小區管理中的現實問題，切實解決服務民眾最後一公里問題，急需出台老舊小區物業管理辦法，對老舊小區物業管理各參與方的責權利進行規範，促進社會和諧穩定。
三、《辦法》的制定過程和依據
我局今年4月份成立了專門的起草班子，著手起草《辦法》有關工作。在起草過程中，除了注意與上位法的銜接外，還廣泛徵求各方面意見，借鑑了省內鄭州、洛陽、平頂山和鄰近的山東、河北等同等省外城市老舊小區物業管理工作經驗。成稿以後，廣泛徵求了市直有關部門、縣（市）、區政府及物業主管部門、市物業管理行業協會、物業服務企業代表的意見，並經市政府法制辦審核。
《辦法》制定的主要依據是國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》（2017年修訂版)，並貫徹了中央有關檔案精神。
四、《辦法》的主要內容
（一）明確了物業區域的劃分
何為老舊小區，誰管理，應通過何種方式進行管理等問題，在本《辦法》中均進行了明確。同時，《辦法》規定了老舊小區管理實行分類管理，共分為兩大類，一類是零散住宅小區，按照建築面積5萬平方米左右為標準，捆綁為一個物業管理小區。二類是建築面積5萬平方米以上的老舊小區，作為一個獨立的物業小區。
（二）明確了老舊小區管理體制和管理職責
《辦法》明確了街道辦事處在老舊小區物業管理中的管理職責；明確了未實行物業管理的老舊小區由街道辦事處代為管理，並且明確了以包括“公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護”等基礎性服務為主要內容的管理職責，具體標準由街道辦事處結合當地情況和項目實際擬定，並納入物業服務契約。物業服務企業應當按照契約約定提供相應的服務，其標準應當在小區內顯著位置進行公示，業主應當依據契約繳納物業費；同時也對老舊小區改造有關問題進行了明確。
五、落實《辦法》的具體措施
為更好地落實《辦法》，加快老舊小區物業管理規範化進程，我們起草了《關於加強老舊小區物業管理的實施方案》（見附屬檔案）。其指導思想是按照分類管理、制度先行、政府主導、市場運作、社會參與的原則，依據《河南省物業管理條例》和《辦法》建立起老舊小區物業管理長效機制，力爭用4個月左右的時間，推動老舊小區實現規範化物業管理全覆蓋。《實施方案》的主要內容包括：成立以市長為組長，常務副市長、分管副市長為副組長，住建等相關部門主要領導為成員的領導小組；辦公室設在市房管局，由李傑同志兼任辦公室主任，統籌指導全市老舊小區物業管理工作。在工作推進方面擬分為動員發動、組織實施、檢查考評、整改落實4個階段。其核心是：街道辦事處要按照物業小區分類管理的要求，結合業主自治管理、單位管理、選聘物業企業管理和街道辦事處管理四種類型，確定物業小區管理者。老舊小區物業管理優先選擇物業企業實施專業化、市場化的物業管理方式；對於未選到管理者的小區，由街道辦事處負責選聘物業企業進駐服務；對於選聘物業服務企業無果的，由街道辦事處管理，並按《辦法》要求建立有關制度、配備有關設施、明確管理人員；5月底前完成老舊小區物業企業的選聘和進駐工作。6月底前完成基礎設施改造，7月底前開展回頭看，對發現的問題開展專項整治。
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
違反前款規定行為的，物業服務企業、業主委員應當予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
第十二條實行老舊小區物業管理聯席會議制度。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。
聯席會議主要協調下列事項：
(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
(二)選聘的物業服務企業、其他管理人或者業主自行管理的，在履行職責過程中出現的突出問題；
(三)物業管理區域內發生的突發事件；
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第十三條物業服務企業應依據有關規定明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。
第十四條實施物業管理的小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或社區居委會督促其交納，並可以在住宅小區內的顯著位置予以公示。
第十五條專業經營單位應當與業主簽訂的服務契約，按照最終用戶使用的計量器顯示的量值向最終用戶收取費用。
第十六條區政府應當採取措施對老舊小區進行改造整理，制定改造整理規劃和年度計畫，並積極組織實施。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備改造應當按照《河南省物業管理條例》規定執行。
第十七條街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員有下列情形之一的，區政府應對相關責任人進行約談或依法給予行政處分：
（一）未履行組織指導實施物業管理職責的；
（二）未按照規定召集物業管理聯席會議的；
（三）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（四）發現違法行為或者接到投訴、舉報後不及時處理的；
第十八條各縣（市）老舊小區實施物業管理參照本辦法執行。
第十九條本辦法自發布之日起施行。
政策解讀
一、我市老舊小區基本情況
據初步統計，我市老舊小區共971個，其中業主自治23個，社區管理442個，無人管理506個，集中分布在北關區、文峰區和殷都區。這些小區大部分建成於上世紀八九十年代，多數為平房、庭院，獨幢樓，多層建築小區以及配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區等，沒有實施專業化物業管理，以至於各種生活保障無法跟上。
二、出台《辦法》的必要性
（一）有利於健全政策體系，補齊城市管理短板。隨著經濟社會發展，我市老舊小區物業管理缺失的問題比較突出，在一定程度上影響著城市建設和文明進程。在老舊小區實施物業管理不僅是社區治理的重要內容，也是新時期社會綜合治理、生態文明、環境保護、衛生城市創建、文明城市創建的重要支撐和基本要求。2017年，新修《河南省物業管理條例》正式發布實施，對老舊小區整治改造和實施物業管理也提出了明確要求，目前我市還沒有出台老舊小區物業管理方面的規範性檔案，亟待出台相關檔案，為進一步加強城市管理提供支撐。
（二）有利於解決日益增加的物業糾紛，促進社會穩定。老舊小區長時間無人管理，居住環境越來越差，基礎設施設備、小區道路、門崗監控等方面的缺失或不完善，引發的糾紛矛盾日趨增多，有的已經影響到城市居民的日常生活和社區的穩定。為了回應社會關切，有效解決老舊小區管理中的現實問題，切實解決服務民眾最後一公里問題，急需出台老舊小區物業管理辦法，對老舊小區物業管理各參與方的責權利進行規範，促進社會和諧穩定。
三、《辦法》的制定過程和依據
我局今年4月份成立了專門的起草班子，著手起草《辦法》有關工作。在起草過程中，除了注意與上位法的銜接外，還廣泛徵求各方面意見，借鑑了省內鄭州、洛陽、平頂山和鄰近的山東、河北等同等省外城市老舊小區物業管理工作經驗。成稿以後，廣泛徵求了市直有關部門、縣（市）、區政府及物業主管部門、市物業管理行業協會、物業服務企業代表的意見，並經市政府法制辦審核。
《辦法》制定的主要依據是國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》（2017年修訂版)，並貫徹了中央有關檔案精神。
四、《辦法》的主要內容
（一）明確了物業區域的劃分
何為老舊小區，誰管理，應通過何種方式進行管理等問題，在本《辦法》中均進行了明確。同時，《辦法》規定了老舊小區管理實行分類管理，共分為兩大類，一類是零散住宅小區，按照建築面積5萬平方米左右為標準，捆綁為一個物業管理小區。二類是建築面積5萬平方米以上的老舊小區，作為一個獨立的物業小區。
（二）明確了老舊小區管理體制和管理職責
《辦法》明確了街道辦事處在老舊小區物業管理中的管理職責；明確了未實行物業管理的老舊小區由街道辦事處代為管理，並且明確了以包括“公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護”等基礎性服務為主要內容的管理職責，具體標準由街道辦事處結合當地情況和項目實際擬定，並納入物業服務契約。物業服務企業應當按照契約約定提供相應的服務，其標準應當在小區內顯著位置進行公示，業主應當依據契約繳納物業費；同時也對老舊小區改造有關問題進行了明確。
五、落實《辦法》的具體措施
為更好地落實《辦法》，加快老舊小區物業管理規範化進程，我們起草了《關於加強老舊小區物業管理的實施方案》（見附屬檔案）。其指導思想是按照分類管理、制度先行、政府主導、市場運作、社會參與的原則，依據《河南省物業管理條例》和《辦法》建立起老舊小區物業管理長效機制，力爭用4個月左右的時間，推動老舊小區實現規範化物業管理全覆蓋。《實施方案》的主要內容包括：成立以市長為組長，常務副市長、分管副市長為副組長，住建等相關部門主要領導為成員的領導小組；辦公室設在市房管局，由李傑同志兼任辦公室主任，統籌指導全市老舊小區物業管理工作。在工作推進方面擬分為動員發動、組織實施、檢查考評、整改落實4個階段。其核心是：街道辦事處要按照物業小區分類管理的要求，結合業主自治管理、單位管理、選聘物業企業管理和街道辦事處管理四種類型，確定物業小區管理者。老舊小區物業管理優先選擇物業企業實施專業化、市場化的物業管理方式；對於未選到管理者的小區，由街道辦事處負責選聘物業企業進駐服務；對於選聘物業服務企業無果的，由街道辦事處管理，並按《辦法》要求建立有關制度、配備有關設施、明確管理人員；5月底前完成老舊小區物業企業的選聘和進駐工作。6月底前完成基礎設施改造，7月底前開展回頭看，對發現的問題開展專項整治。
