宅基貸

宅基貸的定義需要激活“沉睡資本”溫州“農房抵押貸款”投石問路東莞農商行“宅基貸”破冰試水各界人士探討熱議

基本介紹

• 中文名：宅基貸
• 最高：能貸1500萬元
• 要求：需要激活“沉睡資本”
• 單位：東莞農村商業銀行

宅基貸的定義

東莞農村商業銀行，在東莞經濟重鎮厚街舉行了大型融資推介會上，首次推出 “宅基貸”，“宅基貸是農商行在東莞首推的創新型對公產品，最高能貸1500萬元”。

借款人擁有一定宅基地房產物業，不須辦房地產權證，無須辦理抵押登記；無須提供保證金，利率最低可下浮10%。按規定，宅基地是不能用來抵押貸款的。為了順利讓宅基地的業主們貸款，東莞農村商業銀行和擔保公司分別下調了貸款利率和擔保費用，根據申請人自身實力和經營活動所需資金情況，授信額度最高可達1500萬元，擔保方式靈活。

需要激活“沉睡資本”

農民很難向銀行借貸之謎

據了解，新中國成立後，我國一直實行農村土地歸集體所有，一戶農民只允許有一處宅基地，不準買賣、轉讓。

根據憲法的規定，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有。土地管理法也規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。擔保法雖然規定抵押人所有的房屋和其他地上物品可以抵押，但這部法律同時規定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權，不得抵押。

這就意味著，如果一戶農民擁有兩處以上宅基地就構成違法。農民的宅基地只可自己建房，不可流轉，不可出賣、轉讓，也不可以抵押。

所以，雖然農民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押權的效力不能及於該房屋占用範圍內的宅基地使用權，一旦債務人不能清償債務，債權人只能以抵押房屋的建築材料作為動產優先受償。將房屋拆除後以建築材料還債，這無疑大大降低了房屋的價值。因此，金融機構等債權人一般不願意接受借款人用農村房屋設定抵押。

這就造成農民向銀行貸款時，很難以房屋作為抵押物，而許多農民又沒有其他的抵押物，因此，目前農民用向銀行貸款的方式進行融資十分困難。

創新抵押方式

由於農村土地承包經營權、宅基地使用權抵押擔保方面還存在政策障礙，農民普遍缺乏有效的抵押物，這是制約農村信貸增長和農村金融發展的重要因素。

早在2006年，就有代表就提出了《關於對農村宅基地實行完全物權化管理的建議案》。目前我國的宅基地沒有完全的物權化。如果農民對宅基地擁有完全物權化使用權，能夠提高農民對宅基地的資產價值意識，促進農村宅基地流轉，也有利於節約土地資源。

另外，也有一些代表和委員認為，宅基地使用權是農民安身立命之本，農民一旦失去了土地和住宅，就無法在農村生存了。禁止農村宅基地轉讓、抵押，禁止城市居民到農村購房，讓農民保住自己的住宅，是維護和諧穩定的社會秩序的需要，也是為農民負責、保障其基本生存權的需要。但代表任玉奇認為，儘管存在著一些困難和障礙，有關部門還是應該積極想辦法既維護農村和諧穩定，又要幫助農民的宅基地能夠有序流轉，創造價值。

銀監會合作金融機構監管部主任臧景范稱，近年來，銀監會圍繞滿足農村金融需求的要求，在繼續推廣發展不需要抵押擔保的農戶小額信用貸款和聯保貸款的基礎上，積極引導銀行業金融機構進行金融創新，探索擴大可用於貸款擔保的財產範圍，發展多種形式擔保的信貸產品。

臧景范稱，銀監會將進一步提升中小金融機構農村金融服務水平，紮實組織開展全國新型農村金融機構三年工作安排，加快新型農村金融機構培育步伐，督促引導農村中小金融機構特別是農村合作金融機構繼續加大涉農貸款和小額貸款比重，加大解決空白鄉鎮金融服務工作力度。進一步發揮好大型銀行的信貸支農服務作用，推進農村金融產品和服務方式創新，積極探索農村地區的銀保合作。

為此，銀監會明確提出凡法律法規不禁止、產權歸屬清晰、價值評估合理的各類資產都可允許其作為貸款的抵（質）押物；會同人民銀行試點開展農村金融服務創新試點，加大應收賬款、倉單、林權、漁權等權利抵（質）押方式推廣力度。同時，銀監會還積極推動各級政府組織建立財政適當出資、有關市場主體共同參與的擔保基金或擔保機構，為企業貸款融資提供擔保。溫州“農房抵押貸款”投石問路　目前，我國許多人可以運用資產向銀行抵押融資，而收入較低的農民卻因為沒有抵押物無法向銀行貸款。

有專家認為“法律的這些規定，其實堵死了農民利用房產向銀行抵押融資的路子，直接影響了農民的創業、致富。”

在這樣的背景下，從2006年開始，溫州市各縣市全面開辦農房抵押貸款業務，使其成為支持新農村建設、農戶致富奔小康的重要信貸方式。

但物權法實施後，溫州的農房抵押貸款業務陷入困境。為消除疑慮，規範管理，進一步激發金融支持新農村建設的熱情，早在2009年1月8日，溫州市政府就專門召開專題會議，就繼續推行農房抵押貸款試點工作等問題進行協調，並形成會議紀要發至各市縣。

溫州市農房抵押貸款的開辦，不僅有效突破了農民貸款抵押擔保難這一制約瓶頸，而且盤活了農民的固定資產，激發了農民創業的熱情，同時也相應增強了銀行對農民加大放貸的信心。

農房抵押貸款是否違法，對這一問題有不同理解。有業界人士認為，國家歷來沒有法律禁止農民的房子抵押、買賣。擔保法規定，農村宅基地的土地使用權不能抵押。農民的房子雖然建在宅基地上，但這個房子已變成混合物，它已變成農民的財產。擔保法也規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”因此，應當允許農民抵押、轉讓自己的房子。東莞農商行“宅基貸”破冰試水　東莞農商行副行長劉曉東介紹，按規定，宅基地是不能用來抵押貸款的，農商行另闢途徑，通過與擔保公司合作，將宅基地這樣的“死錢”激活。劉曉東表示，農商行計畫今年在“宅基貸”上授信20億元。

劉曉東透露，在《物權法》出台之前，東莞農商行已經做了16億元左右的宅基地抵押融資貸款。此後，因為《物權法》的限制，該行在宅基地抵押融資方面基本上無所作為。

據了解，宅基貸的授信額度最高達到1500萬元，擔保方式靈活，借款人擁有一定宅基地房產物業，不須辦房地產權證，無須辦理抵押登記；無須提供保證金，利率最低可下浮10%。

各界人士探討熱議

不過，也有法律界人士認為，宅基地不可抵押的理由在於，它首先能夠抑制占用農地建房的衝動，從而實現保護耕地這一基本國策。其次，它能夠維護農民的基本生存條件。如果允許宅基地使用權可以設定抵押權，那么當使用權人無法清償債務時，就會喪失該土地使用權，從而出現農民居無定所，甚至導致社會不穩定的嚴重後果。

中山大學嶺南學院金融系主任陸軍教授認為，對銀行來說，一般並不願意接受宅基地作為抵押，因為宅基地涉及的產權及流動性問題比較複雜。但如果引入擔保公司，擔保公司又對農民或當地情況十分了解的話，這種抵押就比較容易被銀行接受。在貸款過程中，銀行也只是與擔保公司之間發生關係。東莞農商行的做法，反映了當地銀行業對農村經濟發展的支持。

中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示，用土地承包權、宅基地和農民房產作抵押並不是解決貸款風險的有效方式。從中國國有銀行剝離幾萬億不良貸款，到美國由不良貸款引發次貸危機，都證明了抵押並不能解決不良貸款問題。在中國這樣的開發中國家，土地承包權、宅基地和房產是農民最後的生存依據，在任何情況下，都不能拿走農民土地承包權、宅基地和房產，否則會引發農民流離失所，影響社會穩定。在加快農村金融體制改革過程中，應排除土地承包經營權、宅基地和農民房產作為抵押。

那么，宅基地抵押融資的效果怎么樣呢?劉曉東表示，該行已經做過的16億元宅基地抵押貸款，資產質量整體非常健康。個別農戶即使出了問題，仍然有其他還貸來源，並不一定要出讓宅基地。在該行引入擔保公司後，還將降低還款利率，以免增加農戶貸款融資成本。