大同市城市房地產交易管理條例

為加強城市房地產交易管理，規範城市房地產交易行為，保護交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《山西省城市房地產交易管理條例》等有關法律、法規，結合大同市實際，制定本條例。

基本介紹

• 中文名：大同市城市房地產交易管理條例
• 第一章： 總 則
• 第二章： 房地產轉讓
• 第三章： 房地產抵押

基本信息

2008年4月25日大同市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議通過

2008年7月31日山西省第十一屆人民代表大會常務委員會第四次會議批准

主要內容

第一條

第二條 在本市城市規劃區國有土地範圍內進行房地產交易和房地產中介服務，實施房地產交易管理，應當遵守本條例。

本條例所稱房地產交易，是指城市各類房屋及其附屬設施連同相關土地權屬依法轉讓、抵押、租賃的行為。

第三條 房地產交易，應當遵循自願、合法、公平和誠實信用的原則。

第四條 房屋及其附屬設施轉讓、抵押時，該房屋及其附屬設施占用範圍內的土地使用權一併轉讓、抵押;土地使用權轉讓、抵押時，該土地上的房屋及其附屬設施一併轉讓、抵押。

房地產交易應當在政府依法設立的房地產交易市場進行，不得違法進行私下交易。

第五條 市、縣人民政府房產行政主管部門和國土資源行政主管部門，按照各自職責負責本行政區域內城市房地產交易的管理工作。

市、縣房產交易、產權等相關管理機構負責房屋交易的日常管理工作;市、縣國土資源交易管理機構負責土地交易的日常管理工作。

市、縣(區)人民政府其他有關部門協同做好城市房地產交易的管理工作。

第六條　市、縣(區)人民政府及其相關部門應當加強房地產價格調控，實施房地產交易公開管理，公示房地產交易程式、收費項目和標準，向社會提供公開、安全、便捷、高效的服務。

第七條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、交換等合法方式將其房地產轉移給他人的行為。包括下列情形：

(一)買賣、交換、贈與房地產的;

(二)以房地產投資與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

(三)因企業被收購、兼併、合併或分立，房地產權屬隨之轉移的;

(四)一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發經營房地產而使房地產權屬發生變更的;

(五)以房地產抵債的;

(六)法律、法規規定的其他轉讓情形。

第八條 有下列情形之一的房地產，不得轉讓：

(一)不符合本條例第十五條規定的條件的;

(二)依法查封或以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產未經其他共有人書面同意的;

(五)預售商品房未取得商品房預售許可證的;

(六)權屬不明或有爭議的;

(七)未依法登記領取權屬證書的;

(八)法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

第九條 建築設計為獨立成套的住宅不得分割轉讓，配套使用的附屬設施、設備及共用部位不得單獨分割轉讓。

第十條　房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓契約。契約應當載明下列內容：

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產權屬證書名稱和編號;

(三)房地產座落位置、面積、四至界限;

(四)房屋平面布局、結構、建築質量及配套設施等狀況;

(五)土地使用權取得的方式及年限;

(六)房地產的用途或使用性質;

(七)成交價格及支付方式;

(八)房地產交付使用時間;

(九)違約責任;

(十)雙方約定的其他事項。

第十一條 實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

第十二條 房地產轉讓應當辦理轉移登記。轉移登記按照下列程式辦理：

(一)當事人簽訂書面轉讓契約;

(二)辦理房屋交易手續。自轉讓契約生效之日起30日內，當事人持房屋所有權證書、土地使用權證書和契稅完稅憑證、不動產發票、當事人身份證件、轉讓契約文本、產權登記審核圖紙等有關材料，向房屋所在地房產交易管理機構提出辦理交易手續的申請，房產交易管理機構在當日內作出是否受理的答覆。決定予以受理的，自同意受理之日起15個工作日內辦結交易手續;

(三)辦理房屋權屬登記。當事人持房屋轉讓契約和前項規定的有關材料到房屋產權管理機構辦理房屋所有權轉移登記，房屋產權管理機構自受理之日起15個工作日內辦結登記，核發房屋所有權證書;

(四)辦理土地使用權登記。當事人持變更後的房屋所有權證書、原土地使用權證書、當事人身份證件等材料到國土資源交易管理機構辦理土地使用權登記。國土資源交易管理機構自受理之日起15個工作日內辦結登記，核發土地使用權證書。

第十三條 個人已購公有住房首次上市出售辦理轉移登記的，在補繳土地出讓金或相當於土地出讓金的價款，並繳納相關稅費後，按以出讓方式取得土地使用權的商品住房辦理產權登記。

第十四條 經濟適用住房是解決城市低收入家庭住房困難具有保障性質的政策性住房。

個人已購經濟適用住房擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。具體交納比例由市人民政府確定，政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。

第十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓契約約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;

(二)按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋在建工程的，完成開發建設投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十六條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金及相關稅費。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定，將轉讓房地產所獲收益中的土地收益及相關稅費上繳財政或者作其他處理。

第十七條 商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證和建築節能設計認定書;

(三)已落實市政公用和公共設施的配套計畫;

(四)完成建築物主體工程三分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;

(五)已在商品房所在地房產行政主管部門辦結商品房預售登記，取得商品房預售許可證。

商品房預售應當在商品房所在地銀行開設專用賬戶，預售款必須用於預售項目的工程建設。

第十八條 預售商品房的，預售人應當自辦結商品房預售許可證明之日起30日內，持土地使用權證書和商品房預售許可證，向國土資源交易管理機構申請商品房預售土地登記，領取商品房建設用地的宗地分割轉移登記證明，並將宗地分割轉移登記證明的用途告知商品房預購人。

第十九條 商品房預售應當簽訂預售契約。商品房預售人應當在預售契約簽訂之日起30日內，將預售契約報商品房所在地房產交易管理機構和國土資源交易管理機構登記備案。

房產行政主管部門應當實行商品房預售契約網上登記備案管理。

商品房預購人可以到房屋產權管理機構辦理預告登記。

第二十條　商品房現售，除符合本條例第十七條第一款第(一)、(二)、(三)項規定外，還應當符合下列條件，並向商品房所在地房產行政主管部門備案：

(一)已通過竣工驗收;

(二)前期物業服務已經落實;

(三)供水、供電等配套設施能夠使用，具備入住條件 ;

(四)拆遷安置已經落實。

第二十一條　商品房銷售按建築面積或者套內建築面積計價。當事人應當在契約中載明契約約定面積與產權登記面積發生誤差的處理辦法。契約未約定的，按以下辦法處理：

(一)面積誤差在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房價款退還買受人，同時支付相應利息。買受人不退房的，產權登記面積大於契約約定面積時，面積誤差在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人;產權登記面積小於契約約定面積時，面積誤差在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人，超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

當事人對商品房實際交付的面積與契約約定的面積有異議的，可以委託具有相應測繪資質的機構進行測繪。

第二十二條 房地產開發企業向買受人交付商品房時，應當提供商品房質量保證書和使用說明書，並應當自交付使用之日起30日內，協助買受人辦理房屋權屬登記和土地使用權登記。

第二十三條 商品房銷售廣告和宣傳資料應當真實、合法，不得進行虛假廣告宣傳。對商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項，買受人有權要求房地產開發企業在銷售契約中載明。

商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證批准文號。

未取得商品房預售許可的建設項目，不得發布預售廣告。

第二十四條 商品房交付使用後，交付的商品房與設計圖紙、契約約定、樣板房及說明的情況不一致的，或經具有相應資質的工程質量檢測機構鑑定，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第二十五條 下列房地產可以委託拍賣機構拍賣：

(一)依法沒收或強制收購需拍賣的房地產;

(二)人民法院裁定、判決需拍賣的房地產;

(三)因抵押處分需拍賣的房地產;

(四)因清償債務需拍賣抵債的房地產;

(五)法律、法規規定的其他情形。

處分以劃撥方式取得土地使用權的房地產的拍賣所得價款，應當首先繳納土地使用權出讓金或相當於土地使用權出讓金的價款。

第二十六條 實行新建商品房預售資金、存量房屋交易資金的監管制度，保障房地產交易當事人交易資金的安全。資金監管的具體辦法由市人民政府規定。

第二十七條 房地產抵押，是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第二十八條 房地產抵押，應當簽訂書面抵押契約。抵押契約應當載明下列內容：

(一)雙方當事人姓名或者名稱、住所;

(二)主債權的種類、數額;

(三)抵押房地產的數量、質量、面積、地址、權屬等情況;

(四)抵押房地產的價值;

(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任及意外損毀、滅失的責任;

(六)債務人履行債務的期限;

(七)抵押擔保的範圍;

(八)違約責任與爭議解決方式;

(九)抵押契約訂立的時間和地點;

(十)雙方約定的其他事項。

第二十九條 抵押當事人應當自抵押契約簽訂之日起30日內，到房地產所在地房產行政主管部門和國土資源行政主管部門的登記機構辦理抵押登記。

對符合條件的，登記機構自受理之日起10個工作日內辦結登記。

第三十條 辦理房地產抵押登記，應當提供下列材料：

(一)當事人的身份證件或主體資格證明;

(二)抵押登記申請書;

(三)主契約和抵押契約;

(四)房屋所有權證書和土地使用權證書，共有的房屋還應當提供其他共有人同意抵押的證明;

(五)可以證明房地產抵押價值的評估報告書或其他資料;

(六)登記機關認為必要的其他檔案。

第三十一條 下列房地產不得設定抵押：

(一)屬本條例第八條所列(一)至(六)項情形之一的;

(二)用於教育、醫療衛生和其他社會公益事業的房地產;

(三)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;

(四)法律、法規規定不得抵押的其他房地產。

第三十二條 抵押房地產的價值可由具備房地產價格評估資質的中介機構進行評估，也可由抵押當事人協商約定。

第三十三條 抵押已出租的房屋，抵押人應當告知抵押權人，同時書面告知承租人。原房屋租賃契約繼續有效。

第三十四條 經抵押權人同意，抵押的房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第三十五條 以在建工程抵押的，其擔保的債權不得超出該房地產項目完工部分的價值。核定已完工部分的價值，應當扣除已預售部分和已抵押部分的價值。

已抵押的在建工程預售時，應當經抵押權人同意，並將抵押事實告知預購人。

以在建工程抵押的貸款，必須用於該項工程建設。

第三十六條 以預購的商品房抵押的，應當符合下列規定：

(一)商品房開發項目符合轉讓條件並取得預售許可;

(二)預售的商品房未在以在建工程設定抵押的範圍。

第三十七條 抵押契約發生變更或者抵押關係終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機構辦理變更或者註銷抵押登記。

對符合條件的，原登記機構應當自受理之日起10個工作日內辦結變更和註銷登記。

第三十八條 有下列情形之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：

(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協定的;

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;

(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的;

(四)抵押人違反抵押契約約定，擅自處分抵押房地產的;

(五)抵押契約約定的其他情況。

第三十九條　同一房地產設定兩個以上抵押權的，以抵押登記的先後順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。

第四十條 處分抵押的房地產時，可以將土地上新增的房屋與抵押的房地產一併處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四十一條 處分以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建築物設定的房地產抵押時，應當在從處分所得的價款中繳納相當於應當繳納的土地使用權出讓金及相關稅款後，抵押權人方可優先受償;不繳納的，不得處分所得價款。

第四十二條 處分抵押房地產所得價款，按下列順序分配：

(一)以劃撥方式取得土地使用權的房地產，繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的價款;

(二)支付抵押房地產應繳納的稅費;

(三)支付處分抵押房地產的費用;

(四)償還抵押權人債權本息及支付違約金;

(五)賠償由債務人違反契約而對抵押權人造成的損害;

(六)剩餘部分退還給抵押人。

處分抵押房地產所得價款不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

第四章 房屋租賃

第四十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第四十四條 房屋出租或轉租，應當簽訂書面租賃契約，約定租賃價格、用途、期限、房屋修繕責任、變更和解除契約的條件、轉租約定、違約責任等條款，明確雙方當事人的權利和義務。

簽訂房屋轉租契約，應當符合原租賃契約的約定並徵得原出租人的同意。

第四十五條 下列情形的非住宅用房應當納入房屋租賃管理：

(一)以聯營、承包等名義提供房屋給他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承擔經營風險的;

(二)以櫃檯、攤位等方式將房屋分割提供給他人使用，由使用人支付約定租金的;

(三)酒店(旅社、飯店、賓館、招待所等)將其客房或者其他房屋提供給他人作為固定辦公或者經營場所，並經工商登記為註冊地址，由使用人支付約定租金的;

(四)以其他方式變相出租、轉租房屋的。

第四十六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)屬本條例第八條所列(二)至(七)項情形之一的;

(二)屬於違法建築的;

(三)不符合安全標準的;

(四)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(五)法律、法規規定不得出租的其他情形。

第四十七條 房屋租賃實行登記備案制度。

簽訂、變更、終止租賃契約，當事人應當自簽訂書面租賃契約之日起30日內，持房屋租賃契約、房屋所有權證、當事人身份證，到房屋所在地房產交易管理機構辦理備案登記，領取房屋租賃登記證明。

公有住房和廉租住房的租賃按照國家和省有關規定執行。

第四十八條 房屋所有權人以營利為目的，將在以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上的建成房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳財政。

第四十九條 租用房屋從事生產、經營活動的，工商部門應當在辦理營業執照時查驗房屋租賃登記證明;租用房屋用於居住的，房屋租賃登記證明可作為公安機關暫住人口管理的依據。

第五章 房地產中介服務

第五十條 房地產中介服務是房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀活動的總稱。

第五十一條 設立房地產中介服務機構，應當領取營業執照，並應當具備規定數額的資金、固定的經營服務場所、規定數量的專業人員等條件。從事房地產價格評估的機構，還應當取得房地產估價機構資質證書。

房地產估價、經紀執業人員，應當依照國家規定取得相應的從業資格證書，並辦理註冊。

第五十二條 房地產中介服務機構應當在取得營業執照後30日內，到房產行政主管部門和國土資源行政主管部門備案。

房產交易管理機構負責房產中介服務機構的日常監管工作。

第五十三條 辦理房地產中介業務，應當簽訂中介服務契約，約定中介服務項目的內容、交易結算資金交付的條件和方式、契約履行期限、收費金額、違約責任和糾紛解決方式等條款。

第五十四條 房地產中介服務機構從事中介活動，應當根據委託查驗有關資料，勘驗現場。委託人提供的資料不符合規定的，中介服務機構應當拒絕委託。

第五十五條 房地產中介服務機構及其執業人員不得有下列行為：

(一)偽造、塗改、轉讓、租借中介服務資格證書、備案證明、註冊執業證書、執業專用章;

(二)索取、收受委託契約以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當利益;

(三)在兩個以上房地產中介服務機構註冊執業;

(四)允許他人以自己的名義從事房地產中介服務;

(五)與一方當事人串通損害另一方當事人利益;

(六)冒用客戶的名義簽訂房地產交易契約或者委託代理契約;

(七)向委託人隱瞞房地產成交價格，獲取非法交易差價;

(八)發布虛假房地產廣告和信息，騙取中介服務費;

(九)法律、法規規定禁止的其他行為。

第五十六條 由於房地產中介服務機構的過錯，致使房地產交易契約不能如期履行的，中介服務機構應當向委託人退還已收取的費用;給委託人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六章 法律責任

第五十七條 違反本條例第十二條規定，未辦理轉移登記手續的，由市、縣房產行政主管部門和國土資源行政主管部門責令其限期辦理。

第五十八條 違反本條例第十五條第一款規定轉讓土地使用權的，由市、縣國土資源行政主管部門沒收違法所得，可以並處違法所得5%以上50%以下的罰款。

第五十九條 違反本條例第十六條規定轉讓房地產的，由市、縣國土資源行政主管部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處違法所得10%以上50%以下的罰款。

第六十條 違反本條例第十七條第一款規定，未取得商品房預售許可證擅自預售商品房的，由市、縣房產行政主管部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取預付款1%以下的罰款。

第六十一條　違反本條例第二十三條規定，發布商品房銷售虛假廣告的，由市、縣(區)工商行政主管部門依法處罰。

第六十二條 違反本條例第四十六條、第四十七條規定，不符合出租條件而出租的，由市、縣房產行政主管部門責令其停止出租;符合出租條件但未辦理租賃備案登記的，由市、縣房產行政主管部門責令其限期辦理。

第六十三條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣(區)有關行政主管部門給予處罰：

(一)房地產中介服務人員未取得房地產中介資格擅自從事房地產中介業務的，責令其停止房地產中介業務，沒收違法所得，並處違法所得2倍以上5倍以下的罰款;

(二)違反本條例第五十五條第(一)項規定的，責令其改正，可以並處1萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第五十五條第(七)項規定的，責令其改正，沒收違法所得，可以並處違法所得1倍以上2倍以下的罰款。

第六十四條 房產行政主管部門、國土資源行政主管部門及其相關管理機構的工作人員在房地產交易管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第六十五條 在城市規劃區外國有土地範圍內從事房地產交易活動，實施房地產交易管理，參照本條例執行。

第六十六條 本條例自2008年9月1日起施行。