大亞灣新城

地理概況

大亞灣，中國南海重要海灣。位於廣東省東部紅海灣與大鵬灣之間。大亞灣北靠海岸山脈，東、西兩側受平海半島與大鵬半島掩護，總面積650平方公里，黃金海岸線達52公里。海灣周圍的山地丘陵由古生代和中生代的各種變質岩、紫色砂岩、凝灰岩或花崗岩構成。在東西向和北西向斷裂控制下，海岸輪廊曲折多變，形成近岸水域“大灣套小灣”的隱蔽形勢。主要港灣有煙囪灣、巽寮港、范和港、澳頭港、小桂灣、大鵬澳。灣中島嶼眾多，西北部和中部有港口列島、中央列島、灣口有辣甲列島和沱濘列島。

經濟開發

1993年5月經國務院批准成立惠州大亞灣（國家級）經濟技術開發區，面積為9.98平方公里，2006年3月經國務院批准擴大到23.6平方公里。包括經濟技術開發區在內的大亞灣規劃區於1991年6月危臭嘗擔由廣東省人民政府批准設立，轄陸地面積289平方公里，海域面積1300平方公里。到21世紀初，大煉盼整亞灣初步形成以汽車電子為主導產業，恥翻去糠以中海煉化為龍頭的石化產業區，以濱海旅遊度假為主的黃金海岸旅遊度假區五大功腿駝項能板塊，城市發展格局初具規模。

新城簡介

公開數據顯示，2010年1~4月份，大亞灣區新建住宅樓面積增長27.1%，竣工面積增長255%，商品房累計交易3406宗，交易面積28.7萬平方米，增長137.8%。

隨著房地產開發熱潮興起，大亞灣房地產成為了當地第三產業增長的領頭羊。惠州政府網站公開的統計數據顯示，2010年第一季度，大亞灣區新房成交量增幅居惠州市首位，商品房銷售面積占全市新房成交量的四分之一，而房屋價格增長了23.2%。

房地產儼然成了當地繼石化、港口物流、漁業之後，又一支柱產業。包括萬科、碧桂園、龍光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在內的地產商在大亞灣競相跑馬圈地。據不完辣諒全統計，僅僅是2010年大亞灣新開售樓盤超過20個。

站在大興橋上，舉目四望，房子、房子，滿眼的房子，一棟棟新建和在建樓盤比比皆是。

據當地人老徐介紹稱，北城從2008年就開始大規模地建樓了。“10年前，那裡還只是幾個村莊，現在都修成一棟棟連片的高樓。”老徐指著北城方向說，而為了建房，開發商將原本一座座的山頭剷平。

對於當地的房地產熱，老徐表示了他的擔憂：“現在建這么多房，當地人無論如何也消化不掉。建房多，住的人卻很少，就成了一座空城。”老徐認為，大亞灣房地產市場供應遠遠大於需求。

實際情況也確實如此。據中原地產惠州數據，2010年上半年大亞灣有超過50萬平方米的新房貨量供應，但大多都被深圳的炒房客買走。

而另一個熱炒的結果就是，住房被炒房客買走，卻不在此居住，導致大亞灣住房空置率上升，城市空城現象出現。據記者了解，大亞灣空置率一度超過70%，甚至更高。

對此，深圳戴欣明行銷策略機構董事長戴欣明認為，“從當地居民的人均可支配收入來看，大亞灣肯定存在泡沫。”

實際上，在大亞灣的發展史上，就曾有過房地產開發熱潮。上世紀90年代，有一句口號很響亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。當時的大亞灣經濟開發區剛剛成立不久，就成為眾多投資客炒樓炒地的熱土。由於當初已規劃的項目妹愚舟遲遲不落戶，在大肆炒作之後，大部分房地產公司紛紛退出，給惠州市留下近百棟爛尾樓。

大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。“新天地大廈在（上世紀）90年代就開始修建了，但直到2006年才開始重新裝修。”市民老王指著中譽炒牛心城區正在裝修外牆並已開盤售樓的新天地大廈稱。而就在馬路對面，是一塊雜草叢生的荒地，據老王稱，這就是當時炒地留下的，現今成為那個時代泡沫的見證。

事實上，大亞灣外來人口多，流動人口比率大。對此，一些分析觀點也認為，在滯後的城市建設和配套之下，動輒四五千的房價，實際上已經高估了。同時，由於本地人口太少，住房嚴重供大於求，對於投資來說，房地產泡沫破滅的風險也越來越大。不過，在戴欣明看來，當地房地產泡沫還遠未到破滅的時候，在投資客的持續炒作推動下，未來大亞灣房價還可能繼續上漲，泡沫也會繼續吹大。

大亞灣仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢積聚，最終的泡沫如何結局，不得而知。

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