土地閒置禁令

樓市出現回暖跡象，兩部委連夜出台土地新政，加強用地調控，強調“因自身原因土地閒置一年以上企業禁止拿地”。有評論稱，打擊囤地炒地行為，無疑有助於澄清公眾疑慮，防止樓市投機炒作現象再次抬頭。但是，這一政策能否收到實效，還有待觀察。

基本介紹

• 中文名：土地閒置禁令
• 調控政策：土地閒置滿1年 禁止再拿地
• 擔憂：樓市二次調控須防懸浮空中
• 質疑：新政可能變“亂政”

政策內容

調控政策加碼：土地閒置滿1年 禁止再拿地

國土部、住建部聯合下發《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，要求貫徹落實“新國10條”確定的工作任務，加強房地產用地和建設的管理調控。企業閒置土地一年以上，將被禁止拿地。

專家分析認為，從剛剛過去的中秋假日各地樓市傳出的成交數據看來，樓市出現了加速回暖跡象，在即將到來的國慶黃金周假日之前，兩部委聯合發文整頓土地市場，是明顯的有意向市場釋放“繼續嚴厲調控樓市”的信號。透露出本輪樓市調控並未結束，並且有可能隨時加碼的信息。

通知透露，在土地競買過程中，國土部門將採取更為嚴格的土地競買資格審查。

如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉讓土地使用權等違法行為、甚至是因企業原因造成土地閒置一年以上;開發建設企業違背出讓契約約定條件開發利用土地的，在結案和問題查處整改到位前，該企業將不得參與土地競買。

對無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式等要求的開發商不僅要處罰，還要將名單及時向國土、價格、金融等部門通報。

擔憂

樓市二次調控須防懸浮空中

超出開發期限的惡意土地閒置既導致房地產用地的大量無效供應，又為房價堅挺提供想像空間，而且蘊藏著巨大的信貸風險，對於國計民生都是隱患。然而，在公眾印象中，此前這一環節的管理總是“只聽樓梯響，不見人下來”。按照此前備受關注的土地清查專項整治行動的安排，應該是“7月督察，8月約談，9月問責”，但在督察、約談之後，問責卻意外爽約。不僅如此，據國土部的不完全統計，去年9月30日之前查出1457宗閒置土地，到今年5月底閒置土地上升到2815宗，8個月裡閒置土地幾近翻倍。在這種情形下，人們有理由擔心：樓市二次調控會不會“雷聲大雨點小”，再次陷入懸浮空中的尷尬境地?

質疑

新政可能變“亂政”?

如果土地閒置兩年將無償收回的規定不能得到執行，那么新的規定也不會得到有效執行。對於房地產調控，我們應該堅持的是應該不走樣地執行法規，而非各部門自說自話，卻沒有人監督規定是否得到執行。近來各地方政府和中央各部委的房產細則逐步出台，卻往往只做表面文章，只說漂亮話，房產“新政”已出房產“亂政”的跡象。

國土部和住建部的通知中，特意強調了“因企業原因造成土地閒置一年以上的”，在結案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。這種看似嚴厲的規定，實則對開發商屯地沒有實質性威脅。沒有哪個開發商會承認因自己的原因而閒置土地，總會找出各種原因當作藉口。而在邊建設邊辦手續很普遍的情況下，開發商即使被逼到整改的程度，也很容易在地方政府的支持下通過整改。

在房地產領域，法律法規以及各種通知、辦法、規定、解釋數不勝數，但最基本的同種法律，如土地管理法、城市房地產管理法、建築法、城市規劃法、物權法等，在執行中卻往往要打折扣。而那些由地方政府和各部門自己制定的規定，在執行中也往往只向自己有利的方向執行，無利可謀的，就置之不理。有法可依但有法不依，而不是無法可依，才是土地、拆遷亂象中最主要的難題。而由於各部委之間的利益不同、地方與中央的利益不同，具體執行起來更是經常處於矛盾之中。 不論是對保障房的管理，還是對土地出讓的管理，國土部和住建部的新規大都只是強調了過去已有的規定，而如果以前的規定都得不到執行，現在即使發出再多的通知，也不過是造成更多的混亂而已。

反思

公眾對“土地閒置禁令”為何不買賬

國土部、住房和城鄉建設部26日聯合發出通知，力推保障房建設落實、嚴格土地出讓管理，成為通知的亮點。通知明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閒置一年的，都將禁止競買資格。這個通知還要求，閒置土地優先供給保障房，增加中小套型限價住房建設供地數量，出讓地塊需“沒有糾紛”等。按說政策是好政策，看起來招招到位，一針見血，但看看網上的反應，不但沒有贏得叫好聲，反而引來指責一片，箇中的意味發人深省。

首先說，該通知最大的亮點莫過於，土地閒置一年取消拿地資格。其實，類似的政策早就有了，法律效力更高的《中華人民共和國城市房地產管理法》早就明確規定，開發商“超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。”《城市房地產管理法》是1994年通過的，十幾年了，說見過被處罰的開發商，誰見過被無償收回的土地?

再以出讓地塊需“沒有糾紛”為例，如果各地都能做到這一點，這將意味著世上將再無“釘子戶”，當然也就再也不會出現“自焚者”，這將是多么令人憧憬的和諧圖景啊!但無數殘酷的現實說明，這樣的圖景離我們還很遙遠。現如今，一些開發商的霸道已經到了令人瞠目結舌的地步。前兩天，網上曝出呼和浩特“子彈威脅拆遷戶”的駭人事件，當地警方還聲稱已介入調查，今天我們就看到強拆的現場照片，照片中的女住戶房子一夜之間被強拆，逼得沒辦法抱著煤氣罐要自殺，相關人士說，開發商勢力大，警察也管不了。

有調查顯示，國土局長被列為官場十大高風險崗位之首，房管局長也位列其中，國土局長的風險正是土地的失守，房管局長的風險就是房產的悲哀，所以，對於人們寄予整肅房地產亂象厚望的國土部、住房和城鄉建設部來講，他們最先應該做到的是整肅內部，只有相關工作人員的廉潔守法，堅持原則，才能保證各項法規制度的貫徹執行。

公眾對這個“土地閒置禁令”為什麼不買賬?一是過往的欠賬太多，無法相信此次的禁令就能有超強的約束力;其次，如何解決手中握有土地審批權的人不被開發商所收買，這個問題國土部好像並拿不出什麼辦法。

建言

嚴打囤地，要讓“重拳”落到實處

此次兩部門的通知,重點落在打擊囤地和保障房供給,把脈不可謂不準,如果貫徹得力,將有助於促使房價合理回歸。但是,公眾最擔心的,仍是政策的約束力和執行力。

首先,打擊囤地並不是無法可依,這次的通知,力度上也未見“加重”。《閒置土地處置辦法》規定,商業開發用地,閒置超過1年,要徵收土地閒置費;閒置滿2年,就可以無償收回土地使用權。這樣的規定,與“不得再拿地”的處罰相比,還要嚴厲一些。但是,僅是國土資源部通報的1457宗閒置土地,動輒閒置好幾年甚至十幾年,被無償收回的鮮有耳聞。並且,到底有多少土地在閒置,也是一個謎,業內人士只是說,上了“黑名單”的僅是冰山一角。

其次,閒置土地被公示之後,缺乏嚴厲的問責和追究。對那些上了黑名單的地方政府,有關部門曾表示要約談、問責,但是,好幾個月過去了,約談的情況怎樣,我們不得而知;計畫中的問責,也遲遲未見動靜。其實,樓市很多問題,並不是無法可依,或者沒有對策,也不需要太多的制度創新,只要執行既有法律法規,嚴格追究問責就好了。

很不幸的是,現在的樓市儼然成了有法不依的特殊地帶,也成了政令不通的重災區。在強大的利益共同體面前,相關法規和調控政策,往往遭遇打折執行,或者或明或暗的抵制,政令不行,問責不力,再重的拳頭,落下去也變得輕飄飄。如果政令連一個農村老太太都不相信,其執行力可想而知。

因此,當我們討論樓市調控是否繼續,是否應該出台房產稅等更嚴厲措施的時候,不能忽略了對既有政策執行情況的追問。有令不行,再多的調控政策也是枉然。具體到打擊囤積土地這項工作,再發更多的通知,也不如有力地問責更有示範性。現在,國土資源部公布的閒置土地問責大限已到,嚴格執法,不妨就從這些上了“黑名單”的地方做起。