土地資產證券化有兩層含義：一是指土地融資證券化，即資金需求者通過在金融市場上發行股票、債券等方式直接從資金盈餘者那裡獲得資金的一種融資方式，是一種增量資產的證券化，也被稱為“一級證券化”。二是指土地資產證券化，即將缺乏流動性但具有未來現金流收益的土地資產集中起來，通過一定的結構安排，從而轉換成在金融市場上流通的證券，這種證券化是在已有的信用關係基礎上發展起來的，是一種存量資產證券化，又被稱為“二級證券化”。
基本介紹
- 中文名：土地資產證券化
- 外文名：Land Asset Securitization
- 第一條：土地資產證券化
- 第二條：農村土地資產證券化
- 第三條：城市土地資產證券化
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基本介紹
界定
廣義的土地資產證券化既包括土地融資證券化，也包括土地資產證券化。狹義的土地資產證券化僅指土地資產證券化。而狹義的土地資產證券化又可以分為以土地貸款和土地項目貸款為抵押的證券化和以土地收益為抵押的證券化。前者融資的主體是金融機構，後者融資的主題是土地所有者和土地運營機構。
目前，我國的土地資產證券化主要有兩種類型，即土地抵押貸款證券化和土地專項資產管理計畫。
實施必要性
1）我國的土地儲備制度的要求；
城市土地收購儲備的缺陷迫使收購儲備機構在開發初期須墊付大量資金，從而增大了土地投入資金沉澱和後續投資不足的發生機率。而土地證券化的運用使土地儲備機構能夠在短時間內快速籌集獲取巨額資金，實現具有非流動性特質的土地資產變現。
2）有利於降低融資風險;
目前，我國各地的土地儲備機構除政府財政給予少量的財政撥款作為啟動資金外，大都依靠銀行提供的商業貸款。這種單一的融資結構，勢必導致高融資風險。而土地資產證券化可以最佳化籌資結構，增加儲備資金的來源渠道，有效地分散和避免財務風險。
3）有利於促進城市土地資源的合理高效利用；
由於城市土地收購儲備具有很強的專業性，因此其操作和管理需要專門的房地產機構。土地資產證券化通過將城市土地收購儲備投資項目的所有權與經營權相對分離，為城市土地收購儲備投資項目的專業化經營奠定了基礎，從而使土地投資行為規範有序，土地經營趨向專業化，提高城市土地資源的利用效益。
4）有利於改革和完善我國的征地制度；
目前我國征地制度存在的嚴重問題之一是征地時對失地農民的補償過低，無法保障農民失去土地後長遠生活。而城市土地資產證券化可以讓政府征地的成本降低，保障了政府提高失地農民補償標準的可能性，進而完善了失地農民生活來源的保障機制。
實施可行性
- 我國城市土地符合資產證券化的標準；
第一，適合於資產證券化的資產能夠在未來產生可預測的穩定的現金流。我國的城市土地收益主要來源於土地出讓金等，不僅穩定而且還可以根據土地利用規划進行合理預測。第二，適合於資產證券化的資產原資產所有者在持有期內應有良好的信用特徵。我國可以進行轉讓的土地使用權使城市土地有很高的信用保證，且能帶來巨大收益。所以說我國城市土地是一種適合於證券化的資產。
- 我國土地管理改革為其資產證券化創造了條件；
- 法律法規的完善為土地證券化提供了保障；
- 資本市場發展為資產證券化創造了前提條件；
農村
概念
農村土地開發者為了開發農業，以土地的未來收益向特設目的機構融資，特設目的機構對土地資產中的風險與收益進行分離與重組之後，通過證券市場向社會發行土地債券以融通資金的交易過程。
實施意義
1）提高土地的可利用總量和土地單位產出效率；
2）降低土地經營風險, 使農民獲得穩定的收入；
3）證券化後的土地實現規模化經營；
4）通過增加農民是否經營土地的可選擇性, 促進農村人口的流動,加快城鎮化的進程。
實施困難
困難：1）農村土地產權管理制度不健全；
2）金融中介機構和信用評級制度不健全；
3）缺乏相應的法律保障體系；
4）缺乏相關的專業人才。
對策
1）繼續推動和深化農村土地制度，進一步明晰農村土地所有權代表，各級政府加強對農地開發的支持力度；
2）完善農村土地使用權流轉市場；
3）建立和健全相關法規，為土地證券化提供有力的法律保障；
4）國家注重培養相關人才，以指導農民或企業開展業務。
城市
概念
從廣義上來理解土地資產證券化，我們可以將對城市土地的證券化分為土地開發項目融資證券化（土地實體資產證券化）和土地抵押債權證券化（土地信貸資產證券化）。
土地開發項目融資證券化是土地開發者向社會發行土地證券（債券、股票、投資基金等）以籌集土地開發資金的過程。根據可發行證券的品種，這種模式又可分為土地債券、土地投資基金、土地信託計畫和土地股票四種方式。土地抵押債權證券化即土地使用者為了融資開發土地，以其獲得的土地使用權向銀行或非銀行性投資機構作抵押，抵押債權人對土地資產中風險與收益要素進行分離與重組，再以土地抵押債權向社會發行土地證券以融通土地開發資金。
實施意義
1）城市政府通過發行土地證券,籌措大量資金改善城市基礎設施；
2）拓寬融資渠道,降低融資成本；
3）降低銀行土地貸款風險；
4）完善城市土地徵購、儲備機制,增強政府調控土地市場的能力；
5）為中小投資者進行土地項目投資創造一種新的投資渠道，為發行以此為擔保的證券打好了基礎。
