土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解

通過對中國用地制度改革的回顧，詳細介紹土地招拍掛政策和市場交易情況，並通過經典案例詳解競買規則和競買策略，全方位、深角度剖析中國土地使用權招拍掛制度，為房地產開發商參與項目競買以及政府主管部門制定相關政策提供決策參考。

基本介紹

• 書名：土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解
• 作者：劉露軍
• ISBN：9787302163824 
• 類別：圖書 > 法律 > 司法案例與司法解釋
• 頁數：295
• 出版社： 清華大學出版社
• 出版時間：2008-01-01版　次：1
• 裝幀：平裝

內容簡介

《土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解》共分6章，第1，2章主要論述我國土地制度沿革以及國有土地使用權出讓制度，讓讀者對我國土地招拍掛制度有一個系統的了解。第3章專門針對如何客觀評估項目價值的問題進行深入探討。第4，5章是《土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解》的核心，詳解兩個在北京最有影響的招拍掛項目，通過經典案例分析的方法讓讀者全面感受項目競買全過程。第6章首先對土地招拍掛進行總結，然後就如何解決土地供求均衡，完善住房保障制度提出一些個人建議。

《土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解》可供房地產開發、建設管理、資源管理等專業的科研人員、管理人員、相關院校的師生和相關行業的從業人員閱讀和參考。

作者簡介

劉露軍，男，1972年7月出生，北京大學MBA，註冊房地產估價師，現任北京城建投資發展股份有限公司（股票代碼600266）項目拓展部經理，近幾年一直致力於房地產市場研究、項目策劃和項目拓展工作。先後參與了數十個房地產項目的競買和收購工作，其成功案例包括2006年中標廣渠路36號地（46萬平方米），2005年摘牌石榴莊住宅項目（22萬平方米），股權收購動感花園項目公司（12萬平方米）等，具有豐富的實戰經驗。由於工作出色，先後獲得了北京城建投資發展股份有限公司特殊貢獻獎、北京市經濟技術創新標兵等榮譽。

目錄

第1章中國土地制度及改革1

1.1我國的土地制度簡介1

1.1.1土地制度概述1

1.1.2土地所有制3

1.1.3土地權屬5

1.2房地產用地制度及改革10

1.2.1計畫經濟下的傳統城市土地使用制度階段10

1.2.2土地從無償劃撥向有償出讓轉軌階段(1982-2001)11

1.2.3協定出讓向公開交易過渡階段(2001-2004)12

1.2.4土地新政全面實施階段（2004.8.31-)15

1.3房地產用地的獲取模式16

1.3.1概述16

1.3.2土地一級開發及其模式17

1.3.3開發商在一級市場獲取土地使用權的方式19

1.3.4開發商在二級市場獲取土地使用權的方式21

1.4香港房地產用地制度簡介22

1.4.1香港地產發展回顧22

1.4.2香港土地出讓制度24

1.4.3香港勾地制度簡介28

1.4.4香港土地出讓制度的啟示與建議30

第2章土地使用權出讓制度32

2.1概述32

2.1.1土地使用權出讓定義32

2.1.2土地使用權出讓方式32

2.1.3土地使用權出讓的用地類型及最高年限34

2.1.4土地使用權出讓的程式36

2.1.5土地使用權出讓契約及一級開發補償協定38

2.1.6土地出讓過程中的規劃管理41

2.1.7招標、拍賣和掛牌的管理41

2.2協定出讓42

2.2.1適用範圍42

2.2.2價格管理43

2.2.3出讓程式43

2.3招標出讓46

2.3.1適用範圍46

2.3.2出讓程式46

2.4拍賣出讓48

2.4.1適用範圍48

2.4.2出讓程式48

2.5掛牌出讓49

2.5.1適用範圍49

2.5.2出讓程式50

2.6土地招拍掛實施情況51

2.6.1概述51

2.6.2北京市近三年土地公開交易市場情況52

2.6.3存在問題分析53

附錄A招標經典案例：廣州富力以31.5889億元勇奪2002年北京地王55

附錄B拍賣經典案例：天鴻PK順馳，拍出9.05億天價56

附錄C掛牌經典案例：摘牌溫泉地塊，麵粉貴過麵包57

附錄D國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓流程圖（北京）59

第3章招拍掛項目價值評估62

3.1概述62

3.1.1相關概念介紹62

3.1.2招拍掛項目價值評估63

3.2市場比較法63

3.2.1市場比較法估價程式64

3.2.2運用市場比較法應注意的問題66

3.2.3實例分析66

3.3假設開發法68

3.3.1假設開發法估價程式68

3.3.2運用假設開發法應注意的問題68

3.3.3實例分析69

3.4成本法和基準地價修正法70

3.4.1成本法估價程式70

3.4.2基準地價修正法估價程式71

3.4.3實例分析71

3.5小結73

3.5.1關於競買價格73

3.5.2關於招拍掛底價74

第4章掛牌項目經典案例詳解75

4.12005年北京地王--清河毛紡廠項目簡介75

4.1.1項目簡介75

4.1.2掛牌檔案解讀76

4.2項目價值分析77

4.2.1區域市場分析77

4.2.2項目SWOT分析78

4.2.3項目價值分析80

4.3項目競買回顧80

4.3.1掛牌競價過程回顧81

4.3.2項目價值的再認識81

4.3.3小結82

附錄E清河項目摘牌可行性研究報告83

第5章招標項目經典案例詳解105

5.12006年北京地王--廣渠路36號項目簡介105

5.1.1地塊位置及現狀105

5.1.2地塊規劃指標105

5.1.3地塊交通及生活配套107

5.1.4地塊SWOT分析109

5.2招標檔案分析110

5.2.1招標程式110

5.2.2投標資料準備110

5.2.3評標標準111

5.2.4付款進度112

5.2.5其他問題112

5.2.6投標分析113

5.3競買情況回顧114

5.3.1投標過程回顧114

5.3.2小結116

5.4招標規則精解117

5.4.1土地招標情況概述117

5.4.2投標流程分析117

5.4.3評標規則精解118

5.4.4兩限房用地評標規則分析119

5.4.5經濟適用房評標規則分析122

5.4.6招標檔案中存在陷阱分析122

附錄F《北京市豐臺區宋家莊順八條八號地塊經濟適用住房項目》評標標準及說明124

附錄G投標檔案摘要129

第6章總結和建議1706.1總結170

6.1.1土地公開出讓符合市場發展規律170

6.1.2土地成交價格增長迅速170

6.1.3供求失衡是價格飛漲的重要原因171

6.1.4土地供應的方式和標準值得商榷174

6.1.5保障住房制度存在誤區175

6.2建議176

6.2.1切實提高土地供應效率，系統解決土地供求失衡176

6.2.2充分利用市場槓桿引導市場需求177

6.2.3規範土地供應的程式和標準178

6.2.4建立合理的住房保障制度178

參考文獻296