基本介紹
- 中文名：土地增值稅清算
- 對象：納稅人
- 套用領域：經濟學
- 前提：符合土地增值稅清算條件
基本原則,征管方式,清算條件,清算期限,清算單位,清算資料,最新政策,土地增值稅,徵收方法,稅率,
基本原則
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。
征管方式
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。
清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計畫單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算。
清算期限
對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。
清算單位
清算資料
納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附屬檔案，各地可根據本地實際情況制定）。
（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓契約、銀行貸款利息結算通知單、項目工程契約結算單、商品房購銷契約統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證複印件。
（四）納稅人委託稅務中介機構審核鑑證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。
最新政策
京版細則“十五條”
(五)實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。
(六)加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查
土地增值稅
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅稅率是土地增值稅的計算份額，土地增值稅稅率表是關於各種不同情況制定的相關表格指引，另外，土地增值稅預征率則是在還沒有正確計算出,房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，而採取的預先徵收的辦法，通常按銷售收入的一定比例徵收。
徵收方法
（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除係數為5%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除係數為15%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除係數為35%；
稅率
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。[1]
| 土地增值稅率表 | |||
|---|---|---|---|
1 | 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 | 30% | 0 |
2 | 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分 | 40% | 5% |
3 | 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分 | 50% | 15% |
4 | 增值額超過扣除項目金額200%的部分 | 60% | 35% |
註：房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免徵土地增值稅。
—— 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條文[2]
計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數。
國務院令[1993]第138號
第一條 為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免徵土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產契約簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關徵收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，並協助稅務機關依法徵收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的徵收管理，依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及本條例有關規定執行。
第十四 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費徵收辦法，與本條例相牴觸的，同時停止執行。
