回購地

回購地2007年8月教育部公布的171個漢語新詞之一，北京市首個“限價回購”地塊朝陽區白家莊寫字樓以及商業用地正式在北京市國土資源局土地交易中心掛牌交易。

基本介紹

• 中文名：回購地
• 發布單位：教育部
• 收集：2007年8月
• 來源：北京市

簡介

2007年8月教育部公布的171個漢語新詞之一，北京市首個“限價回購”地塊朝陽區白家莊寫字樓以及商業用地正式在北京市國土資源局土地交易中心掛牌交易。中原地產首塊帶“回購”條件的地塊———白家莊地塊悄然成交，原“地主”土地一級開發商北京恆世華融房地產開發有限公司以80854.84萬元競得。現場沒有出現預想中的競價，參與報價的三家其他開發商都自動棄權，放棄了本來預定在北京市土地交易市場大廳舉行的現場競價，白家莊地塊悄然回到原地主手中。

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規則約定

在競買規則第16條中約定：“在該宗地的開發總建築面積中，同意恆世華融公司(即土地一級開發商)以人民幣12000元每平方米的價格

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據了解，該地塊原為“8·31”大限前未能平整完畢的出讓土地，因為一級開發商支付了大量的拆遷成本，北京市相關部門允許了一級開發商以低價回購成熟物業的方式“找平”支出。但不少開發商質疑此措施的公平性。

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運做辦法

非任潘二人神秘買家8億掛牌北京首個限價回購地

北京首個帶有“限價回購”條款的出讓地塊———“朝陽區白家莊地塊”在掛牌7天無人問津後，終現第一個神秘掛牌者。公示信息顯示，這第一次的報價為79654.84萬元，此價格為該地塊掛牌底價。

根據掛牌規則，從第一個掛牌時間起，11個工作日後的下午3點是掛牌截止時間。如有多家掛牌，則進入競標階段，如果只有一家企業掛牌，則以掛牌價摘牌。因此，懸念叢生的白家莊地塊，最晚將在2006年10月31日得出出讓結果已成定局。

該地塊之所以備受關注，源於掛牌檔案中關於回購條款的規定，檔案稱，物業建成後，一級開發商恆世華融公司將以每平方米12000元的價格，回購5000平米的地上商業用房面積和8000平米的地上辦公用房面積。而根據市場人士介紹，這一地段的商用物業市場價格最高可達4萬元/平方米，以超底價賣回給一級開發商，二級開發商的損失至少在2億元以上。由此引來京城開發商關於“回購條款有失市場公正”的大討論。就在昨天，潘石屹向記者明確表示，回購條款不改，拿地企業基本沒有開發收益可言。

“掛牌等於說明這家企業認可了回購條款帶來的損失。”一位開發商表示。

是誰最終接受了回購條款，成為第一個吃螃蟹的人？昨天，記者致電北京市土地儲備整理中心了解，相關工作人員稱，按照規則，只公布最終的摘牌單位，其中每一次報價單位的名稱不能公開。

“可以肯定的一點是，掛牌人不是潘石屹和任志強。”一位北京房地產業內人士向記者確認，一直對該地塊表示高度關注的SOHO中國與華遠集團尚未出價。

案例剖析

任志強、潘石屹：回購地不該賣給一級開發商

打完嘴戰又坐一條板凳

一個因“限價回購”引發的市場爭議並沒有因北京市國土資源局的一紙說明有所緩解。

2006年10月17日，京滬若干開發商代表通過網路連線再次熱議這幅引起爭議的白家莊地塊。SOHO中國董事長潘石屹和華遠集團董事長任志強雖然部落格上打嘴戰，這次卻又坐到一條板凳上。他們表示，雖然類似回購的現象在一些城市的土地招拍掛市場已經存在，但北京的問題在於回購方是純商業性質的一級開發商，而不是地方政府。另外，回購的價格與市場價格差距過大，令平等參與競爭的二級開發商無力承擔。

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與此同時，開發商對地塊掛牌持謹慎態度。信息顯示，該地塊開始掛牌時間為2006年10月10日，但截至發稿時，仍無開發商掛牌。據規則，從第一家開發商掛牌時間起，11個工作日後的下午3點是掛牌截止時間。如果多家開發商掛牌則進入競標階段，如果沒有一家掛牌，地塊出讓則可能無限期拖延。

2006年9月底，北京國土資源局公布，位於北京市CBD核心地段的辦公和商業用地白家莊地塊公開掛牌。掛牌檔案中，“限價回購”的說法在北京首次亮相。檔案稱，“同意恆世華融公司(即土地一級開發商)以12000元每平米的價格，回購5000平米的地上商業用房面積和8000平米的地上辦公用房面積。”

檔案公布後引來京城部分開發商的強烈反應。任志強在部落格網站以“賣母豬回購種豬”為喻，暗指一級開發商收回了本已計入地價款的開發收益。“按我們的成本收益測算，如果把低價賣給一級開發商的損失算進成本，這個項目基本沒有收益可言。”一家開發商表示。根據他的保守估計，這一損失至少2億元。“這可能就是開發商無人參與掛牌的直接原因。”

官方回應

對此，北京市國土資源局近日發布解釋說明，稱兩部分回購均由於此前恆世華融公司已經簽訂相關回購協定。其中與二級開發商嘉銘公司簽訂的協定，同意後者以10000元/平方米的價格回購8000平方米的辦公用房，以補償嘉銘公司將9521平方米教育配套用地全部無償交移朝陽區教委。另外，為補償拆遷範圍內商業設施，恆世華融公司與北京京輝商貿公司簽訂協定約定，允許後者以10000元/平方米價格回購該項目中5000平方米的商業面積。

但是，不少開發商並不認可，稱由於北京恆世華融公司和北京嘉銘地產均為北京嘉銘投資(集團)有限公司的子公司，這與一級開發商直接獲利無異。“如果是政府回購，我們無異議，但是是一級開發商回購，就不能理解。”任志強表示。

上海星海房地產綜合開發公司副總經理謝國亞介紹，類似的回購條款在上海的土地招拍掛市場並非新鮮事。“不同的是，上海的回購多是賣回給政府，而不是一級開發商。而政府將這部分物業用於動遷拆安置等明確目的，也是開發商認同的做法。”

另外，深圳一位房地產人士稱，北京將一級開發商收益規定在8%，這也是一級開發商想方設法尋求其它收益的重要原因。