商鋪投資盈利手冊

所謂商鋪投資，是指投資者為了賺錢而投入一定資金，購買商鋪的經濟行為。

獲利途徑

一：自己經營

二：租給別人去經營，坐收租金

三：委託經營【委託商管公司代為經營，坐收利潤分成】

四：轉手獲利【先買好商鋪待房價上漲轉手】

優勢

投資者門檻

一：它不像股票投資需要投資者具有相當完備的專業知識、需要投資者具備相當靈活的信息獲取機制、需要投資者成天盯著盤子看、需要投資者具備巨大的風險承受能力。它需要的是個人的市場感覺和強大的資金支持。

二：也不像實業投資有很大的進入 門檻，講究規模，講究實力。因為商鋪投資帶有一定的運氣性。

三:也不是投資所能具備的。因為今天的住宅，能夠升值的不多，倒是經常碰到 減值的案例。因為住宅建築永遠是缺陷的藝術。 商鋪投資帶有一定的穩定性。

資金方面

需要資金時還可以用它作為抵押品，獲取信貸資金。在它被抵押時，你仍可用各種靈活形式加以經營，並仍可作為臨時住所

優勢所在

商鋪投資不像住宅投資：再好的住宅，一旦被建造出來，它的缺陷就同時被發現，但改不了了，只有去建更好的。其結果是：更好的住宅出來時，原來的住宅貶值了。而商鋪就不同了。一旦市場成為旺市，那它就越老越值錢，就能達成“一鋪旺三代”的理想境界。

劣勢

商鋪總價較高時，對投資者的資金要求也相對較高。商場如戰場。古語云?“知己知彼，百戰不殆”。因而在選擇商鋪時要清楚自己的弱項和劣勢。也就是說，對各個項目的弱項與劣勢的掌握，有利於權衡和取捨哪個項目更適合自己投資，有利於趨利避害。如果打算自主經營的話，自己是否有一定的相關從業經歷和經驗，自己可能沒有經商的經驗和雄厚的資金，或有相關的資源等。有沒有形成自己的經營網路，有沒有在外面叫得響的、具有自己特色的產品；若是統一經營時，和區域內的競爭對手相比，經營管理團隊夠不夠專業，操作經驗豐富與否、有沒有優良的服務體系，業態業種的組合怎樣，其中的哪一項確實是自己的弱項和劣勢，從而採取針對性措施，扭轉這種不利的局面或規避這方面的風險。

商鋪投資回報率

解釋

投資回報率（ROI。return on investment），是指達產期正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。

計算公式

投資回報率

投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%，從公式可以看出，企業可以通過降低銷售成本，提高利潤率；提高資產利用效率來提高投資回報率。投資回報率（ROI）的優點是計算簡單；缺點是沒有考慮資金時間價值因素，不能正確反映建設期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用淨現金流量信息。只有投資利潤率指標大於或等於無風險投資利潤率的投資項目才具有財務可行性。投資回報率（ROI）往往具有時效性--回報通常是基於某些特定年份。有下列情形之一的，經批准可以減征個人所得稅：

一、殘疾、孤老人員和烈屬的所得；

二、因嚴重自然災害造成重大損失的；

三、其他經國務院財政部門批准減稅的。

減征個人所得稅，其減征的幅度和期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。對個人取得的教育儲蓄存款利息所得以及國務院財政部門確定的其他專項儲蓄存款或者儲蓄性專項基金存款的利息所得，免徵個人所得稅。前款所稱教育儲蓄是指個人按照國家有關規定在指定銀行開戶、存入規定數額資金、用於教育目的的專項儲蓄。

計算方法

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此後的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算。

第一種方法，主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：（稅後月租金-每月物業管理費）×12 =年租金收入。年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

第二種方法，主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：（稅後月租金-按揭月利息-每月物業費）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭貸款）÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭貸款）=年投資收益率投資。