《商洛市經濟適用住房建設管理實施意見》是商洛市施行的意見。
基本介紹
- 中文名：商洛市經濟適用住房建設管理實施意見
- 發布單位：商洛市政府
商洛市經濟適用住房建設管理實施意見
根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號）和建設部等四部委《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）、國家計委與建設部《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）、省政府辦公廳關於印發《陝西省實施<經濟適用住房管理辦法>細則的通知》等檔案精神，現就我市經濟適用住房建設管理提出以下實施意見：
一、指導思想
堅持在中、省統一政策的指導下，結合商洛實際，加大普通商品房特別是經濟適用住房建設力度，不斷滿足中低收入家庭住房的需求，建立多元化的住房供應體系，促進社會和諧發展；穩步推進我市住房商品化、貨幣化進程；逐步建立適應社會主義市場經濟和符合我市實際情況的城鎮住房供應新體制。
二、基本原則
1、經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。
2、發展經濟適用住房應堅持“在國家巨觀政策指導下，各地區因地制宜、分別決策”的原則。市政府根據全市經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應範圍和供應對象等，並由市、縣（區）經濟適用住房主管部門負責組織實施。
3、職工居民購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。
符合條件的職工居民家庭，可以申請購買一套符合標準的經濟適用住房。需要購買經濟適用住房時，先向經濟適用住房主管部門提出購房申請，經同意並向社會公示後，方可辦理經濟適用住房購買手續。
4、市房產管理局負責全市經濟適用住房的管理、指導、監督工作。
5、市、縣（區）經濟適用住房主管部門在做好市場需求分析和預測的基礎上，會同發改委、規劃、國土資源、物價、財政等行政主管部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃編制經濟適用住房發展中、長期規劃和年度建設計畫，經市、縣(區)人民政府批准後，統籌納入全市國民經濟和社會發展計畫。
6、市、縣（區）發改委會同建設、規劃、國土資源行政主管部門依據經濟適用住房發展規劃和項目儲備情況，編制經濟適用住房年度建設投資計畫和用地計畫。
經濟適用住房建設用地，按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，由國土資源管理部門本著合理布局、節約用地、功能齊全、政府定價、讓利與民的原則，編制經濟適用住房建設用地年度計畫，並在年度土地供應計畫中優先安排。
中、省駐商單位及駐軍的經濟適用住房建設，納入當地經濟適用住房建設投資計畫，實行屬地統一管理。
7、經濟適用住房開發建設按照政府組織協調、企業市場運作的原則，實行項目法人招標。
8、根據《陝西省房地產開發企業資質管理辦法》（陝建發[2000]118號）檔案精神，開發企業必須按照《資質證書》或《暫定資質證書》確定的範圍和規模從事房地產開發經營業務。
相應房地產開發企業可承擔的開發規模如下：
二級開發企業可承擔25萬平方米以下（含25萬平方米）的建設項目；
三級開發企業可承擔15萬平方米以下（含15萬平方米）的建設項目；
四級開發企業可承擔3萬平方米以下（含3萬平方米）的建設項目。
經濟適用住房開發建設的招投標工作由市、縣（區）建設主管部門負責組織實施。招標確定開發企業時，應著重考查開發成本價的預算，項目規劃設計條件和建設條件是否滿足政府確定的各項指標要求。另外，企業所做的規劃設計方案也將占一定分值。
參加經濟適用住房開發項目投標的企業應具備下列條件：
持有工商行政管理部門核發的營業執照；
具有占投標項目總投資35%以上的資本金；
具有同投標項目相適應的房地產開發企業資質;
滿足政府對具體開發項目提出的規劃條件和建設條件意見的實施方案（包括規劃的設計方案）。
三、優惠政策
1、經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，合理布局，依法實行政府劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後，改變土地用途，變相搞商品房開發。
2、經濟適用住房面向中低收入家庭，要千方百計降低造價，使廣大中低收入家庭買得起、住得起。各有關管理部門在經濟適用住房建設管理過程中，不得在法律、法規規定以外進行各種攤派、集資和收費；對經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費，減半徵收。
3、經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用，由政府負擔。
4、購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當提供準予購買經濟適用住房的證明。商業銀行在貸款利率等方面給予優先支持。
5、經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。
6、用於個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發放。
四、定價原則和公示
1、經濟適用住房價格，應當與我市城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區域的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策。
2、經濟適用住房價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
（1）開發成本包括徵用土地和拆遷補償、勘察設計和前期費用、主體房屋建築及安裝工程費（含附屬工程費）、小區內基礎建設和非經營性公用配套設施建設費、前4項之和2%的管理費、銀行貸款利息、行政事業性收費等7項因素構成。
（2）稅金依照國家規定的稅目和稅率計算。
（3）利潤按徵用土地和拆遷補償、勘察設計和前期費用、主體房屋建築及安裝工程費（含附屬工程費）、小區內基礎建設和非經營性公用配套設施建設費之和不超過3%計算。
3、經濟適用住房價格實行成本審查制度。市、縣（區）政府價格主管部門在接到房地產開發企業的定價申請後，指定有資質的價格成本認證機構進行成本審查，並出具成本審查報告。
4、經濟適用住房價格制定應當遵循保本微利原則。
經濟適用住房基準價和浮動幅度由市、縣（區）政府價格主管部門按照管理許可權，依據成本審查報告制定，同時向上一級價格主管部門備案。
經濟適用住房租金標準由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門在綜合考慮建設、管理成本和不高於3%利潤的基礎上確定。
經濟適用住房價格確定後，應當向社會公示。
5、經濟適用住房的銷售實行明碼標價，其銷售價格不得超過公示的基準價格的浮動幅度，不得在公示之外收取任何未予標明的費用。
6、實行經濟適用住房開發經營企業交費登記卡制度。交費登記卡由價格主管部門制定，各有關部門按規定收取費用時，必須填寫價格主管部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。
五、開發建設
1、經濟適用住房建設要堅持質量第一的原則，開發建設單位對工程質量負最終責任。經濟適用住房出售時，須向住戶提供《住宅使用說明書》、《質量保證書》，並依法對住房各部位的質量保修期等作出承諾。
2、經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，並結合全面建設小康社會的目標，最佳化規劃設計方案，市區和各縣城要嚴格控制在城市中心區進行小規模開發，不得零星分散建設。5萬平方米以上的經濟適用住房小區規劃設計方案，由縣（區）人民政府組織論證審批，報市房產管理局備案；10萬平方米以上的經濟適用住房小區規劃設計方案，由市或縣（區）人民政府組織論證，報省建設廳備案。經濟適用住房必須嚴格執行國家有關技術規範和標準，積極推廣套用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平。
3、戶型面積規定。經濟適用住房以中小套型為主，適當建設一定比例的較大套型。新審批、新開工的經濟適用住房套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上。
市、縣（區）經濟適用住房主管部門根據本地區居民的收入和居住水平等因素，合理確定經濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例。
4、職級住房面積標準。參照陝西省房改委《關於幹部、職工執行經濟適用住房面積控制標準規定的說明》（陝房改發[1999]02號），結合商洛實際情況，確定我市各職級幹部購買經濟適用住房的面積標準為：科級以下（含科級）幹部職工80至100平方米,縣處級幹部為100至120平方米,地廳級幹部為120至140平方米。購買的經濟適用住房超標準面積部分，按同期、同區域商品房價格由購房人補繳差價。超面積部分的差價款由售房單位上繳市、縣（區）政府財政部門，進行專戶儲存，用於住房制度改革和廉租住房建設。
5、家庭經濟收入標準線。中低收入家庭，按4.5倍的房價收入比（即購買本地一套建築面積60平方米普通商品房的價格與雙職工家庭平均工資之比）確定。由市、縣（區）人民政府合理確定中低收入家庭的標準，每年公布一次。
六、購買對象
1、有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）；
2、現住房使用面積低於陝辦發[1996]7號檔案規定標準的住房困難家庭；
3、夫婦雙方年均工資收入符合市、縣（區）政府界定的中、低收入標準的家庭；
上述三個條件同時具備方可申請購買經濟使用住房。
4、城市規劃區內的住房困難戶、無房戶、拆遷安置戶。
七、集資、合作建房
1、集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定執行。
集資、合作建房應納入市、縣（區）經濟適用住房建設計畫管理。
2、為了促進經濟適用住房建設和加強城市規劃工作，今後應嚴格控制單位組織職工集資建房。按照城市總體規劃和功能分區，住宅建設要走集中連片開發的路子。未經批准，任何單位不得利用新征地組織職工集資建房。個別困難企業和單位確因職工住房困難，需要在自用土地上集資建房的，必須做到“四要”。即要符合城市規劃和土地利用規劃；要經市、縣（區）“經濟適用住房領導小組會議”研究決定；要嚴格控制集資對象；要把地價納入成本價，土地價格的評估值應不低於同區域經濟適用住房用地價格。
3、向職工或社員收取的集資、合作建房款由市、縣（區）經濟適用住房主管部門實行專戶存儲、專款專用。
4、嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞住房實物分配或商品房開發。
5、集資、合作建房單位只允許收取不超過建設成本2%的管理費用，不得有利潤。
八、管理原則
1、統一規劃管理。按照城市總體規劃要求，控制規模，合理布局，實行政府決策，部門配合，分工負責，加強協作，確保經濟適用住房建設健康發展。
2、精心組織實施。在建設用地、信貸資金、規劃、設計等各項硬體要求到位後，經市、縣（區）人民政府批准，由經濟適用住房主管部門牽頭，會同有關職能部門精心組織，具體實施招標，落實開發企業。
3、經濟適用住房建成竣工後，由經濟適用住房行政主管部門會同有關單位，依照國家驗收規範和《住宅小區竣工驗收管理辦法》進行綜合驗收，未驗收的工程不得交付使用。
4、嚴格工程決算、審計。經濟適用住房建設工程竣工後，要嚴格按照有關規範程式進行決算、審計，核實工程費用，確保經濟適用住房質優價實。
5、各有關部門要加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處：對未按建設規劃主管部門和房產管理部門批准的規劃設計條件以及建設條件意見組織實施建設的，由建設行政主管部門和房產管理部門視其情節按照有關規定給予處罰；對未經批准、擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途的，由土地行政主管部門按有關規定處罰；擅自提高經濟適用住房或集資、合作建房銷售價格，以及不執行政府價格主管部門制定的經濟適用住房租金標準等違法行為，由價格主管部門依法進行處罰；擅自向未取得資格的家庭出售、出租經濟適用住房或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的，由經濟適用住房主管部門責令建設單位限期收回，不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房或集資、合作建房與商品房價格的差價款，並對建設單位的違規行為進行處罰。
6、對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或集資、合作建房的個人，由經濟適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場同類房價補足購房款，並可提請所在單位對申請人進行行政處分；對出具虛假證明的單位，由經濟適用住房主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任。
九、組織領導
1、經濟適用住房建設是城鎮住宅建設的重要組成部分，是人民民眾最關心的熱點之一，事關改革發展和穩定大局，是各級政府的一項重要職責。各級政府要高度重視，將其列入政府年度責任目標考核內容，切實抓緊抓好，造福於民。
2、市、縣（區）政府成立的經濟適用住房建設協調領導小組，負責經濟適用住房建設的巨觀決策、項目審定、政策落實、監督指導,協調解決重大事項。
