基本介紹
- 中文名：商業抵押擔保證券
- 外文名：Commercial Mortgage Backed Securities
- 商業貸款：抵押證券最早出
- 簡稱：CMBS
出現時間,優勢與風險,中國的發展,
出現時間
商業貸款抵押證券最早出現於1983年，由美國富達(Fidelity)將價值6,000萬美元的商業地產抵押貸款，以證券形式出售給另外3家業者，該交易被評為AAA等級。此後商業銀行、儲貸機構、投資銀行也紛紛仿效此種交易模式。90年代美國儲貸危機緩解後，信評機構也逐步確立此類產品的評等標準，商業貸款抵押證券逐漸成為成熟的融資手段，在1999~2005年間，美國市場的發行量甚至超越房地產信託投資(REITs)的總額。
不過由於2007年以消費者個人為主的次級房屋貸款問題浮現，這種包裝多樣債券再出售的資產證券化作法遭到非議，認為有風險難以釐清的弊端。原先商業抵押擔保證券被認為風險評估較嚴謹、且辦公室、購物中心等是被認為現金流較充裕的抵押資產。但隨著經濟情勢惡化，當初使用此種融資方式的地產開發商，償付能力出現問題，導致違約率攀升，部分專家擔憂2009年投資人將蒙受巨大虧損。
優勢與風險
與其他融資方式相比，CMBS的優勢在於：發行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持未來增長潛力及資產負債表表外融資等。對證券發起人的好處：
- 將相對不流動的金融資產變成流動的、可交易的金融資產；
- 發起人可以補充其資金來源，這些資金可以用於再融資活動；
- 為發起人提供更有效的、成本更低的融資來源；
- 通過為傳統的債務和資產融資形式提供融資選擇，使發起人的融資來源更加多元化；
- 發行者可以更容易地將資產從其資產負債表中轉移，有助於發起人提高各種財務比率，從而更有效地運用資本。
- 對投資者的好處：
- 能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益；
- 信用、期限和支付結構的無限多樣性和靈活性，使投資產品可以量體裁衣，滿足不同投資人的個性化需要。
作為一種融資方式CMBS也同樣存在著風險，其主要表現在幾個方面：
- 信用風險
CMBS的信用風險主要是指借款人的拖欠和違約，影響拖欠或違約的因素包括：
- 借款人的營業收入借款人的營業收入取決於出租人的經營能力和承租人的租金支付，但這兩者都受房地產市場的影響：如果市場好，空置率低，承租人的租金支付就有保證，借款人拖欠或違約的可能性就小。
- 租賃契約的期限和廢止租賃契約期限越短，需要再租賃的次數就會越多，交易成本也會相應增加。這同時也增加了房產出租水平的不穩定性，並最終導致拖欠或違約行為的增加。另外，如果承租人終止或取消租賃契約，也會給現金流帶來不利的影響。
- 基點風險指抵押貸款的利息與證券化需支付的利息之間的缺口。這些風險主要來自於利率調整頻率不一致和抵押資產不匹配（指用固定利率抵押貸款支撐浮動利率證券或者用可調利率抵押貸款支撐固定利率證券）。
早償風險
早償風險是指由於借款人在貸款契約到期之前部分或全部償還貸款本金的行為造成的風險，它是大多數證券化交易都必須關注的風險類別。
在商用房產抵押貸款中，造成早償的因素可能是經濟景氣或是房產所處地帶的繁榮使得房產升值及租金收入增加、市場利率下降等。不過，因為商用房產抵押貸款的期限比住房抵押貸款短得多，即使借款人可以通過再融資的方式提前還款，其獲得的收益也相對比較低，因此借款人提前還款的動力並不充分。
- 其他風險
其他風險主要與服務商的現金流管理能力有關。如果服務商對現金流管理不力，就難以保證收取的租金和應支付的現金流之間的對應和匹配關係，則交易的風險就會增加。
中國的發展
從當前的趨勢看，隨著金融資產證券化交易在美國的成功，其他各國都在相繼引入這種新興的金融工具，而且發展潛力很大。但目前最成熟、最發達的CMBS市場仍然是美國，亞洲及歐洲國家仍處於CMBS發展的初級階段。
2005年11月銀監會網站上公布了《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》，這意味著CMBS作為信貸資產證券化產品，其發行在中國已經具備了初步的法律框架。近日，萬達的商業地產項目通過資產證券化融資1.45億美元，這是中國大陸首單問世的商業地產資產證券化產品，該交易涉及了9個分布於中國東部數省的大型商業零售房地產項目，交易的發起人是麥格理—萬達房地產基金，這是一家註冊於百慕達的大型房地產投資基金，在中國投資有商業房地產項目。該交易中的資產主要是大型零售超市房地產，這些房地產項目的承租人均為國際著名零售企業，如沃爾瑪、百盛等。
萬達案例的成功是否證明在中國發展CMBS已經具備了一定的條件，不久前國際地產金融權威、美國紐約大學房地產學院勞倫斯.朗瓦教授明確表示：“在中國，CMBS可能會比REITS更容易推行。”在地產融資範圍不斷收緊，國外地產新融資方式不斷被引入中國的情形下，朗瓦教授此言立即引起眾多地產開發商對“CMBS”這個新概念的極大關注。北京大學金融與產業發展研究中心主任助理、研究員張偉博士認為，目前在中國推行CMBS不見得有優勢，在中國目前的經濟環境下推行將收到多方麵條件的限制，首先是基礎資產問題，償付給CMBS投資者的資金來源是銀行或者類似銀行的信貸機構給房地產開發商以及物業經營商提供的貸款。“資產證券化一個重要的原則就是標準化。目前國內房地產金融市場上住房抵押貸款的需求基本是真實的，其契約在同一家信貸機構中基本符合標準化的要求，但是商業性不動產貸款當中卻存在相當大的差異。有的開發商是真正想要做，有的是半路出家，有的只是想撈一票就走人……契約的差異性太大是短時間內無法解決的問題。這樣CMBS的規模不能達到一定水平，其經濟效應自然也就不會很明顯。”在巨觀環境上，張偉認為國家控制房地產貸款的大政策在短期內也很難有改變。如果大力推行CMBS，相當於一邊壓縮房地產貸款一邊鼓勵地產商籌集資金。
法律和基礎建設的缺失也是CMBS在國內推行的一大障礙。目前，關於資產證券化的地位在《公司法》里沒有涉及到。“二級市場的建設也沒有達到很好的水平。為什麼美國擁有最大的資產證券化市場？就是因為它有非常好的二級市場，建立了相當好的退出機制。這也使美國的資產證券化市場僅次於國債市場的重要因素。”張偉說，“另外，稅收問題也是制約資產證券化的一個關鍵原因。怎樣避免雙重納稅，將來的紅利稅和所得稅將怎樣處理都將對資產證券化進程產生影響。”
從購買方來看，理論上國內的投資機構對CMBS這種固定收益類的證券還是有強烈需求的。因為CMBS的購買者主要是一些養老基金、人壽保險、對沖基金等機構投資者，它們需要購買這類風險相對較低，收益相對穩定，期限又相對較長的產品。“但是從現實情況來看，還是受到一些條件制約的。一方面這些機構投資者對中國CMBS產品的信譽程度持觀望態度，另一方面這些機構投資者本身沒有實踐經驗，對這種創新產品的接受有一個過程。”
和REITS一樣，CMBS又是一個“看起來很美”的融資方式，資產證券化的關鍵問題在於法律制度上面，是否能保證風險隔離，資產收益受不受到發起人的影響等等，真正的市場化還需要有一個過程。作為新的商業地產融資手段，隨著我國相關法律制度的不斷完善，有可能成為主要的融資手段之一，目前仍處於市場觀望階段，有待市場的不斷完善和檢驗才能真正成為適合於我國市場狀況的融資手段。
