商品住宅市場

商品住宅市場是指由開發商開發建設,面向中高收入家庭的普通商品住宅市場和面向高收入家庭的別墅市場和高檔公寓市場等。

基本介紹

• 中文名：商品住宅市場
• 萌芽階段：1978年9月
• 對象：開發商
• 對應：別墅市場和高檔公寓市場

商品住宅市場的發展歷程

一、萌芽階段——1978年9月至1987年12月

在新中國成立以後的很長一段時期內，中國城鎮住房制度主要是實行公房與單位建房實物分配製度。這種無償分配的福利分房制度，對於一些不符合分配條件的人來說，就只能眼睜睜地望樓興嘆，不僅直接導致了城鎮人群的結構分層，而且隨著我國城市化進程的步伐加快，其固有的弊端也日益顯現出來。1978年，改革開放的總設計師鄧小平拉開了住宅商品化的序幕，提出了關於房改的問題。鄧小平提出“解決住房問題能不能路子寬些”，其重要講話內容於同年9月在中央召開的城市住宅建設會議上進行了傳達，並首先在相對發達的城市得以實施。1979年，上海市中華企業公司推出20套住宅，全部銷售給僑眷。1980年開始出現外匯公寓、住宅。1980年2月28日上海市委召開全市住宅建設工作會議，指出以市場價或以優惠價出售給本單位職工的一般建築標準的住宅，住宅的商品屬性開始滲入到普通住宅中；1979年廣州市誕生了由廣州市東山區引進外資指揮部和港商合資建設的我國最早的商品房住宅小區“東湖新村”。

1980年4月2日，鄧小平同志又更明確地提出了住房制度改革的總體思路，提出要走住房商品化的道路。他指出：“城鎮居民個人可以購房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整，要聯繫房價調整房租。使人們考慮到買房合算。”“房租太低，人們就不買房子了。”“將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。”鄧小平關於住宅商品化的提出，為我國後來的城鎮住房制度改革指明了方向。同年6月，中央、國務院聯合批轉了《全國基本建設工作會議匯報提綱》，宣告住宅商品化的政策將得到正式實施。住宅商品化思路正式提出後，首先是在全國範圍內進行個別試點。1979年開始實行商品住宅全價銷售的試點工作，率先實行的有廣州、西安、柳州、梧州、南寧等城市。緊接著，一方面不斷擴大試點城市，另一方面，開始實行補貼出售住房的試點工作。至1986年，我國城鎮住房制度改革在全國取得了很好的成績。同年2月，國務院成立了負責全國住房制度改革的國務院住房制度改革領導小組，為住房改革的進一步深入做好了前期準備工作。1981年1月，中國最早的房地產企業——中房公司創辦，這意味著，中國的住房商品化道路已經開始了。

二、啟動階段--1988年1月至1998年6月

20世紀80年代初，以鄧小平同志關於住宅商品化的一系列講話為起點，中國城鎮住房開始了對福利分配製的配套改革，但這種改革主要是針對住宅分配體制的改革，未涉及對住宅供應體制的改革，住宅的供給仍然是由國家、職工所在單位統一提供，市場機制完全被排斥在住宅供給體系之外。人們還未完全建立住房資源依據市場來配置的觀念，公有住房占主要比重，市場上的商品住宅份額很小，住宅的大部分還是單位建房，然後分配給職工，住宅的分配形式主要以實物配置為主，貨幣為輔。1988年1月，國務院召開第一次全國住房工作制度改革工作會議，同年2月，經國務院批准，國務院房改領導小組印發了《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，試點城市的做法與經驗得到了充分的肯定，並進一步部署了全國範圍內的房改工作，標誌著全國住房制度改革由點到面，進入了整體方案設計和全面試點階段，住房制度改革正式列入中央和地方的改革計畫，在全國分期分批展開。此階段主要是加快住房解困的改革工作，基本構思是提高房租，增加工資，鼓勵職工買房，實現住房商品化。1992，年鄧小平南巡講話後，同年10月，中央首次提出建立社會主義市場經濟體制，有效地解決了計畫與市場的關係問題，由此帶動了整個房地產開發的熱潮。

例如，北京房地產市場最早的商品房住宅小區是1985年開建並於次年開始銷售的方莊社區，但是直到90年代，北京的商品房市場才開始真正興起。再如，中國最大的專業住宅開發公司萬科於1984年成立時，其主營業務為貿易，1988年開始進入住宅行業，1990年，初步形成商貿、工業、房地產和文化傳播四大經營架構，1992年，正式將大眾住宅開發確定為公司的核心業務，2008年公司業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的27個城市。僅2008年該公司就完成了新開工面積523．3萬平方米，竣工面積529．4萬平方米，實現銷售金額478．7億元，淨利潤40．3億元的業績。經過10年努力，萬科已確立了在住宅行業的競爭優勢地位。在此階段，國家也開始將人們過去租住的公房變成商品賣給其租住者，使非商品房變成了商品房。湖南省人民政府就此於1999年5月17日頒發了《湖南省房改房上市交易管理暫行辦法》(湘政發[1999310號)的通知，正式開始了住宅商品化的道路。

三、變革階段——1998年7月至2007年12月

雖然於20世紀80～90年代我國推進的住房商品化改革取得了巨大的成功，但是，住宅中商品房所占比例仍然只有30%左右。房屋的供給，大部分是單位自建的非商品房，職工租住著單位房。住宅的建設也是分散的，無所謂綜合配套建設。為更深入地推動住房改革，1998年6月29日，國務院決定，黨政機關停止已實行40多年的實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化制度。同年7月，下發了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，改革的指導思想是穩步推進住房商品化、貨幣化與社會化，加快住房建設與改革，通過刺激住房消費，使住宅業成為新的經濟成長點。改革的目標是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。住房從實物分配到分配的貨幣化，全國住房制度改革取得了突破性的進展，是新舊住房制度的分水嶺。自新的住房制度實施以後，住房商品化的工作開始大規模的推進，給整個社會的多個層面帶來了巨大的影響。

(一)消費層面

隨著停止住房實物分配改革大潮的湧入，加上引入了國外對住宅商品化具有巨大推動作用的住房抵押貸款這個經濟手段，中國的老百姓在長達四十多年計畫經濟體制下所累積的住宅消費能力，一夜之間釋放得淋漓盡致，使得商品住宅市場快速發展。1997年，亞洲出現了嚴重的金融危機，我國居民住宅消費能力的釋放，擴大了內需，不僅避免了金融危機的衝擊，而且推動了整箇中國市場經濟的進程。據統計，全國商品房銷售1999年比1998年增長了24．8%，2000年同比又增長了26．9%，均呈兩位數的增長。2007年，全國住宅商品化程度已達80%～90%。1998年，住房抵押貸款全國只有190億元，截止到2008年5月，住房抵押貸款已達到2700多億元，大約占到了居民個人消費貸款的82%。2003年至2007年間，中國經濟以每年超過10%的速度增長，以商品住宅為主的房地產業功不可沒。

(二)供給層面

在20世紀80年代，我國房地產開發商為數較少，但在1998年之後，住房由市場配給，“高需求，低供給”的現象導致房地產開發企業，或者說帶有房地產性質的企業，如雨後春筍般產生，也使不少房地產開發商輕而易舉地實現了低投入、高產出的經濟目標，撈到了住房改革的第一桶金。可以說，從2003年初至2007年9月，我國的商品住宅已發展到了一個高峰階段，並已初步建立了比較適合我國國情的城鎮住房制度。但是，在這個階段，由於國家房改主要是實行以商品化住宅為主、經濟適用房與廉租房實物分配為輔的住房改革政策，注重住宅的完全市場化，盲目追求經濟利益，忽視了低收入消費人群對住宅的需求，弱化了住房的保障功能，在商品住宅供給結構中，保障性住宅所占比重太小，新建中小戶型住房供給嚴重不足，二手房市場和租賃市場發育緩慢，等等。

結果是，房價上漲過快，甚至出現了畸形的房價。房價就像一匹脫韁的烈馬，一路狂奔。2003年中後期，國內部分地區的房地產市場開始出現過熱的現象，政府為了穩定市場發展，開始進行全面的巨觀調控，2005--2006年是政策出台最為密集的階段。在這一時期，政府先後出台了多項政策措施，從土地、信貸、經濟適用房、房價、產品結構以及外資管理等多方面來全面反思我國房地產行業的發展。由於中央與地方政府之間存在較大的利益衝突，因此，當諸多的政策落到實處之後，常常被誇大或縮小。2006--2007年，在熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內房價開始出現爆發式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為高熱的樓市降溫。但是，巨觀調控政策並未能達到預期目標。為此，整個社會在資源、生態和能耗上付出了昂貴的機會成本。

四、穩定發展階段一2008年至今

毋庸置疑，我國住房的商品化改革對我國經濟的發展起到了非常重要的作用。但是，商品住宅市場的健康發展，其意義已不再局限於經濟成長，而且包含了經濟安全。為遏制房價上漲過快，解決城鎮中低收人家庭住房困難，國家在強調住房商品化的同時，也將住房保障體系建設提上了議事日程。自2007年10月開始，國家一方面實行緊縮的巨觀經濟政策，另一方面完善住房保障體系。2007年8月7日，《國務院關於解決城市低收人家庭住房困難的若干意見》要求各級政府把解決城市低收入家庭住房困難作為維護民眾利益的重要工作，擴大經濟適用房、廉租房與兩限房(限價格、限面積)所占比例是今後住房制度改革的重要內容。在這一階段，國家對住房採取雙向運行的巨觀調控政策，即“保障的歸保障，市場的歸市場”，低收入者由國家政府提供廉租房和經濟適用房，中高收入者由市場提供商品房，以防商品住宅價格出現大起大落，既避免上漲過快又避免下跌過多，追求平穩發展。

主要的調控政策是，對於市場上商品住宅的供給，國家將會嚴格控制土地的出讓，而對於保障性住房，國家將會逐步向貨幣供給過渡，取消實物分配。2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價開始快速回落，商品住宅成交量開始出現下降；2008年，國際經濟環境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內經濟也受到較大的影響，在持續緊縮的信貸政策下，商品住宅行業發展減速明顯，整個行業伴隨經濟調整進入新一輪的全面調整期。從近期的經濟與行業發展情況看，這一調整的周期還可能會持續一段時間。從全國總體情況來看，現在房價止跌基本結束，部分城市有回暖跡象。可以說，經過新一輪的調整，我國商品住宅市場已步人穩定發展階段，行業發展既面臨諸多機會也有嚴峻的挑戰。目前，我國城市化率還未達到世界平均水平，城市化進度在加快，人民生活水平的提高和舊房改造的需要也使市場對住房的需求較大。這些事實表明，從中長期來看，住房剛性需求旺盛，市場有著較大的發展空間，我國未來的房地產業尤其是全國區域的城鎮住宅產業將會得到迅速發展，住宅建設也將會有一個持續穩定的發展，中國住宅市場的前景可以預期，市場總體是樂觀的。但是，我們也應十分清楚市場的優勝劣汰功能，當房地產市場發展到一定階段時，那種在“高需求，低供給”時產生的劣質企業將會被市場所淘汰，優質品牌開發商在市場調整發展過程中將會勝出。

商品住宅市場的分類

商品住宅市場按購買者目的劃分,可分為自用型住宅市場和投資型住宅市場。