商務地產

商務地產，廣義上泛指用於商務辦公用途的物業。在很長的時期內，商務地產被人們與商業地產混為一談，但兩者卻有著截然不同的用途與特點。

基本介紹

• 中文名：商務地產
• 廣義上：泛指用於商務辦公用途的物業
• 主要用途：滿足居民購物、休閒
• 狹義：商務地產僅指寫字樓類物業

主要用途

簡而言之，商務地產更多用於商務辦公等生產行為，而商業地產則更多用於居民消費。

在廣義上，商務地產指用於各種辦公、交易等經營用途的房地產形式。因在商務地產聚集區域，寫字樓是其核心，滿足辦公需求，而少量酒店、商場等物業，更多屬於輔助性，用於滿足從商務辦公需求中衍生出來的其它需求。

商業地產則不同，其主要用途是滿足居民購物、休閒、娛樂消費等需求，表現形式則從各類住宅底商、沿街商鋪、商業街到Shopping Mall等。

在狹義上，商務地產僅指寫字樓類物業。但隨著經濟的發展，建築類別漸有綜合之勢，一些寫字樓物業，也開闢了大面積的區域用於酒店、商場的經營，這類物業被稱為商務地產綜合體，也屬於廣義上的商務地產。

發展歷程

我國商務地產的發展自1980年代起已經經歷四個階段，

萌芽階段

我國商務地產起源於1980年代，最初只是計畫經濟體制下的行政辦公樓，滿足於基本的辦公功能，可以說是商務地產發展的萌芽階段。第一階段的商務地產多集中在深圳等沿海開放城市，建設期較早，留存的標誌性建築也比較少。

啟動階段

第二代商務地產是以外企進入中國，獲準開發建設寫字樓為標誌，這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，出現了商住兩用樓，便於客戶選擇，智慧型化水準有所提升，形成第二代商務地產。

在第二階段，中國現有的一些知名商務地產聚集區也開始啟動建設，例如北京CBD、金融街、上海陸家嘴等。

發展階段

此階段商務地產在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智慧型化的水平。出現了SOHO（生活化辦公室）、SVO（服務式寫字樓）、SVA（服務式公寓）等新型的辦公模式，被看作是中國第三代商務地產。

成熟階段

隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代商務地產已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代商務地產的出現就順理成章了。所謂第四代商務地產，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智慧型化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標準。

以北京金融街為例，從2012年起，開發該地段的金融街控股便要求所有寫字樓產品都必須通過LEED金級認證。

典型商務區

商務地產有著很明顯的區域聚集的特點。很多城市在發展過程中都形成了特定的商務地產聚集區。

在國內，最具知名度的頂級商務地產聚集區主要有三個，北京金融街、北京CBD、上海陸家嘴。

北京金融街

北京金融街是一個典型的市中心核心商務區，北京主要金融企業和其他相關行業大都聚集於此。如今，在這片占地面積1.18平方公里 總建築面積400萬平方米的區域內的總資產規模達55.5萬億元，金融機構掌控著全國95%的信貸資金 65%的保費資金。資產集中程度全國第一。

金融街區域聚集了 “一行三會”——中國人民銀行、中國銀監會、中國證監會等中國最高金融決策和監管機構，入駐知名企業和機構1600餘家,大型金融機構和企業總部153家，形成金融決策監管，金融資產管理，金融支付結算，金融信息交流，金融人才聚集和金融標準制定等六大中心,成為全球最富吸引力的投資目的地、資本集散地和國家級金融管理中心。

北京CBD

北京CBD區域內除入駐了150多家外資銀行、保險、證券公司及辦事機構外，還聚集了800餘家外資企業、近500家跨國公司、570家外國駐京代表機構，以及中外律師、會計師、投資諮詢等中介服務機構近200家。在來京的170餘家世界500強企業中，入駐CBD的企業達130餘家，僅國貿中心就聚集了50多家世界500強企業。

2013年，這種集聚效應還在進一步加強，進駐CBD的服務業企業猛增加了300家，同比增長22.88%。

上海陸家嘴

陸家嘴金融貿易區是中國上海的主要金融中心區之一，位於浦東新區的黃浦江畔，面對外灘。整個金融貿易區總面積共有28平方公里，其中規劃開發地區為6.8平方公里，已有約100座大廈落成。1990年，中國國務院宣布開發浦東，並在陸家嘴成立全中國首個國家級金融開發區。經營人民幣業務的外資金融機構，必須在陸家嘴金融貿易區開設辦事處，因此陸家嘴是不少外資銀行的總部所在地。目前共有多家外資金融機構在陸家嘴設立辦事處，當中經營人民幣業務的包括滙豐銀行、花旗銀行、渣打銀行、東亞銀行等。

客群變遷

在多年發展歷史中，中國商務地產市場的主體客群，尤其是頂級超甲級寫字樓的客群也發生了巨大變化，從最開始以外資企業為主，逐漸演變為國企和民營企業占主流的局面。

商務地產雛形

中國商務地產市場是在上世紀80年，隨跨國公司進入中國，在北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，逐步形成的。此前，所謂商務地產，主要為國有企業自行興建的辦公樓，幾乎沒有租賃和買賣市場。

自上世紀80年代到90年代末，近20年間，中國商務地產市場主要是在跨國公司的需求促進下，緩慢向前發展著。

上世紀90年代末至2000年初，隨著中國加入世界貿易組織，跨國公司在中國市場業務獲得爆發式發展，隨之，對商務辦公的需求，也急速發展。很多跨國企業，不僅中國區總部員工擴張至上百人，而且開始在中國設定各區域公司。隨中國加入WTO，越來越多領域對跨國企業開放市場，包括金融等高端服務業跨國企業相繼在中國成立分支機構，其對商務地產的需求更為強烈，要求也更高。

相應的，為滿足跨國公司不斷膨脹的商務辦公需求，一線城市商務地產也在2000年後，呈現井噴式發展。如北京CBD隨原有的幾大化工企業搬遷，先後建成銀泰中心、中環世貿等甲級寫字樓，即主要滿足跨國公司的辦公需求。隨一線城市核心區域甲級寫字樓迅速落成，一些跨國公司甚至整棟承租，或對寫字樓冠名。如北京普華永道、安邦保險大廈，上海通用、廣州寶潔等。而在跨國公司對商務地產的高標準促進下，最初形成的商務地產市場，是以甲級甚至超甲級寫字樓為核心的高端市場。隨之，包括世邦魏理仕、戴德梁行等國際商辦物業租賃管理服務機構，也先後進入中國市場，在跨國公司客群和中國商務地產開發商間，架構了專業的服務標準和機制。

地產快車道

本世紀初，在跨國公司急速推動商務地產的第一波發展之後，中國企業尤其是大型央企、國企對商務辦公的需求，隨之與國際零距離接軌，而逐漸與跨國公司的需求統一起來。這主要表現在國有企業商務辦公標準的大幅提升。

上世紀八九十年代，國有企業辦公樓基本沿襲老式蘇聯式建築式樣，即使如中信在90年代建成的京城大廈，儘管已採納了辦公大堂等國際化設計，在當時較為超前，但如今看來，其小開間辦公室的設計，也完全不能滿足現代企業的辦公需求。

進入2000年後，以金融服務業為首的國有企業，率先提升商務辦公標準。如北京將金融類央企國企，甚至一行三會等政府機構集中設定在北京月壇區域，並形成金融街商務中心區。為滿足這些大型金融機構世界頂級水平的商務辦公需求，北京西城區國資委專門成立開發金融街商務辦公區的地產公司金融街地產。金融街地產的大多數甲級寫字樓則按照國際最高寫字樓認證標準利德認證標準建造。而央企國企的實力自然決定了北京最頂級的商務地產，從CBD轉移到金融街。金融街的興起，令北京央企、國企總部相繼升級。包括中石油、中石化、保利集團等大型央企先後落成現代化新辦公大樓。而這些新興的頂級商務地產項目，只有少量是面向租賃市場開放的，大部分是為央企國企訂製。甚至訂製也出現供不應求的局面，金融街每新推出一塊土地，均被多家大型國企爭搶。

多元化需求

中國的商務地產市場是由跨國公司和央企、國企共同驅動，在高端需求帶動下形成的市場。而隨民營經濟的發展，商務辦公市場亦開始呈現多元化的發展趨勢。

以北京CBD為例，在大多數房地產開發企業針對跨國公司和國有企業需求，集中建造甲級寫字樓的時候，SOHO中國則以商住項目和乙級寫字樓為重點產品，對接中小型民營企業的辦公需求。

儘管，這一類產品因其品質而受到很多詬病，但卻滿足了那些服務於大型企業的下游公司的辦公租賃需求。在這種剛性辦公需求的支持下，其穩定的投資回報進而吸引了一大批民間資本，投資此類商務辦公樓，成為民間資本的一個新的投資出口。

如北京中關村，則以民營IT企業為核心，形成新的商務辦公區。為滿足不斷膨脹的IT企業辦公需求，2000年後，中關村集中建設了上百萬平米的甲級商務辦公樓，儘管，一度空置率較高，但僅不到三年時間，快速發展IT類民營企業便“消化”了這些全新的商務辦公樓。

而如廣州、深圳等一線城市，民營企業則是商務地產市場發展的主要推動力。並逐漸形成創業型企業、中小型企業、大型民營企業的多元化商務地產市場。

2008年，受金融海嘯影響，一線城市跨國公司市場出現萎縮，許多跨國公司撤併中國區總部或縮小人員規模。但是，中國企業的需求卻不斷上升。以至在一線城市商務地產受金融海嘯影響出現下滑之後，快速V型反轉。北京、上海等地甚至迎來20年間，商務地產最快的增長。如北京國貿三期等新建的頂級寫字樓，則不再以跨國公司為主要客戶群體，而是以中國頂級國有企業和民營企業為主要客戶群體。儘管租金一再上漲，甚至已與香港、紐約核心區域寫字樓相似，但仍舊供不應求。

不同類別

就我國的商務地產而言，尚無國家確定的分類標準，有關商務地產的分類在不同的市場各不相同，分類標準通常是基於每個市場上的相對質量。認可度較高的分類方法是物業分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)三個等級，而高檔物業又可細分為兩個部分：超甲級和甲級寫字樓。超甲級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。

頂級物業（超甲級寫字樓）

高檔物業（甲級寫字樓）

中檔物業（乙級寫字樓）

低檔物業（丙級寫字樓）

金融街模式

在中國商務地產開發品牌中，金融街控股以商務地產為主導，以創新的“金融街模式”，以地產為平台，產業為核心，秉承為城市創造價值的社會責任，力行區域資源整合開發與建設，成為中國商務地產的領軍品牌。金融街控股自 2000 年實施資產置換上市以來，逐漸形成了獨特的發展戰略和經營模式，在商務地產開發領域取得了出色的業績。

在北京金融街區域的開發建設過程中，金融街控股便總結經驗，形成了獨特的“金融街模式”，即地產開發與產業打造並重——以地產開發為平台、城市區域規劃、產業發展為核心。此後，該公司開始了“立足北京，面向全國”的發展，先後在天津、重慶、惠州等地拓展業務，已擁有北京金融街、北京德勝科技園、金融街通州商務園、北京廣安產業園、天津金融城、重慶江北嘴金融中心區、重慶觀音橋商業區、惠州金海灣濱海休閒度假區等多個項目，在城市運營和區域開發領域形成獨特的競爭優勢。

金融街控股認為，商務綜合體所服務的對象將主要是辦公人群。寫字樓里的上班族同樣也有餐飲、購物、健身等一系列需求。如何將這些需求在一個建築組合中實現，讓辦公、餐飲、購物等實現一站化，便是商務綜合體產品研發的出發點和重點。

在二十多年的時間裡，金融街控股在商務地產領域積累了較高的專業開發水平和客戶資源儲備。金融街控股立足北京，面向全國，累計開發面積超過1000萬平方米，其中商務地產比例超過70%，服務對象幾乎遍及整箇中國金融業界。2012年金融街的商務地產簽約銷售額高達94億元，占其總銷售額近一半份額。