這部電影紀錄了一群紐約客一整年的生活，看他們如何在人際關係、失去、生命的意義、住所、以及愛滋病之間奮戰。角色包括Roger，一個身染愛滋並且正從海洛因毒癮中恢復的音樂家； Mark，一個掙扎的製片者， Maureen，雙性戀的表演藝術者，Mark的前女友； Tom Collins，同樣身染愛滋的老師，任教於紐約大學，是Roger跟Mark的朋友，也是他們的前室友；Angel，Collins的愛人，是變裝皇后，街頭打擊樂者（音樂家），同樣也患有愛滋病；Benny，Mark和Roger的老朋友，也是他們的前室友，後來變成他們的房東；Mimi，患有愛滋和海洛因毒癮的舞者；以及Joanne，哈佛畢業的律師，Maureen的女朋友。
最初的主意是劇作家Billy Aronson想出來的，在1988年，Aronson突然想做一部現代的《波希米亞人》，並且是一出“改編自Puccini的《波希米亞人》”，但是用紐約的粗俗和噪音取代Puccini甜美燦爛的世界。1989年，Jonathan Larson，一個29歲的作曲家，開始跟Aronson合作交流想法，.Larson想出了劇名，並建議把場景從上西區搬到Larson自己住的鬧區。1991年，Larson問Aronson是否可以將這個他們同心協力原創的概念當成Larson一個人的。他們也協定如果《吉屋出租》在百老匯搬演，Aronson可以分享營業額。接下來的好幾年，Larson都像是為了《吉屋出租》而活，他不停改寫更動，並為這齣劇寫了上百首的歌－－當中的44首成為最後的版本。儘管這齣劇是如此的特殊小眾，但也證明了它可以同樣受歡迎。不幸的，Larson沒辦法活著見到這齣戲的成功。1996年1月25號的清晨，就在紐約劇院工作室最後一次著裝整排結束後的幾個小時，Larson死於一種難以診斷的大動脈剝離（一般相信是由馬凡氏症所引起）。而那天正是首演日。應Larson父母的要求，儘管Larson已在當天稍早去世，表演仍在紐約劇院工作室展開首演。根據演員和觀眾的描述，首演僅是以簡單的表演方式開始，但是到了“La Vie Boheme A”這首歌，演員們開始完整的表演。觀眾為表演深深感動，在表演結束後整整三十秒內，像著了魔一般坐在位子上一動也不動，直到有一個人說了：“謝謝你，Jonathan Larson。”咒語才解除。這齣戲在外百老匯演出了一段時間，可是因為實在太受歡迎，於是自然而然地轉往百老匯演出。1996年4月29號，吉屋出租在被人遺忘一陣子的Nederlander劇院首演。
創作來源
Larson參考了多方資料而創作出Rent。大部分的角色與劇情元素都是直接從歌劇《[[La Bohème]]》而來。有些場景是幾乎是逐句翻譯，只是很巧妙地將場景從1840年代的巴黎左岸搬到1980年代紐約字母市。劇中政治因素是以字母市所發生的真實事件為根據，而劇中那場暴動是以1980年代一場發生在字母市湯普金斯廣場公園（Tompkins Square Park）的暴動為根據。Larson也從他的生活經驗汲取靈感。Larson跟他的室友曾一起住在一棟破公寓，並非法保有一個火爐。跟劇中一樣，他的公寓並沒有門房，所以他必須把鑰匙丟下樓給訪客。他也和一位舞者在一起長達四年。這名舞者在這其間有時會為了其他男人而離開他，而最終為了一個女人離去。最後，他染上愛滋病，並有許多朋友死於愛滋。（他在大合唱Life Support里安排了一些角色，向這些朋友致意。Sarah Schulman在她1988年出版的《Stagestruck: Theater,AIDS,and the Marketing of Gay America》（ISBN 0822322641）中，宣稱《吉屋出租》中的許多情節是從她1990年出版的《People In Trouble》抄襲的。在一場訪問中，她說：“《吉屋出租》中的同志情節基本上都是我小說中的橋段。”Schulman指稱Larson讀過她的小說後，剽竊她的想法並且為了商業利益，將它改動得更商業化與更親近同志。但劇中許多場景都是直接改寫自《La Boheme》，所以這項指控並不十分妥當。
劇情詳情
第一幕
聖誕夜，Mark決定開始拍一部沒有劇本的影片（Tune Up #1），從他的室友Roger開始拍起。Mark的媽媽打電話來，告訴Mark耶誕節他們會想念他，並告訴Mark他不該因為他的女朋友為了一個女人而甩掉他這種事在意（Voice Mail #1）。外頭，Tom Collins，一個前哲學教授，同時也是Roger和Mark的前室友，剛從麻省理工學院回來，正要回到Mark和Roger居住的地方。然而，他卻被一群惡棍襲擊，倒在地上淌血。而他們之前的朋友Benny，因為跟有錢的Alison Grey結婚，買下Mark及Roger居住的公寓以及公寓旁的地皮，變成一個地主。Benny想要毀約，不願意再讓他們免費住宿，所以明知Mark和Roger沒有錢，還是打電話來催租金（Tune Up #2）。Mark和Roger抱怨他們沒辦法付出租金以及Benny的不念舊情。另一邊還可以看到Maureen，Mark的雙性戀前女友，還有Joanne，Maureen正直的律師女友。Joanne正在幫Maureen修理音響設備，因為Maureen在空地上舉行抗議活動時音響設備突然壞了。Maureen於是打電話給會修理機器的Mark，希望他來修理機器。沮喪之下，Mark和Roger決定反抗Benny、拒繳租金（Rent）。而在街上，Angel，一個喜歡穿異性服裝的變裝皇后及街頭鼓者，發現了Collins並幫助他。他們迅速地為彼此吸引，而且發現對方都身染愛滋病，之後兩人離開胡同去治療Collins的傷（You Okay Honey）。這個時候，Mark問Roger要不要跟他一起去參加Maureen的抗議活動再一起去吃晚餐，Roger拒絕了。Mark於是提醒Roger記得服用他的抗愛滋藥（這讓觀眾注意到Roger也是愛滋病患者）。Mark並透露，Roger的女友，April，在發現她跟Roger雙雙得到愛滋病後就自殺了（Tune Up #3）。Mark離開後，Roger悲痛地表示，希望能在因為愛滋病身亡前寫出一首偉大的歌。就在他這么想的時候，他聽到了敲門聲（One Song Glory）。Roger開了門，看到Mimi站在門外。Mimi是住在樓下的鄰居，才十九歲但已是個海洛因毒癮者。同時，她還是一個性虐待俱樂部“貓爪痕”夜總會的舞者。Mimi要求Roger幫她點亮蠟燭，因為她的房間也被斷電了。儘管他們一見鐘情（Light My Candle），Roger卻因為上一段感情的悲劇結局，而不敢和Mimi有更多接觸。在Maureen和Joanne的公寓，Joanne的父母打電話過來（Voice Mail #2），但是Joanne並不在家。幾小時後，Collins終於到了Mark和Roger的公寓，還帶了禮物。Collins為他們介紹了Angel，Angel換裝成一身異性服裝，手裡秀出一疊鈔票。Mark詢問錢的來源，Angel解釋，是一位有錢的婦人，付錢請他在她的公寓外敲鼓，好激怒她鄰居愛吠的秋田狗，Evita。而這招果然奏效，讓Evita從窗棚跳下（Today 4 U）。Benny這時來到，並告訴Mark和Roger，他可以不收他們租金還簽約保證讓他們免費居住，前提是他們幫他阻止Maureen（一個表演藝術家）取消對Benny的抗議。因為Benny計畫開發空地，但這塊空地正是遊民居住的中心區域。然而，Mark不同意這項交易。而Benny離開後，Angel和Collins邀請Mark和Roger參加life support（一個當地的愛滋病患者互助會）的聚會（You'll See）。Mark抵達空地，碰見Joanne，他們兩人都覺得和Maureen生活就像是在跳一支舞步複雜的探戈（Tango Maureen），因為Maureen將兩人都玩弄於股掌之間。成功修理好音響系統之後，Mark、Collins和Angel一同參加愛滋互助會（Life Support）的聚會，在那兒成員們彼此分享對愛滋的看法和對抗愛滋的恐懼（Life Support）。在此時，Mimi回到Roger和Mark的公寓，要求Roger帶她出去狂歡（Out Tonight），但Roger卻粗魯地拒絕她，並把她趕出公寓（Another Day）。然後Roger決定到成長團體那兒去找其他人，他到時大夥正在歌唱，唱著面對即將來臨的死亡時內心的恐懼與不確定感（Will I）。Collins、Angel、Roger和Mark離開成長團體後，在路上幫助一位遊民躲過員警的拳打腳踢，但遊民卻不領情地斥責說她不需要他們的幫助（“On the Street”）。一夥人邊走遠邊思忖著遊民的回應，此時Collins要大家都想想住在新墨西哥的聖大菲會是什麼樣子，因為在那兒不論是氣候或是人情都要來的溫暖得多。Mark離開去說服Roger參加Maureen的抗議，而Collins和Angel則唱起情歌對唱（“I’ll Cover You”）。Joanne準備好參加抗議和即將到來的法院訴訟（We’re Okay）；Roger找回Mimi，要她一起參加抗議和抗議結束之後的晚餐派對（Christmas Bells）。Mimi接受了Mark的邀請。Collins、Angel、Mark、Roger、Mimi和Joanne都參與了Maureen的抗議，看著Maureen怒罵Benny因為要興建網路工作室而驅逐空地上的遊民（Over The Moon）。抗議以暴動收場，而這一切都被Mark用攝影機拍下，他隨後將影帶賣給一個當地的電視台。之後一群人來到生活咖啡館（Life Cafe），在那撞見Benny和Benny的金主兼岳父，Grey先生。Benny嘲弄起方才的抗議，說波西米亞精神已死，也該是長大的時候了。此時Mark起身唱做俱佳地讚揚了波西米亞一番，然後咖啡館裡所有支持波西米亞的人都站起來，唱出波西米亞生活的真諦（La Vie Boheme）。藉由歌聲，他們解釋道包容、愛、與樂趣是生活中不可或缺的三部分。這時觀眾發現原來Benny和Mimi過去曾有一段關係（La Vie Boheme A）。在歌聲中Mimi和Roger的呼叫器同時響起，提醒他們要吃AZT。他們發現彼此都是HIV感染者，因此立刻產生一種緊密的聯繫感，並承諾敞開心胸愛著對方，彼此之間不再有任何秘密(I Should Tell You）。在這同時負責清理抗議現場的Joanne走進咖啡館，告訴大家在空地上起了暴動，還有人通知警方前來鎮暴。這訊息讓咖啡館裡歡聲又起（La Vie Boheme B)。
第二幕
演員開始合唱“measuring their lives in love”（Seasons of Love）。Mimi、Mark跟Roger的住所由於Maureen的抗議行動遭到封鎖。元旦前夕，Roger、Mark跟Mimi在Angel、Collins、Joanne跟Maureen的幫助下，試著闖進被封鎖的建築。Mimi決定戒掉海洛因毒癮回去念書，而Roger說了他很高興Mimi出現，在他的生命中。Joanne跟Maureen再給她們的關係一次機會。Mark、Maureen跟Joanne爬上太平梯，從窗戶闖入。進到公寓後，他們發覺電力已經恢復了（Happy New Year）。他們聽了八卦新聞節目Buzzline里Alexi Darling的留言。她看了電視上Mark拍下的暴動片段，希望能跟他簽約（Voice Mail #3）。興奮的Maureen決定再策劃一場抗議好讓Mark拍成記錄片。他們下樓去見其他人。鎖打開後Benny隨後出現，建議Mark開始拍攝，並提供一份新的、免房租的契約。Mark說他的電池沒電了，Benny想再重新拍攝一次。這使得Roger跟Maureen指責他只是想在媒體前做出好形象。Benny盛怒下暗指Mimi到他房裡和他上床才讓他改變主意，Mimi對這些指控全部否認。Roger對此非常不高興，但Angel說服大家冷靜下來，並許下新年希望：大家能永遠是朋友。他們向Benny敬酒後進到屋內。然而Mimi還繼續待在外頭。她溜去跟毒販買海洛因（Happy New Year B）。情人節那天，新年時還是情侶的幾對都不太高興。在為新的抗議排練時，Maureen跟Joanne吵了一架，再度分手（Take Me or Leave Me）。Mimi回公寓後發覺Roger在等她，說他厭倦了她的藉口，說她一直瞞著他和前男友Benny在一起。但他們還是和好了。春天到了，每個人都覺得有什麼不對了，他們問：“how do you measure a last year on Earth?”（Seasons of Love B)Roger離開Mimi，相信她確實不忠。在這期間，Angel的病情持續惡化。Collins照顧Angel，試著讓他好轉；而Roger跟Mimi、Maureen跟Joanne再度複合（Without You）。Alexi持續打電話來說服Mark加入Buzzline(Voice Mail #4），而所有的情侶跳起煽情的愛之舞，但各個都以分離作為結束。很不幸的，Collins跟Angel的分離是永恆的。經歷一段漫長的掙扎，儘管他試著想攀住生命以及那些他所愛的人，Angel還是死去了（Contact）。在Angel的葬禮上，大家為那個將這些朋友聚集在一起的人哀悼。Mark驚異著一年內發生了如此多的事情，最後決定接受Alexi的邀請。一場爭執在Mimi跟Roger、Maureen跟Joanne間爆發。Mimi和Joanne喊著她們什麼也沒做，只是分別愛著Roger跟Maureen；她們“樂意像Angel一樣死去，只求為一個不畏懼說：‘我愛你’的人而活。（happy to die for a taste of what Angel had -- someone to live for,unafraid to say “I love you.”）”Maureen跟Joanne再次和好，但Roger卻決定離開前往聖大菲。Roger跟Mark為了Roger要離開的事吵了一架；Roger指陳Mark埋首於工作，只是因為不想承認他的人生只是一個謊言。Mark指控Roger的逃離是因為害怕面對Mimi的死去。他們在爭吵中聽見Mimi進來的聲響，她承認聽見全部的內容，向Roger告別後昏倒。Mark建議她去找醫生，而Benny則幫她出錢看病（Goodbye Love）。在聖大菲的Roger為寂寞所苦，而在紐約的Mark也有同樣的想法。Roger趕在聖誕節之前回來，而Mark辭掉了在Buzzline的工作（What You Own）。在他離開的期間，Roger了解到他是如何深愛著Mimi，並發覺她就是他一直在找尋的那首歌。他找遍了整個紐約市，卻找不到Mimi的身影。每個人的父母都打電話試著找到他們的孩子（Voice Mail #5）。聖誕節前夕，Collins帶著一筆錢出現。他解釋說他對一台提款機動了手腳，每個人只要輸入“Angel”這個密碼就可以領錢。Maureen跟Joanne到公寓求助。她們帶著這陣子一直在街上流浪，發著高燒的Mimi。她們扶著她進公寓。Collins打電話給911，但他的求助卻被拖延。Mimi跟Roger開始說話。她告訴他她一直愛著他（Final A）。Roger為Mimi唱出了他花了一年的時間構思、在終於了解到他愛她後才寫出的那首歌。Mimi昏了過去（Your Eyes）。在Roger跟其他人都認為她死了後，Mimi突然醒了過來。她說她受到一道溫暖的白光吸引，而Angel就在那裡。Angel要她回去，回去聽Roger唱的歌。深深感動而且鬆了一口氣，大家開始唱起了歌（Finale B）。
獲獎紀錄
1996年，《吉屋出租》贏得東尼獎（the Tony Awards）最佳音樂劇、最佳音樂劇編劇、與最佳原創音樂等三個獎項。飾演Angel一角的演員Wilson Jermaine Heredia也贏得東尼獎最佳音樂劇男配角獎。除此之外，演員Adam Pascal（飾演Roger）、Daphne Rubin-Vega（飾演Mimi）、以及Idina Menzel（飾演Maureen）也分別獲得音樂劇類最佳男主角、最佳女主角、與最佳女配角等獎項的提名。Adam Pascal同時獲得一項劇評人獎（Drama Desk）的提名，並以Roger一角贏得歐比獎（the Obie Award）和劇場世界獎（Theatre World Award）。本劇也因燈光設計（Blake Burba）、舞蹈編排（Marlies Yearby）、導演（Michael Greiif）等方面的表現，在東尼獎中囊括多項提名。《吉屋出租》同時也贏得1996年普立茲戲劇獎。
文化影響
音樂劇《吉屋出租》在流行文化的其他範疇中也常被提及。其中包含（但不僅限於）卡通《辛普森家庭》（The Simpsons）、《居家男人》（Family Guy）、布偶音樂劇《Q大街》（Avenue Q）、外百老匯充滿諷刺意味的評論《外百老匯的反擊》（Forbidden Broadway Strikes Back）、以及電視系列劇《六人行》（Friends）與《霹靂警探》（NYPD Blue）。多年以來，《吉屋出租》一劇累積了廣大的支持民眾（廣受觀眾喜愛），還有極端狂熱的劇迷將自己稱作是“吉屋出租狂”（RENT-heads）。這個名字原先是用來指那些在外漏夜排隊，準備在開演前買一張美金20元優惠票的瘋狂劇迷。2001年的電影《搖滾芭比》（Hedwig and the Angry Inch）中，Yitzhak這個角色就穿著《吉屋出租》的襯衫，他在片中稍後也表示他想參與玻里尼西亞版的《吉屋出租》演出，飾演Angel一角。2004年的電影《美國戰隊：世界警察》（Team America: World Police）中也仿效《吉屋出租》的劇名，虛構出一部名為《租約》（Lease）的音樂劇。在電影中所使用的那首名為“人人有愛滋”的誇張歌曲，即是該劇的一部分。這首歌搭配上“波希米亞生活”（La Vie Boheme）的鋼琴低音，戲謔地傳達出整部電影的訊息。
媒體評價
《吉屋出租》率先直面社會現實，把多種社會敏感議題搬上百老匯舞台，一舉打破當時在百老匯以《歌劇魅影》為代表的大製作音樂劇和以《獅子王》為代表的迪士尼音樂劇一統天下的局面，以變革者的姿態開啟一個全新的音樂劇時代。不僅是題材，在表演形式、音樂風格等方面，《吉屋出租》均對傳統音樂劇進行了顛覆。沒有昂貴的布景，沒有奢華的服裝，沒有龐大的演員陣容，有的是28首不同風格的音樂：復古爵士風格《Seasons of Love》、搖滾朋克風的《RENT》、混合了福音和搖滾風格的《La Vie Boheme》等完美融合，讓作品既是一場音樂劇，更是一場精彩的演唱會。（環球網評價）
與以往音樂劇不同的是，《吉屋出租》是近現代作品，反映了當代美國人的生活歷程、社會問題、當代年青人所面臨的種種壓力，積極向上的勵志題材。該劇題材來源於生活、貼近生活，你在劇中可以清晰的看見自己的原型，獲得共鳴。看看美國人是如何評價該劇的：“他就是我的鄰居們，我們都租住在公寓裡，我們剛剛走出學校或者從小城市來到紐約，我們面對很多壓力，但是我們有自己的夢想，哪怕現在的生活只能保證我們有足夠的麵包，我們還是會去努力，因為“I have a dream ”,沒有人是天生就成功的，成功都是從汗水中得來的，這就是我們喜歡“RENT”的原因。”（新浪網評價）
