合理房價就是在城市地區或一定範圍內符合居民收入水平和經濟可持續發展的對社會經濟發展和居民未來生活質量能夠做到提升保障的房屋地產公開銷售價格。
基本介紹
- 中文名：合理房價
- 外文名：reasonable price
- 提出時間：2012年3月
- 提出人：溫家寶
- 事件：全國兩會
- 提出地點：中國北京
詮釋,網標,成本,理想,
詮釋
2012年3月全國兩會上，溫家寶總理所作政府工作報告中提出，要“促進房價合理回歸”。全國兩會後記者見面會上，溫家寶總理談及房地產調控時表態：“我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放鬆”。
對於房價合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標準：一是房價與居民的收入相適應，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。
房價與居民的收入相適應，讓人聯想起一個經常被用來佐證我國房價高的專業術語——“房價收入比”。
所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用於描述一個地區居民購房的支付能力。目前有一種比較流行的說法認為，房價收入比在3—6倍之間為合理區間，如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低於30%。
按照這一標準，我國多數城市的房價都屬於過高範疇，一線城市房價收入比更是遠高於這一水平。
住房和城鄉建設部有關專家表示，3—6倍的說法，是20世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產生了這么大的影響。“房價收入比描述居民對住房價格的可承受性，並非主觀判斷性指標。如果把房價收入比作為衡量一個地區住房價格是否過高的指標，並據此來人為地假設一個‘合理’區間，未必十分科學”。“合理”的關鍵是居民可承受。
網標
北京4387元/平方米；
上海 4831元/平方米；
廣州 4573元/平方米；
南京 4293元/平方米……
這一略帶調侃性質的計算結果，也從一個側面反映出目前一些城市房價收入比過高的尷尬。
成本
北京中原地產市場研究部張大偉介紹，房價之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財務稅費、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，粗算平均售價5379元/平方米。
細看成本，2011年全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米，土地成交價款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價的37%—46%。稅費財務成本約占銷售價格的10%左右。這樣算下來，企業毛利率約為15%—20%左右。“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價格拿的土地，實際成本沒有這么高”。
然而，與其他商品不同，房價似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關係決定價格”這一市場經濟的鐵律，在房地產市場表現得尤為明顯。有開發商表示“我認為看房價合理不合理很簡單，賣得出去、能帶來穩定成交量的價格就是合理的”。
理想
▲房價相當於年收入的6-8倍是較合理的區間，但北京、上海、深圳房價收入比高達23.0、16.3、16.9，與國際平均水平相距甚遠。
