做高或做低房價

做高房價和做低房價都是做陰陽契約，即雙方真實的成交價格與備案的價格不一致。

基本介紹

• 中文名：做高或做低房價
• 實質：陰陽契約
• 含義：成交價格與備案的價格不一致
• 原因：銀行對第二套房貸款有了限制條件

產生原因

自從銀行對第二套房貸款有了許多限制條件後，一些資金不足的買家打起了做高房價多貸款的主意。做高房價和做低房價都是做陰陽契約，即雙方真實的成交價格與備案的價格不一致。做低房價是備案契約價低於真實成交價，做高房價是備案價格高於真實成交價，由於銀行貸款是根據成交價格的一定成數審批的，在成數不變的情況下，做高房價可以獲得更多的銀行貸款。 但是無論做高房價還是做低房價都有一定的價格限制.

舉例

一套真實成交價格為200萬元的房屋，如果銀行只貸七成，按200萬元計可獲得銀行貸款140萬元，但如果成交價格做高到250萬元，同樣貸七成，就可獲得銀行貸款175萬元。而買方所付出的代價僅僅是要按250萬元繳納稅費，以及多貸35萬元的利息。

做低房價為了少繳稅，會受到稅務機關的審核，如果稅務機關認為成交價過低，會要求按其審核的合理價格繳稅。做高房價是為多貸款，會造成多繳稅，因此稅務機關並不會對過高的成交價進行審核。

存在風險

一、銀行拒絕貸款的風險。

房產是抵押物，在借款人不能還款時，銀行可以要求拍賣房產並優先受償。如果房產價值低於市場價，那么房產拍賣所得的款項很可能不足以償還銀行的借款，所以銀行為規避貸款風險，很可能拒絕放貸。而付款是買方的義務，如果銀行不願貸款，買方又沒有能力補足房款，那么買方就會構成違約，將承擔逾期付款的違約責任。

二、銀行解除貸款契約風險。

借款契約中通常有這樣的內容：抵押物價值減少時抵押權人，即銀行有權要求借款人提供新的擔保，這也是為了保障銀行的優先受償權。比如，房產價值為200萬元，而銀行以250萬元放貸，銀行僅就200萬元有優先受償權，對超出的50萬元沒有優先受償權。這就對銀行很不利，所以銀行要在契約中約定抵押物價值減少時借款人要提供新的擔保。

做高房價是抵押物（房產）的真實成交價低於契約價，這同樣會影響銀行的優先受償權，如果做高房價現象日趨增多，銀行很可能會修改借款契約，即要求買賣雙方保證向銀行提供的契約價是真實的成交價格，否則銀行可以提前解除借款契約並要求買方提前還貸或提供新的擔保。

三、稅收風險。做高房價是買方多貸款，賣方並不能從中獲益，所以買賣契約通常會約定為買方應保證賣方實際拿到多少錢（即到手價），或約定做高房價所增加的稅收部分由買方承擔。而個人所得稅、營業稅都與房產的增值額或成交價有關，雙方很可能會為增加了多少稅收產生爭議進而引起糾紛。

四、付款風險。做高和做低房價都會產生兩個不同的價格。做低房價可以訂立兩份價格不一的買賣契約，也可以訂立一份買賣契約再以補充協定的方式將差額部分以“補償款”、“裝修款”的名義補足。

而做高房價通常都是簽兩份價格不一的買賣契約，並不以補充協定的方式另行約定差額，雙方一旦產生糾紛，在出現兩份價格不一的契約時，哪一份才是雙方真實意思的表示？對買方來說，當然主張價格低的契約是雙方真實意願，而對賣方則正好相反。儘管上海市高院規定一般以後一份為準，但如果兩份契約日期相同怎么辦？這就需要有其他證據證明。由於付款是買方的義務，因此，買方應就付款義務承擔舉證責任，可見買方的舉證責任大於賣方。（作者為市律協建築與房地產法律研究會委員，上海市大邦律師事務所合伙人、律師）