《南京市建設項目建築面積管理辦法》是為了加強建設項目建築面積管理，統一土地出讓、規劃許可和房產登記階段建設項目的建築面積計算標準，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規及《建築工程建築面積計算規範》、《房屋面積測量規範》等規範，結合南京實際，制定的辦法。本辦法共九條，2017年5月23日，由南京市人民政府發布，自2017年7月1日起施行。
本辦法施行之前已經簽訂正式土地出讓契約的建設項目，執行原有規定。
基本介紹
- 中文名：南京市建設項目建築面積管理辦法
- 發布機構：南京市人民政府
- 發布日期：2017年5月23日
- 實施日期：2017年7月1日
政策全文,內容解讀,
政策全文
南京市政府關於印發南京市建設項目建築面積管理辦法的通知寧政規字〔2017〕7號
各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
現將《南京市建設項目建築面積管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
2017年5月23日
南京市建設項目建築面積管理辦法
第一條【立法目的和依據】 為了加強建設項目建築面積管理，統一土地出讓、規劃許可和房產登記階段建設項目的建築面積計算標準，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規及《建築工程建築面積計算規範》、《房屋面積測量規範》等規範，結合南京實際，制定本辦法。
第二條【適用範圍】 我市行政區範圍內出讓類用地建設項目建築面積的確認及房產實測建築面積超出規劃許可建築面積的管理適用本辦法。
劃撥類用地建設項目的建築面積管理參照本辦法執行。
第三條【統一標準】 上條規定內的建設項目在土地出讓、規劃許可、房產登記階段所涉及建築面積計算，統一按國家、省、市房屋面積測量規範執行。
第四條【管理階段】 建設項目的建築面積管理，按照以下方式確定：
（一）土地出讓階段，規划行政主管部門在規劃條件中明確關於建築面積計算相關執行標準和相關責任。
（二）規劃許可階段，建設單位應當按照土地出讓契約約定的建築面積或者容積率，根據本辦法規定的相關面積計算規範自行計算建設項目建築面積申報規劃許可，並書面承諾其提供數據的真實性承擔相應法律責任，規划行政主管部門不再計算和覆核建築面積，直接依據建設單位申報的建築面積依法核發建設工程規劃許可證。
（三）房屋測量階段，房產行政主管部門將房產實測成果提供給規劃部門，對實測現狀建築中與核准圖不一致的部位在房產實測成果中明確標註。
（四）規劃核實階段，規划行政主管部門應核對房產實測成果，如超出規劃許可建築面積，規划行政主管部門出具具體規劃認定意見，由建設、國土、城管行政主管部門依照各自職責進行確認和處理。
第五條【誤差確定】 國土、規劃、房產等行政主管部門應當嚴格建設項目的建築面積管理，針對建設項目的地上建築面積出現誤差的，以建設項目地上總建築面積為基數，誤差範圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米。
分期核發建設工程規劃許可證的，應按上述標準分期進行核算，且累計總超建面積不得超過500平方米。
第六條【規劃核實】 房屋實測地上建築面積超出規劃批准的地上建築面積的，應按照以下規定處理後，規划行政主管部門予以核發《規劃核實合格證書》。
（一）建設項目超建面積在合理誤差範圍內
1．地上總建築面積未超出土地出讓契約規定的地上總建築面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。
2．地上總建築面積超出土地出讓契約規定的地上總建築面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。
（二）建設項目超建面積超出合理誤差範圍
1．地上總建築面積未超出土地出讓契約規定的地上總建築面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。
2．地上總建築面積超出土地出讓契約規定的地上總建築面積的，按違法建設處理，依法進行拆除，不能拆除的，對超建面積（含合理誤差部分）建築部分予以沒收，並處罰款。
上述項目違法查處完畢後，建設單位按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。
第七條【超建面積折算標準】 建設項目未按規劃核准圖施工，造成超層高、超尺寸的，應按照以下標準折算超建建築面積：
（一）住宅建築、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建築和研發建築層高超過4.2米，普通商業（門面房）建築層高超過4.8米的，計算地上建築面積時，每超出2.2米，則該層建築面積按該層實際建築面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建築面積按該層實際建築面積增加0.5倍計算。
（二）在建築主體結構範圍內的圍合空間，層高在2.2米以下的空間，應按照建築主體結構圍合面積的一半計算建築面積。
（三）飄窗、陽台、檐廊、挑廊、空調室外機擱板、幕牆及其他建築外部構件不符合《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》的，按其外圍水平投影面積計算全面積。
（四）大型商業、文化、娛樂等大空間公共建築及工業建築因造型和工藝設計需要，超層高超尺寸的，建築面積應以規划行政主管部門審定的方案為準。
第八條【違法建設處理】 本辦法規定的建築面積管理，不免除建設單位因違法建設依法應承擔的法律責任。
建設單位在項目建設過程中，未按規劃核准圖施工，而造成違法建設的，應先行按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定接受相關部門查處並履行完畢後，方可進行規劃核實。
第九條【實施日期】 本辦法自2017年7月1日起施行。本辦法施行之前已經簽訂正式土地出讓契約的建設項目，執行原有規定。
內容解讀
南京市規劃局於2015年啟動建築面積改革工作，2017年7月1日起《南京市建設項目建築面積管理辦法》、《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》（以下簡稱辦法）施行，真正實現規劃、國土、房產三個部門採用“同一個計算標準”、“同一次測量成果”，杜絕出現超尺寸、超層高等房產規則中沒有加權計算建築面積的設計方案。
辦法出台，建築面積的計算覆核變為後置審查，降低了審查“門檻”，提高了審批效率，但後置審查必須建立嚴格處罰機製得以實現，確保後置審查不失控，不走樣。2017年7月20日南京市規劃局組織的媒體解讀會上，南京金宸建築設計有限公司代表講述：“標準統一後，設計單位和建設方要更加自律和慎獨，擔子更重了，要提高自身建設，保證企業誠信，保證在市場的立足之地。”
