個別因素修正是將可比實例相對於待估價物業因個別因素條件差別所造成的交易價格的差異部分剔除掉，得到待估價物業所具有的個別因素條件下的價格。即將可比實例與待估價物業的個別因素加以比較，根據二者差異，修正可比實例價格。顯然，如果待估價物業的個別因素優於可比實例的個別因素，則必須對可比實例的價格向上修正，反之，應該向下修正。
基本介紹
- 中文名：個別因素修正
- 外文名：Individual factor correction
步驟,方法,
步驟
個別因素修正的步驟包括以下三步。
(1)確定比較因素。
(2)評價各因素的比較修正係數。
(3)利用比較修正係數表評估土地價格。
以上各程式及計算公式基本同於區域因素的修正方法。然而，由於個別因素對土地利用影響有其相應的特點，評價各因子比較修正係數的方法，與區域因素的評價方法不完全相同。除可以採用經驗判斷打分為比較尺度以外，還可採用進行個別因素中各因子與地價相關關係分析的方法，確定個別因素對地價影響係數，編制出城市或區域的個別因素修正係數表。
方法
個別因素修正方法與區域因素修正方法一樣，也採用百分率法。修正的公式為
個別因素修正後的可比實例價格=可比實例價格 × 個別因素修正係數
具體修正方法也有直接比較和間接比較兩種。
- 1．直接比較法
同區域因素相似，以估價對象房地產的個別因素為基準，將可比實例房地產的個別因素與之進行比較，並逐項打分。通常將基準分值設定為100，若可比實例的個別因素優於估價對象時，則得分高於100；若可比實例的個別因素劣於估價對象時，則得分低於100。直接法個別因素修正的具體公式為
個別因素修正後的可比實例價格= | 待估對象個別因素分值 | × 可比實例價格=可比實例價格× 100 ÷（ ） |
可比實例個別因素分值 |
- 2．間接比較法
以標準房地產的個別因素為基準，將估價對象與可比實例的個別因素分別與標準房地產的個別因素進行比較，並逐項打分。基準分仍設定為100，當估價對象與可比實例的個別因素優於該標準時，則得分高於100；反之，則得分低於100。間接法個別因素修正的具體公式為
個別因素修正後的可比實例價格= 標準房地產個別因素分值 × 可比實例個別因素分值 | 待估對象個別因素分值 × 可比實例價格=可比實例價格 × [100÷（ ）] × [（ ）÷ 100] 標準房地產個別因素分值 |
