基本介紹
- 中文名：個人合作建房
- 外文名：Individual cooperative housing
- 類別：建房方式
- 別稱：溫州模式
內容簡介,發起代表,發展事記,組團進京,戶籍不限,操作經驗,專家評論,網友湊份子,
內容簡介
在中國的法律、法規和國家政策允許的範圍內，個人合作建房是指依法具完全有民事行為能力和一定的購房能力並願意在某個城市居住的多個自然人共同出資，通過委託諮詢代理機構全權代理運作、銀行監管資金、房地產開發機構進行開發的方式建造房屋供自己居住的一種合作消費模式。 住建部曾在2006年下發《關於制止違規集資合作建房的通知》，提出建成的住房不得在經審核的供應對象之外銷售。2011年9月，國家住房和城鄉建設部原副部長宋春華建議保障房可考慮合作建房等形式。
個人合作建房漫畫
個人合作建房漫畫發起代表
於凌罡發展事記
2003年，北京的於凌罡在網際網路上率先提出合作建房，得到網友的熱烈回響。2006年11月15日，溫州市個人合作建房項目發起人趙智強在溫州宣布，該項目委託的開發商以1.0458億元的價格取得了溫州市龍灣區蒲州街道“江前三產安置地塊”的開發權。溫州的成功“拿地”，意味著合作建房進入了實質性的操作階段。
趙智強
趙智強2007年9月9日，由溫州個人合作建房發起人趙智強和鄭州個人合作建房發起人代表王華在鄭州成立“溫州鄭州個人合作建房協作聯盟”，正式確立跨省域協作關係。
2007年10月，鄭州中基房地產開發有限公司成立，中國第一個專業致力於個人合作建房的房地產開發公司成立。
組團進京
2011年12月18日下午，溫州商人趙智強率領律師團隊進京，宣布已看北京中南四環、南五環的兩塊地，擬尋找合作者共同出資拿地、建房。2006年，其曾在溫州老家運作合作建房，在2011年即將收尾。
選址
房價
趙智強認為，當前雖然房地產市場調控效果初顯，但房價大跌不可能，只是在回歸理性。在這種形勢下，合作建房由於只收取成本費，能保證在南四環的價格為每平米一萬多元，南五環每平米六千多元。
規模
徵集一些有合作意向的出資人，根據大夥的意願從兩地塊中擇其一，然後找銀行、開發商合作，“和開發商簽一份委託協定，我們只提供土地和資金，跑手續、蓋房子由他們去做”。至於徵集多少人、建多大規模的房子、建多少套等，還要等待住建委等主管部門的意見。
戶籍不限
溫州個人合作建房第一人趙智強召開新聞發布會宣布：即日起其將正式進軍北京，再次啟動北京的個人合作建房計畫。在趙智強之前北京最早實施個人合作建房計畫的於凌罡最終以失敗告終。趙智強透露，其在北京已有兩個目標地塊。按照他的團隊預算，個人合作建房將降低同地域四成的房價。
個人合作建房
個人合作建房趙智強本人曾是與潘石屹、馮倫等地產大佬一起最早到海南開發房地產的溫州商人，海南地產泡沫破裂後，趙智強回到溫州老家擔任該市市場行銷協會秘書長。2006年，趙智強率先在溫州嘗試個人合作建房，其發起建設的溫州第一個個人合作建房項目已經主體封頂，房屋分配也已經完成。溫州個人合作建房模式，被稱之為國內個人合作建房最先獲得成功的範例。趙智強表示，北京合作建房將借鑑溫州的成功模式，以大家入股的形式來進行運作。
本次北京個人合作建房的目標地塊共有兩塊，都在南面。這兩塊地分別在南四環和南五環，面積都是100畝以下。初步預算，南四環合作建房價格約為一萬多，南五環約為六七千。他們將根據兩塊地的綜合情況以及參與者的選擇，最終決定先運作其中的一塊地。趙智強另外表示，本著拿地“低調、保密”的原則，這兩塊地塊暫不對外公開，只有正式加盟的成員才會帶去看地，而且事先還需要簽訂保密協定。
為了公司化運作，趙智強等組建了一個個人合作建房公司——北京中康城投資顧問有限公司，由趙智強出任董事長，由新加盟的邱仁松先生出任總經理。為方便有意願參加合作建房的無房人，該公司特設立專門網址接受網上報名。
操作經驗
1、合作建房在拿地環節一定要低調。
於凌罡運作“流產”的原因，一是拿地的時候太高調，導致很多開發商也盯上了地塊；二是管理不健全。溫州合作建房的地塊都是委託朋友去現場拍地，成功後大家才知道是合作建房用的。
2、管理費收取需制度化
溫州的合作建房召集了260多會員，而在北京，找不到小的地塊，起碼要召集600多會員，而溫州模式不可全盤照搬，在溫州以協會的主體資質建房，但在北京建立協會並不容易。很多人建議成立股份公司、信託或是其他方式。
在北京遇到的首要問題是如何給大家信任感。在此前的溫州項目中，趙智強團隊幾年間共收取管理費500多萬元，他們會組建強大的律師團隊，建立完善制度。
3、分配問題
溫州建房出現過6例抗訴房子分配不公的問題，趙智強表示，在北京將直接抽籤選房，體現公平。
4、參與者
2011年，北京合作建房的參與者限制為在北京無房的“北漂一族”
5、運作方式。
北京合作建房將借鑑溫州的成功模式，以大家入股的形式來進行運作。趙智強認為，根據溫州經驗，合作建房的價格至少比同路段、同品質的房子要便宜四成以上。
專家評論
朱中一認為，出問題最可能是在拿地和日後辦理房產證等環節，按照我國法律規定，拿地需要是一個獨立的主體參加招拍掛，與國家簽訂出讓契約等，而合作建房者如何成為一個主體存在操作上的困難。至於辦理房產證等，在目前的房地產調控政策下也比較困難。
網友湊份子
2013年1月3日下午，邳州市一家賓館裡，一場新聞發布會正在舉行，與會者大多是互相認識的“網友”。近三個小時發布會上爆出了“猛料”：全國縣級市首家個人合作建房項目正式啟動。通過網路報名，網友們“湊份子”作為股東，以非盈利目的參與房地產項目開發，最後收穫的商品房價格比同地段樓盤便宜40%左右。“個人合作建房”觸動的是高房價背景下，普通市民安居夢的敏感神經。
相關疑問
1、如何拿地
對此，該個人合作建房項目發起人郭鵬程表示，自己也對個人合作建房可能產生的羈絆有了一定的心理準備，對於這一問題，他則採取了謹慎回應的態度，按照計畫，他們將在邳州市新城區拿地，但在邳州新城區何處拿地，他則回應“暫時要保密”。
2、如何確保資金安全
對此，郭鵬程表示，項目開發資金採取了第三方託管形式，準業主們需在指定銀行開設個人賬戶，將所需資金打入其中，房地產開發過程中所需資金將由銀行負責通知業主，在簽署了“劃款指定授權單”後，劃款到需繳納資金的專門賬戶，所有資金均不得提現。如土地流拍或項目進展不順，所有款項均原封不動退還。同時，項目進行過程中，個人實行進退自由，自有資金可全部退還。
3、政府什麼態度？
在發布會上，邳州房管部門負責公積金管理的有關人士也來到現場。據這位不願透露姓名的負責人表示，待房產項目正常啟動運作之後，其性質就和一般的房地產開發一樣，建成取得有關手續銷售時，購買者可以申請商業貸款以及公積金貸款。
4、房屋質量如何監管
對此，發布會有關負責人回應，商品房將按照正常房地產開發流程進行，包括工程監理、質檢驗收等，還將引入業主監督流程。從原材料選購、房型設計都將由業主們參與決策，“就像是自家在蓋房子一樣，實際的主人還是業主。因此，我們的住房質量將比普通商品房多了一重保障。”
5、建成後如何選房
發布會有關負責人表示，項目開發建成後，將遵循房地產市場做法，對所有商品房實行一房一價，利用價格槓桿，供業主們根據自身條件自由選擇。同時，在項目開發建設過程中，將建立一套量化積分機制，根據業主報名先後、資金提交等情況進行積分，在遇到多人同時選購一套住房時，通過積分決定先後。“如果遇到大家積分都相同情況下，只能採用傳統的抓鬮方式”。
6、如何杜絕炒房客
郭鵬程表示，根據統計，210名報名者中，90%是普通工薪階層，95%以上是房屋改善型需求，20%是暫時無房的剛性需求，並且三分之二的申請者是邳州市區居民。
對於防止炒房客湧入，郭鵬程提供了一份協定，上面要求申請者家庭住房數量在2套（含）以下，但是他坦言，作為民間機構無法核實申請者準確信息，只能採取協定方式，規定如果發現不符合條件者將被要求退出。他們制定了名額遞補機制，除限定參與人數外，還接受了一定數量的候補人員，在有人退出後，一次遞補進來。
7、現有的公司將擔當什麼角色
作為項目發起人，郭鵬程專門成立了一家房地產信息諮詢有限公司，對項目進行運作，項目建成後，他們將收取4%的管理費用。對此，郭鵬程解釋，“我們並不是開發商，實際上全體業主才是，我們作為項目牽頭、運作、實施部門，4%的費用只是項目開發過程中聘請的專業人員工資、社會關係協調服務費用，與普通房地產開發企業相比，我們的項目免掉了融資成本、銷售成本、利潤成本以及公關費用，全體業主實際上就是零利潤的開發商。”
個人合作建房深圳模式
新華網:首例個人合作建房深圳誕生 均價僅1623元/平米
以1623元/平方米購房 春節有望遷入新居
“法院已經下發了產權變更的民事裁定書，憑藉這個裁定書不久便可辦妥過戶手續。”深圳個人合作建房組織的發起者林立人欣喜地說。日前，深圳的個人合作建房者們成功購得兩棟成品房，這在全國尚屬首例。
2006年12月22日，位於深圳寶安區沙井街道的兩棟宿舍樓因債務問題被法院強制委託拍賣，以林立人為首的深圳81名合作建房者成功地以601萬元的價格獲得兩棟成品樓的產權。據介紹，這兩棟物業納稅後，每套房價約7．5萬元，均價僅為1623元/平方米。而該區域正在銷售的商品房均價每平方米卻在6000元以上。
“房子的硬體配套設施已基本完工，等辦完過戶手續後，業主們春節前就有望遷入新居了！” 林立人介紹說，“這意味著個人合作建房邁出了實質性的第一步。”
市民孫小姐得知此訊息備受鼓舞，她表示，如今飛漲的房價已成為最大的生活壓力之一，還未買房的她希望能“想辦法加入該組織”。據介紹，目前有意參加合作建房的深圳市民有近千人。除了已有意向購買這兩棟宿舍樓的81人外，還有900餘人尚未有房。
此前備受關注的溫州個人合作建房者委託房地產企業拿地的模式，由於“涉嫌程式違規”遭遇挫折，業內人士認為，深圳探索的“收購已建項目”的模式操作性更強，更貼合市場運作。
