基本介紹
- 中文名：住宅證券化
- 外文名：Housing Securitization
- 分類：有廣義和狹義之分
- 釋義：將住宅投資轉變成有價證券形式
住宅證券化的特徵,住宅證券化的分類,住宅證券化的功能,住宅證券化的作用,住宅證券化與其他證券化的區別,
住宅證券化的特徵
住宅證券化旨在將價值量大的住宅在不喪失產權的前提下資產化、流動化。利用證券市場的功能，充分發揮住宅的資本大眾化與經營專業化的目標。它的特點主要表現在以下四個方面：
(1)促進企業所有權與經營權分離，以實現專業化經營目標。
(2)利用資金集聚的大數法則原理，達到風險分散化與收益最大化。
(3)市場參與者的涉及面甚廣。投資大眾、信託與金融機構、住宅經營機構，成為住宅證券化的三大主體。此外，證券評估與承銷機構，投資銀行商及其證券化監管機構，也在住宅證券化市場中發揮著各自獨特的作用。
(4)住宅證券化是一項複雜的系統工作，需要各方的配合與協調，尤其是證券化的法律保障與會計、稅收處理。
住宅證券化的分類
住宅證券化有不同的分類方法：
1.按住宅證券的載體不同，可以分為住宅債券融資和住宅股票融資，以及通過其他受益憑證而進行的住宅融資。
2.按住宅債券的融資對象不同，可以分為國內債券和國際債券。
3.國內債券則因發行主體不同，而分為由政府發行、金融機構發行和企業發行的債券。
政府債券以國家信用作擔保，包括中央政府債券和地方政府債券，是政府為進行住宅開發建設而向公眾募集資金所發行的，通常專款專用，帶有特定目的和用途。從期限上看，政府債券有短期、中期、長期之分，期限在1年以下的為短期，1-5年的為中期，5年以上的為長期。長期債券在到期前，政府可能提前收回，此時購買者可以提前兌取本息。短期、中期債券則基本上不會提前兌付。
住宅證券化的功能
住宅證券化的意義集中體現在其功能與作用上，它在現代經濟領域正越來越被重視，進入飛速成長期。
1.住宅證券化的主要功能。一般而言，住宅領域證券化後，可以發揮以下功能：
(1)使資產及時變現
住宅是固定性資產，價值量大，投資周期長，它的這些特徵的制約，使得住宅投資具有非及時變現的特點。開發商在墊付了大量的流動資金後，就影響了投資資金的運動周期，也將規模較小的機構投資者、公眾，拒之於住宅投資之外，縮小了其融資渠道。證券化進入住宅市場後，開發商藉助證券化工具，可以在短期內籌措巨額開發資金，減少住宅資本的投資風險；投資人則可以以小額資金進行投資，分享住宅開發的利潤。
因此，住宅證券化的及時變現功能，促進了存量資產的流動化與資源的最佳化配置。
(2)使投資風險分散化
住宅可以在通貨膨脹下保值，投資者可以享受住宅自身的增值，以及稅收上的種種優惠等等，但是，住宅投資也存在著較大風險，其風險有系統風險與非系統風險之分。住宅投資的系統風險具有特殊性，其表現為：
①住宅位置的固定性要求地理分布分散化；
②行業景氣的變化要求住宅類型分散化；
③其他制約因素要求投資工具分散化。
住宅投資組合的有效性需要實現上述的分散化，方能降低風險。而據美國的一些住宅投資專家經過大量的研究後發現：非系統風險隨投資組合數量的增加而呈相對應的分散化趨勢。4項住宅組成的投資組合能使非系統風險降低2/3以上，而6項住宅組成的投資組合能使非系統風險降低3/4以上。但是，超過6項住宅以上的投資組合所增加的住宅投資非系統風險減少幅度不成比例地遞增。例如，投資組合中的20項住宅減少的非系統風險只達到86%。可見，風險的減少幅度存在著“邊際遞減規律”。但是，實際上人們無法獲得20項住宅，並就其形狀、地點、投資大小和業績水平進行合理的配置。因此，需要尋找一種合適的方式，來達到風險分散的目的。
住宅證券化的主要優點恰好滿足了人們的這種需求。它可以用較低的投資成本迅速創立一種合理的資產多樣化組合，以適應由單個投資集合成的總資本的分配與風險的迴避，投資人亦可準確地進行資產組合的選擇；同時，實物資產的投資風險藉助證券化形式可以克服其固有的缺點，而不受時間、空間的限制。因此，住宅投資屬於長期投資，但藉助證券化工具，隨時都可以把住宅上市交易，從而使投資人能依據各自的投資條件和投資需要，確定投資住宅的時間，長期投資由此而短期化。
(3)使融資的靈活性增強
住宅證券化的出現，使住宅產業從以往單純的向金融機構融資的模式中脫離出來，把住宅融資也推向市場化。同時，把住宅項目開發所附帶的一部分風險轉嫁給市場。住宅證券化的籌資功能的靈活性集中地體現在槓桿融資之中。開發企業可以同時採用債券和股票兩種融資方式，以固定回報率的債券集中一部分的資金；而用股票融得另外一部分回報由市場決定的資金，讓股東享受槓桿融資帶來的潛在收益。從而，增強對投資者的吸引力，使融資更為簡單與方便。
住宅證券化的作用
住宅證券化的作用主要體現在以下三個方面：
(1)住宅證券化可以為開發商的大型項目提供一種新型的長期股權融資渠道，從而使得開發商通過長期的股本與負債融資進入資本市場。
以前，國際住宅市場常運用有限追索權建築貸款來進行融資，為住宅開發商在出售其完工不動產項目的時間與價格確定上，帶來了較大的選擇餘地，開發商避免了需要以貼現價格提前向機構預售不動產的做法，減少了經濟損失。然而，對於大型項目的開發來說，建築產品的非及時變現性，會使銀行承擔建築貸款增加的不確定性風險；同時，開發商還將面臨其利潤分配的時滯與數量上的不確定性。證券化卻能克服上述缺點，為借貸雙方帶來一定的確定性。
此外，通過發行股票與債券的相互配合，能起到調整投資的槓桿比率的作用；開發商可以籌措到股本權益以外的大部分住宅資本價值的資金，而同時未必會喪失其住宅的經營管理權。
(2)住宅證券化能為開發商在提供規模經濟效益的同時降低投資風險。
對開發商來講，作為投資價值的創造者，住宅投資集中化可以使其獲得規模經濟效益；作為投資工具的持有者，能從住宅投資的分散化中得益，降低其投資風險。在兩方面無法兼顧的情況下，住宅證券化卻找到了一個平衡點。將住宅投資直接轉換成證券形式後，不同地區、不同類型的住宅開發商與投資者之間能藉助證券化工具相互交換權益，住宅投資集中化固有的風險分散化，同時住宅集中開發的好處卻保存了下來；而且，這種方法無需組建地區或全國性的龐大開發機構，減少了大量的成本開支。
(3)住宅證券化可以促進住宅市場的公平性與投資的專業化。
證券化使住宅投資的籌資範圍擴大化，打破了少數有錢人對住宅投資的壟斷。降低了住宅投資的進入門檻，使投資收益的分配更加公開化和公平化。
住宅證券化的另一個明顯優點是將投資者與經營者分開，由真正的專家去經營，專業化的市場秩序的建立，有利於社會資源分配及城市建設，比政府強制征地或合建的方式，更容易獲得當地居民的認同。
住宅證券化與其他證券化的區別
住宅證券化是在住宅產業發展的過程中，適應經濟形勢的發展需要而產生的，與其他證券化形式相比，有其不同之處。
(1)住宅證券化遠遠超出了貸款債權的證券化範圍。
住宅證券化是實物資產證券化的特殊形式，它是吸取了間接融資與直接融資各自的優點而產生的一種新型融資方式。貸款證券化的投資標的物為貸款本身，投資人獲得的只是貸款淨利息(扣去金融機構的手續費)。然而，住宅投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押權式等等，只有以抵押貸款形式參與的住宅投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化投資標的均不是貸款本身，而是具體的住宅資產。
(2)住宅證券化與住宅公司的股票並不是同一範疇。
住宅證券化實質上是不同投資者獲得住宅投資收益的一種權利分配，是以住宅這種有形資產做擔保，將住宅股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票，也可以是其他形式，如可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。而住宅公司的股票發行是以整個公司的總資產為依據的。它與一般的公司股票並無區別。從融資的角度來看，住宅證券化一般屬於資產負債表外的融資(off-balance sheet finance)，而住宅公司股票則是資產負債表內的融資。
(3)住宅證券化與不動產證券化也不是同一涵義。
先對住宅與不動產的概念加以辨別。一般來講，國內不少人把“realestate”和“realproperty”均譯成不動產。實際上，“re-alestate”一詞是指“land”(土地)及其附著在土地之上的人工構築物、建築物，偏重物權；而“realproperty”一詞，是指realestate及其附帶的各種法律權利，包括所有權在內的以及與此有關的保有權、享有權、管理權、處分權等。
土地和建築物、構築物在境外被認為是一個整體，它們並不是各自獨立的不動產。習慣上，我們通常將“realestate”譯作“住宅”。嚴格地講，住宅只是不動產的一種類型，不動產還包括在實物形態上不能流動的其他有形資產如礦藏、鐵路等，所以不動產證券化的範圍要比住宅證券化廣泛得多。但住宅證券化是不動產證券化的主要內容。
