住宅市場與政府管制

作者簡介

顧書桂，男，1970年生，江蘇姜堰人。1992年獲得蘇州大學法學學士學位，1995年獲得南京大學政治經濟學碩士學位，2004年晉升副教授，2010年獲得中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。現為上海市社會科學院部門經濟研究所城市與房地產研究中心高級研究人員。

摘要

住宅產業雖然對刺激內需、拉動經濟成長居功甚偉，但住宅市場已經成為當代社會經濟失衡和金融風險的重要來源。研究住宅市場的形成和發展機制，對於改善居民生活、穩定經濟和金融均具有不可估量的意義。住宅作為一種商品，既可以是奢侈品，又可以是生活必需品。住宅作為奢侈品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循市場的原則；住宅作為生活必需品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循保障原則。住宅的供給取決於住宅的性質，優質住宅的供給剛性較強，普通住宅供給彈性較大。在住宅市場上，優質住宅的價格更多取決於市場相對購買力，即住宅市場相對購買力越大，優質住宅的價格越高，反之則反是；普通住宅的價格更多取決於市場絕對購買力，即住宅市場絕對購買力越大，普通住宅需求得到滿足的程度越高，反之則反是。住宅市場的供求特徵及價格形成機制決定了，通常情況下優質住宅才會成為市場投機的對象。普通住宅成為市場投機的對象必須以土地財政為前提，即政府為實現賣地收入的最大化，有意限制普通住宅的土地供應。優質住宅投機是市場風險的主要來源，普通住宅投機是政策風險的主要來源。住宅市場需要政府的管制，但政府管制的主要對象應該是普通住宅市場，政府應根據保障原則確保普通居民能夠購買滿足長期居住需要的普通住宅。優質住宅、租賃住宅應該是完全市場化的產物。優質住宅面向高收入人群，優質住宅的供給剛性和需求彈性決定其分配只能遵循價高者得的原則。租賃住宅面向流動人口，需求的短期性和不確定性決定了租賃住宅的供給數量與價格必須由市場來決定，必須反映市場的成本。公有住房是無力或無法購買普通住宅的居民滿足長期居住需要的唯一來源，它是住宅市場的有益補充。政府管制不當將帶來住宅市場的系統性風險。中國住宅市場的巨大泡沫是土地國有基礎上政府干預不足造成的，是住宅產業過度市場化的結果；與之相反，2007年美國次貸危機的爆發是土地私有基礎上政府對住宅市場過度干預的產物，是美國政府無視自身財力片面追求社會目標的結果。

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