二手房交易風險是指在二手房交易過程中，某一特定危險情況發生的可能性和後果的組合。
種類,交易雙方及居間方,房產登記與銀行,熱點,交易五關,風險控制,核實房東身份,核實房屋狀況,明確交易程式,明確違約責任,
種類
交易雙方及居間方
1、確保房源可出售性和真實性，從源頭上保障求購方的交易安全。
2、頸殃專業的估價及合理的掛牌價，可以縮短成交周期。
風險提示：掛牌價過高，信息冷藏無人問津，交易周期拉長。
風險提示：防止不法中介所擬定的“獨家委託”、“限時委託”陷阱，看清委託期限及委託條件。
4、確認客戶的真實身份，從源頭上保障出售方的交易安全。
5、經紀人明確求購方真實的購房預算及購房條件，有針對性的尋找匹配房源。
風險提示：購房目標不明確，經紀人匹配的房源命中率降低，反覆看房所造成的時間精力浪費。
6、求購方與居間方（中介方）的書面委託協定，明確相應的權利和義務，居間方譽只店以此協定為求購方尋求所需房源並帶領其看房。
風險提示：居間方可憑此協定和看房確認書追究不誠信的“跳中介”行為，賠償金額為居間協定上的約定金額或房價款的1%。
7、根據價格、面積、房型、樓層、地段、周邊等因素對出售方及求購方的信息進行最佳化的搭配。
風險提示：對經紀人推薦的超低價、一次性付款、房東全權委託、法院拍賣等“問題房”一定要特別當心。
8、求購方對經紀人匹配吻合的房源進行實地查看。
風險提示：警惕不法分子以房東的名義在看房的過程中實施搶劫等犯罪行為。求購方如為女性，儘量避免單獨前往。
風險提示：此意向條款如出售方不同意，則意向金無息退還給求購方；如出售方同意簽收，則意向金自動轉為定金，定金罰則生效。此時如求購方反悔不再以此條件購買，出售方沒收其交付的定金。
10、出售方在包括但不限於價格、付款方式及時間、家電家具的贈送或折價、維修基金及其它費用的條款上同意了求購方的購房請求而簽定的協定。
風險蘭市晚仔提示：出售方如不同意簽收此意向，則意向金無息退還悼喇定給求購方；如同意簽收，則意向金自動轉為定金，定金罰則生效。此時出售方反悔不鑽腿良巴再以此條件出售，應雙倍返還定金。
11、求購方公積金及商業貸款的資料初審，避免貸款因明顯的因素未能審批在簽定完《房地產買賣契約》所造成違約。
風險提示：簽定《房地產買賣契約》之前違約金為《房地產買賣居間協定》上約定支付的定金，簽定《房地產買賣契約》之後違約金為《房地產買賣契約》上約定的違約金，一般為房價款的20%。
12、買賣雙方的權利和義務以書面契約的形式約定下來，雙方對等的遵守和約束。
風險提示：房屋權屬、付款方式、付款時間、交付標準、違約條款狼汗肯、爭議的解決方式等相應條款應特別留意。在簽約之前建議去交易中心做全面的產權調查，看其有無查封等隱患。
如出售方還未還清貸款，首付款應在中介公司的陪同下用於還貸，
13、買賣雙方其中一方或兩方均為境外人士時或其它需要公證的情形時買賣契約需要公證。
風險提示:此類買賣契約公證後方為生效。公證費用原則上誰引發誰承擔，如雙方均為引發方則雙方共同分攤。
風險提示：貸款最高額度以房價款的貸款比列與銀行評估價的貸款比列兩者間的低值為最高上限。如房價款為100萬元，銀行評估價為96萬元，貸款比列為70%，此時的貸款額應為67.2萬元而不是70萬元。
15、出售方還清貸款後，去交易中心抵押登記註銷後7個工作日內，方能進行權利轉移（過戶）。
風險提示：抵押註銷後應及時去交易中心過戶，儘快的收回房款，以免節外生枝，例如實施新的稅費政策而導致更多稅費支出。
16、求購方向出售方除尾款外支付的第三筆款項。
風險提示：支付餘款前要確認出售方的抵押是否註銷，否則無法過戶。
17、去房屋所在地的房地產交易中洪采拔心辦理過戶手續，並繳納相應稅費。
風險提示：收件收據是領取產權證的合法憑據，此時房屋已過戶給求購方，但尾款還未收回，風險無疑在出售方，因此收件收據最好交由中介公司或者銀行代為保管。
18、自送件之日起20個工作日後領取新產證以及抵押憑證他項權利證明，此證交付銀行後方能放貸。
風險提示：收件收據保管人代為領取新產證，待購方支付尾款辦理好交房手續後交付給求購方，保障出售方順利回收尾款。
19、求購方拿到屬於自己的新產證後進行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬頻、電話的過戶和費用結算。
風險提示：房屋內如有戶口，應以書面的形式約定在具體時間內遷出，並制定違約罰則。
房產登記與銀行
1、房地產交易中心強制規定，進一步確保房源的可出售性和真實性。
2、銀行對求購方的貸款申請做出初步審核。
風險提示：貸款所提供的材料一定要符合銀行的要求，貸款人的資信成為其重要的審核標準之一。
3、銀行在複審通過後與求購方簽定的貸款契約，並明確雙方的權利和義務。
風險提示：簽定貸款契約時選擇的還款方式一定要符合自身條件，避免今後不能按時還款影響資信。銀行在交易中心過戶後見他項權證後放款，放款應為出售方的專用帳號，警惕放款在中介公司或者其它帳號上的違規行為。
4、申請還款。提前還貸是需要預約的，申請還款要準備好還款所需材料。
風險提示：銀行對於還貸預約時間的限制有所不同，還貸完畢後取出他項權證，方能去交易中心註銷抵押。
熱點
全款交易7天辦結
答：如果是一次性交易，只需要7個工作日就可辦結，錢證兩清；如果需要貸款，在相關材料齊全的情況下，商業貸款20個工作日左右。
監管不收費，房款給利息
問：我要買一處房子，想辦理資金監管，哪兒的房子可以辦理資金監管？收不收費用？存入的房款給不給利息？
答：凡本市各區（開發區）城市規劃區國有土地範圍內並已取得房屋所有權證的二手房買賣均可申請“資金監管”。但需要公積金貸款、商業貸款的房子，應為市房地產交易權屬登記中心發證的房子。房款監管全免費，對存入的房款給活期利息。
二手房公積金貸款，房齡需少於25年
問：我想買一處二手房，想辦理公積金貸款或商業貸款，房齡有什麼限制？貸款年限及比例是如何確定的？
答：二手房公積金貸款：房齡不超過25年。貸款最長年限=25年-房齡。貸款比例按核准價計算，房屋竣工使用年限為5年內（含5年），貸款比例不高於轉讓房屋核准價的60%，房屋竣工使用年限為5年以上，25年以內的，貸款比例不高於50%。
交易五關
定價關
二手房買賣最關鍵的環節就是房屋價格的評估，對於經驗不足的業主來說，價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己蒙受經濟損失。
建議：將房子委託給有資信的中介公司，然後通過市場比較法、收益法、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估。較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經驗，熟悉了解市場價格，並能夠根據房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價做出較為準確的評估。
契約關
而簽訂契約常常要注意諸多細節問題，如屋內設施細節、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。
建議：如果委託正規中介公司，最後達成了買賣交易，中介公司會提供規範且詳實的買賣契約文本，這就為買賣雙方減少了很多麻煩，也避免了因契約不規範而引起的糾紛。隨後，賣方要結清所有物業費和供暖費，為下一環節立契過戶做好準備。
過戶關
辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關。辦理過戶涉及一系列的政策法規，手續繁瑣。購房者由於缺乏房地產交易知識，沒有相關經驗，不了解有關部門的辦事程式，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。
建議：一些正規的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關的政策法規和辦事程式，經驗豐富。因此，委託專業的中介公司辦理房產過戶，省時、省力、省心，是多數消費者的首選。
付款關
付房款是客戶最為擔心的一個環節，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確實存在著房產交割的風險。買方擔心把錢交給賣方而產權過戶中如出現問題，會拿不到產權證；賣方擔心產權證辦到了買方名下，買方拖欠房款。
建議：針對上述情況，一些大型正規中介公司紛紛推出“居間中保”服務，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產權證交中介公司保管，中介為雙方辦理產權過戶，新產權證拿到後，中介一手把房款付給賣方，一手把新產權證交給買方，從而確保了雙方的利益。
交驗關
物業交驗是買賣交易的最後一個環節，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業主也不再對房子負有責任了。
建議：物業交驗時，中介公司會提供一份《物業交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內容主要包括：物業是否與契約約定的一致；所售房屋裡的家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經結清等。
風險控制
核實房東身份
二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關係到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔責”的問題。買賣協定的無效或者契約詐欺案的發生，大多與事先未核實房東身份有直接關係。
核實房東可採用以下方法：
①賣方稱有房屋產權證的，則核實產權證，其上登記的權屬人（包括共有人）均為房東。
②賣方稱尚未取得產權證的，則核實賣方與開發商（或前手賣家）簽署的房屋買賣契約，該契約的買方是房東。
③賣方在婚姻存續期間取得房產，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。
④賣方稱代理房東售房的，應核實授權書的範圍、時限及真實性（授權書應公證或由房東當場簽署）。賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監護關係證明。
⑤賣方離異轉讓原共有房屋的，應核實離婚協定書或法院判決書的真實及有效性。
⑥賣方轉讓其繼承或受贈房屋的，應核實該繼承或贈與檔案的合法性（檔案通常要求公證）。
⑦賣方轉讓自購公房的，應核實賣方與單位簽署的購房協定，審查原單位所有權保留的效力。
⑧賣方轉讓其競拍取得房屋的，應審查拍賣成交確認書有效性。
核實房屋狀況
由於信息不對稱及經驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房後指責賣方或中介提供虛假信息，後者則主張買方應對自己的看房行為負責，從而糾紛在所難免。
因此，買方一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：
①房屋建築狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保全、業委會、物業管理等。
③房屋權利情況，如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷範圍等等。
上述情況的核實，有利於買方評估交易的實際成本和風險，如房屋的裝修，有利於評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優先認購權；房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過戶前先行解押的問題；被查封或凍結轉讓的，則在解除之前不得買賣。只有充分了解房屋狀況，其後履行契約才能順利無憂。
明確交易程式
1．簽約。 買方決定購房，應與房東確定契約的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣契約備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間人身份，往往作為契約第三方。由於土房局大多提供二手房買賣契約範本並要求交易方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照範本重簽買賣契約，可以說這兩份買賣契約都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本契約發生衝突的解決原則，否則通常以後簽的協定為準。因此注意讓兩個版本的契約內容協調一致，是買賣雙方務必注意的問題。
2．付款。 支付房款是買方主要義務，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在（或可立即解除）抵押等權利限制、資信單位對交易安全提供擔保等條件，後者則是常用付款方式。
採用分期付款需注意以下幾點：
①簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。
②首期款支付，一般與賣方交房同時進行或稍早。
③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣契約登記及過戶手續為條件。在此之前要求產權證已辦到賣方名下，對房屋轉讓的權利限制（如抵押、查封）均已解除。
④尾款的支付，可約定在產權證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務（如遷出戶口、繳清應付稅費等）後進行。
⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣契約及過戶登記手續後與銀行簽署貸款協定，銀行在產權證辦到買方名下並辦畢房屋抵押手續後始發放貸款。雙方應約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。
3．交房。交房有利於減少賣方一房兩賣的機會，買方也可以儘快使用房屋，但需要明確以下事項：
①交房的時間和條件。交房一般與首期款支付同時或稍後進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業費、水電費等承擔方式。通常買方自收房後開始繳納，賣方應提供此前最後繳費證明。
③房屋滅失的風險。須明確交房後房屋滅失風險由誰承擔，未約定則由買方承擔。
④房屋出租的，應約定交房後由誰收取剩餘租金或買方如何重簽租賃契約等。
4．過戶。過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：
①到土房局辦理買賣契約登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押後的某一時點。
②過戶所涉稅收和費用的承擔。應注意“稅費”與“費用”的差異，前者包括稅收。在約定“費用”全部由買方承擔的情況下，賣方仍可能不得不承擔營業稅，儘管這與賣方本意大相逕庭。
③買方的人數。買方應確定過戶後產權證上登記的權屬人，避免簽約後家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予約定。
明確違約責任
嚴格明確的違約責任，是各方誠信履行二手房買賣契約的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行契約的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款；有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣契約無效，要求買方退房。因此。雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：
①契約義務的履行時限必須是簡單易定的日期，儘量避免抽象的“之前”“之後”表述。
②每項主要義務均應有違約責任一一對應。
③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處於不確定狀態。
④應約定如解除契約，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法是以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。
另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。
如出售方還未還清貸款，首付款應在中介公司的陪同下用於還貸，
13、買賣雙方其中一方或兩方均為境外人士時或其它需要公證的情形時買賣契約需要公證。
風險提示:此類買賣契約公證後方為生效。公證費用原則上誰引發誰承擔，如雙方均為引發方則雙方共同分攤。
風險提示：貸款最高額度以房價款的貸款比列與銀行評估價的貸款比列兩者間的低值為最高上限。如房價款為100萬元，銀行評估價為96萬元，貸款比列為70%，此時的貸款額應為67.2萬元而不是70萬元。
15、出售方還清貸款後，去交易中心抵押登記註銷後7個工作日內，方能進行權利轉移（過戶）。
風險提示：抵押註銷後應及時去交易中心過戶，儘快的收回房款，以免節外生枝，例如實施新的稅費政策而導致更多稅費支出。
16、求購方向出售方除尾款外支付的第三筆款項。
風險提示：支付餘款前要確認出售方的抵押是否註銷，否則無法過戶。
17、去房屋所在地的房地產交易中心辦理過戶手續，並繳納相應稅費。
風險提示：收件收據是領取產權證的合法憑據，此時房屋已過戶給求購方，但尾款還未收回，風險無疑在出售方，因此收件收據最好交由中介公司或者銀行代為保管。
18、自送件之日起20個工作日後領取新產證以及抵押憑證他項權利證明，此證交付銀行後方能放貸。
風險提示：收件收據保管人代為領取新產證，待購方支付尾款辦理好交房手續後交付給求購方，保障出售方順利回收尾款。
19、求購方拿到屬於自己的新產證後進行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬頻、電話的過戶和費用結算。
風險提示：房屋內如有戶口，應以書面的形式約定在具體時間內遷出，並制定違約罰則。
房產登記與銀行
1、房地產交易中心強制規定，進一步確保房源的可出售性和真實性。
2、銀行對求購方的貸款申請做出初步審核。
風險提示：貸款所提供的材料一定要符合銀行的要求，貸款人的資信成為其重要的審核標準之一。
3、銀行在複審通過後與求購方簽定的貸款契約，並明確雙方的權利和義務。
風險提示：簽定貸款契約時選擇的還款方式一定要符合自身條件，避免今後不能按時還款影響資信。銀行在交易中心過戶後見他項權證後放款，放款應為出售方的專用帳號，警惕放款在中介公司或者其它帳號上的違規行為。
4、申請還款。提前還貸是需要預約的，申請還款要準備好還款所需材料。
風險提示：銀行對於還貸預約時間的限制有所不同，還貸完畢後取出他項權證，方能去交易中心註銷抵押。
熱點
全款交易7天辦結
答：如果是一次性交易，只需要7個工作日就可辦結，錢證兩清；如果需要貸款，在相關材料齊全的情況下，商業貸款20個工作日左右。
監管不收費，房款給利息
問：我要買一處房子，想辦理資金監管，哪兒的房子可以辦理資金監管？收不收費用？存入的房款給不給利息？
答：凡本市各區（開發區）城市規劃區國有土地範圍內並已取得房屋所有權證的二手房買賣均可申請“資金監管”。但需要公積金貸款、商業貸款的房子，應為市房地產交易權屬登記中心發證的房子。房款監管全免費，對存入的房款給活期利息。
二手房公積金貸款，房齡需少於25年
問：我想買一處二手房，想辦理公積金貸款或商業貸款，房齡有什麼限制？貸款年限及比例是如何確定的？
答：二手房公積金貸款：房齡不超過25年。貸款最長年限=25年-房齡。貸款比例按核准價計算，房屋竣工使用年限為5年內（含5年），貸款比例不高於轉讓房屋核准價的60%，房屋竣工使用年限為5年以上，25年以內的，貸款比例不高於50%。
交易五關
定價關
二手房買賣最關鍵的環節就是房屋價格的評估，對於經驗不足的業主來說，價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己蒙受經濟損失。
建議：將房子委託給有資信的中介公司，然後通過市場比較法、收益法、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估。較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經驗，熟悉了解市場價格，並能夠根據房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價做出較為準確的評估。
契約關
而簽訂契約常常要注意諸多細節問題，如屋內設施細節、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。
建議：如果委託正規中介公司，最後達成了買賣交易，中介公司會提供規範且詳實的買賣契約文本，這就為買賣雙方減少了很多麻煩，也避免了因契約不規範而引起的糾紛。隨後，賣方要結清所有物業費和供暖費，為下一環節立契過戶做好準備。
過戶關
辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關。辦理過戶涉及一系列的政策法規，手續繁瑣。購房者由於缺乏房地產交易知識，沒有相關經驗，不了解有關部門的辦事程式，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。
建議：一些正規的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關的政策法規和辦事程式，經驗豐富。因此，委託專業的中介公司辦理房產過戶，省時、省力、省心，是多數消費者的首選。
付款關
付房款是客戶最為擔心的一個環節，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確實存在著房產交割的風險。買方擔心把錢交給賣方而產權過戶中如出現問題，會拿不到產權證；賣方擔心產權證辦到了買方名下，買方拖欠房款。
建議：針對上述情況，一些大型正規中介公司紛紛推出“居間中保”服務，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產權證交中介公司保管，中介為雙方辦理產權過戶，新產權證拿到後，中介一手把房款付給賣方，一手把新產權證交給買方，從而確保了雙方的利益。
交驗關
物業交驗是買賣交易的最後一個環節，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業主也不再對房子負有責任了。
建議：物業交驗時，中介公司會提供一份《物業交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內容主要包括：物業是否與契約約定的一致；所售房屋裡的家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經結清等。
風險控制
核實房東身份
二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關係到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔責”的問題。買賣協定的無效或者契約詐欺案的發生，大多與事先未核實房東身份有直接關係。
核實房東可採用以下方法：
①賣方稱有房屋產權證的，則核實產權證，其上登記的權屬人（包括共有人）均為房東。
②賣方稱尚未取得產權證的，則核實賣方與開發商（或前手賣家）簽署的房屋買賣契約，該契約的買方是房東。
③賣方在婚姻存續期間取得房產，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。
④賣方稱代理房東售房的，應核實授權書的範圍、時限及真實性（授權書應公證或由房東當場簽署）。賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監護關係證明。
⑤賣方離異轉讓原共有房屋的，應核實離婚協定書或法院判決書的真實及有效性。
⑥賣方轉讓其繼承或受贈房屋的，應核實該繼承或贈與檔案的合法性（檔案通常要求公證）。
⑦賣方轉讓自購公房的，應核實賣方與單位簽署的購房協定，審查原單位所有權保留的效力。
⑧賣方轉讓其競拍取得房屋的，應審查拍賣成交確認書有效性。
核實房屋狀況
由於信息不對稱及經驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房後指責賣方或中介提供虛假信息，後者則主張買方應對自己的看房行為負責，從而糾紛在所難免。
因此，買方一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：
①房屋建築狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保全、業委會、物業管理等。
③房屋權利情況，如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷範圍等等。
上述情況的核實，有利於買方評估交易的實際成本和風險，如房屋的裝修，有利於評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優先認購權；房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過戶前先行解押的問題；被查封或凍結轉讓的，則在解除之前不得買賣。只有充分了解房屋狀況，其後履行契約才能順利無憂。
明確交易程式
採用分期付款需注意以下幾點：
①簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。
②首期款支付，一般與賣方交房同時進行或稍早。
③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣契約登記及過戶手續為條件。在此之前要求產權證已辦到賣方名下，對房屋轉讓的權利限制（如抵押、查封）均已解除。
④尾款的支付，可約定在產權證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務（如遷出戶口、繳清應付稅費等）後進行。
⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣契約及過戶登記手續後與銀行簽署貸款協定，銀行在產權證辦到買方名下並辦畢房屋抵押手續後始發放貸款。雙方應約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。
3．交房。交房有利於減少賣方一房兩賣的機會，買方也可以儘快使用房屋，但需要明確以下事項：
①交房的時間和條件。交房一般與首期款支付同時或稍後進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業費、水電費等承擔方式。通常買方自收房後開始繳納，賣方應提供此前最後繳費證明。
③房屋滅失的風險。須明確交房後房屋滅失風險由誰承擔，未約定則由買方承擔。
④房屋出租的，應約定交房後由誰收取剩餘租金或買方如何重簽租賃契約等。
4．過戶。過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：
①到土房局辦理買賣契約登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押後的某一時點。
②過戶所涉稅收和費用的承擔。應注意“稅費”與“費用”的差異，前者包括稅收。在約定“費用”全部由買方承擔的情況下，賣方仍可能不得不承擔營業稅，儘管這與賣方本意大相逕庭。
③買方的人數。買方應確定過戶後產權證上登記的權屬人，避免簽約後家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予約定。
明確違約責任
嚴格明確的違約責任，是各方誠信履行二手房買賣契約的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行契約的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款；有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣契約無效，要求買方退房。因此。雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：
①契約義務的履行時限必須是簡單易定的日期，儘量避免抽象的“之前”“之後”表述。
②每項主要義務均應有違約責任一一對應。
③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處於不確定狀態。
④應約定如解除契約，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法是以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。
另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。
