不動產登記典型問題解析

內容簡介

　　作者從其與全國從事不動產登記實務的人員交流、探討的上千個問題中，精心選擇了其中的130個問題，從法理分析、法條闡釋和實務處理建議角度對這些問題進行解析。在解析中，雖然也引用法學家們精典理論，但更多的還是根據自己研習民法物權、不動產登記理論和曾經從事二十餘年不動產蘭捉章登記的體會、經驗以及與朋友們交流探討中學到的新知識，來說法理，講法條，提建議，以期為不動產登記實務人員在具體解決工作中的問題提供一本有價值的參考書。

作者簡介

　　劉守君，男，1969年9月出生，黨校大學文化，高級經濟師職稱。中國註冊房地產估價師和中國註冊房地產經紀人資格。樂山市首批學術和技術帶頭人。

　　原全國房屋登記官考試命題專家庫成員，參加2011年全國房屋登記官考試命題，參加2012年、2013年全國房屋登記官考試審題。

　　1993年9月至2014年5月，在犍為縣房地產管理所從事房屋登記工作，現從事不動產登記研究、諮詢和教學。

　　主要榮譽：四川省優秀人民陪審員、樂山市社會科學優秀成果三等獎、“無錫產監杯”《物權法》與房地產權屬管理知識競賽二等獎、樂山市房地產管理先進個人。

　　主要研究興趣：民法物權，不動產登記。出版專著《房屋登記中的民法原理與實務》《房屋登記收件實務》《《不動產登記暫行條例實施細則》條文理解與適用》。有110餘篇有關不動產登記的論文、案例剖析文章發表在《中國不動產》《中國房地產》《房地產權產籍》《四川房地產》等專業期刊上。

圖書目錄

第一部分首次登記

第1問如何把握首次登記中的房地一併登記原則/…1

第2問二人分別辦理用地和規劃手續後又共同建成的一幢房屋，登記機構可否為其辦理所有權首次登記/…4

第3問登記機構可否為危房辦理所有權首次登記/…7

第4問登記機構辦理宅基地上合法建造的房屋所有權首次登記時，是否收取房屋已經竣朵慨櫃趨工的證明/…9

第5問登記機構可否將聯建房屋直接首次登記給各聯建人/…10

第6問確定房屋的不動產單元的依據是什麼/…13

第7問登記機構可否為有效驗促良期內的臨時建築物辦理所有權首次登記/…15

第8問申請登記的房屋面積與規劃許可面積有差異時，登記機構是否有處置裁量權/…19

第9問商業用房經私自拆改但不改變屑拘霸建造時的規劃條件，由此申請的首次登記，登記機構可否辦理/…21

第10問超出規劃許可的層數建造竣工但只申請規劃許可範圍內的房屋所有權首次登記的，登記機構可否辦理/…22

第11問村民轉化為城鎮居民後，對農村宅基地上的既有房屋申請的首次登記，登記機構可否辦理/…24

第12問總建築面積不變，但住宅和非住宅建築面積未按規劃許可建造的房屋，登記機構可否登記/…26

第13問集體經濟組織欲取得“五保戶”遺留的未登記的宅基地使用權及地上房屋所有權，該怎樣申請登記/…28

第14問不計算容積率的建築面積，登記機構可否登記/…30

第15問已經竣工的一幢建築物，權利人是否應當一次性申請所有權首次登記/…33

第16問首次登記中，農村村民的自留地按何種物權類型登記/…36

第17問國有建設用地使用權用途與地上建造的房屋用途不一致時，登記機構可否辦理首次登記/…37

第18問房屋實際建築面積由於計算標準原因而大於規劃驗收憑證您章舟載明建築面獄熱積的，登記機構可否登記兆簽拜說/…40

第二部分變更登記

第19問權利人申請因拆除部分房屋產生的變更登記時，是否應當提交規劃許可手續/…42

第20問成年盲人該怎樣申請房屋變更登記/…43

第21問將個體工商戶名下的房屋登記到投資人名下適用什麼登記/…45

第三部分轉移登記

第22問有限責任公司改組為股份制公司產生的不動產登記，適用什麼登記類型/…48

第23問人民法院的庭審筆錄複印件，登記機構可否用作轉移登記的證據材料/…50

第24問分割轉讓房屋產生的轉移登記，登記機構可否直接辦理/…52

第25問受託人可否憑概括代理手續代委託人申請轉讓轉移登記/…53

第26問自己代理和雙方代理中的代理人可否代當事人申請房屋轉移登記/…54

第27問有抵押權負擔的房屋，登記機構可否為當事人辦理繼承轉移登記/…55

第28問酒店可否分割銷售並申請轉移登記/…57

第29問監護人的房屋轉讓給被監護人產生的轉移登記，登記機構可否辦理/…58

第30問離婚協定可否作贈與轉移登記的證明材料/…60

第31問個體工商戶性質的企業轉讓產生的房屋登記，適用何種登記類型/…62

第32問繼承人申請繼承取得的預購商品房所有權轉移登記時，登記機構是否應當收取被繼承人名下的契稅繳納憑證/…64

第33問代位繼承人繼承其他繼承人放棄繼承的部分產生的轉移登記，登記機構可否受理/…65

第34問其上有違法建築物存在的房屋產生的買賣轉移登記，登記機構可否受理/…66

第35問企業的法定代表人到登記機構申請轉讓房屋產生的轉移登記時，申請書上可否僅由其法定代表人簽名，不蓋企業公章/…69

第36問辦理小區車位出售產生的轉移登記時，登記機構是否審核該銷售行為滿足了業主需要/…70

第37問兩種不同規劃用途的房屋可否作為一個不動產單元申請轉移登記/…72

第38問繼承人申請將未登記到其名下的房屋再贈與他人產生的轉移登記，登記機構可否受理/…74

第39問父母和未成年子女共同購買的房屋，應該登記為共同共有，還是按份共有/…76

第40問委託書被取消後基於此產生的轉委託書是否還有效力/…78

第41問有國有股份的公司轉讓房屋申請轉移登記時，是否應當向登記機構提交國有資產管理機關同意轉讓的批文/…80

第42問被查封房屋的按份共有人轉讓其未被查封的份額產生的轉移登記，登記機構可否辦理/…82

第43問共同共有的兩個共有人之間轉移房產是否須先行申請共有性質變更產生的變更登記/…84

第44問經濟適用住房可否按約定登記為配偶一方單獨所有/…86

第45問當事人可否持執行裁定書申請房屋轉移登記/…87

第46問買賣不動產產生的轉移登記是否必須由當事人同時申請/…89

第47問按份共有人以其享有的不動產份額投資入股，該怎樣申請不動產登記/…91

第48問基於人民法院生效的判決書取得的房屋所有權未經登記就處分產生的登記，登記機構可否受理/…93

第49問城鎮居民繼承“淨”的農村宅基地申請的轉移登記，登記機構可否辦理/…95

第50問基於抵債的民事調解書產生的房屋轉移登記，是否必須由當事人雙方共同申請/…97

第51問監護人代被監護人簽訂的遺贈撫養協定，登記機構可否用作轉移登記的材料/…99

第52問按份共有的房屋可否由占份額三分之二以上的共有人申請增加共有人產生的轉移登記/…100

第53問婚前建造的宅基地上的房屋可否約定為與城市居民的配偶共同所有/…103

第54問法院查封期間屆滿的最後一天為節假日的，是否需要順延一天后才能為當事人辦理轉讓轉移登記/…104

第55問房、地分別登記時代，只辦理了房屋所有權轉移登記的，現房屋所有權人單方申請的該房屋分攤的土地使用權轉移登記，登記機構可否受理/…105

第四部分註銷登記

第56問登記機構錯誤錄入登記信息，是否是註銷登記的事由/…107

第五部分抵押權登記

第57問抵押房屋被查封后，登記機構可否為當事人辦理抵押權轉移登記/…109

第58問抵押權變更登記後是否影響該抵押權的順位/…110

第59問一人有限責任公司用其房產為其股東作抵押申請的抵押權登記，登記機構可否受理/…112

第60問抵押契約上的被擔保債權數額與主債權契約上的債權數額不一致時，登記簿應當記載哪個契約上的債權數額/…114

第61問債務轉讓的，當事人是否申請抵押權變更登記/…116

第62問登記機構可否為抵押契約中約定不得再抵押的房屋辦理順位抵押權登記/…118

第63問抵押權被不當註銷後可否適用更正登記予以恢復/…119

第64問在建建築物可否為他人債務履行作抵押擔保/…122

第65問登記機構可否辦理以一次性付款的預購商品房作抵押產生的抵押權登記/…123

第66問抵押權擔保的債權是否可以超過抵押物的價值/…125

第67問登記機構可否辦理因“代償債權”設立的抵押權登記/…127

第68問登記機構可否辦理因“以貸還貸”申請的抵押權登記/…129

第69問債務履行期間屆滿後簽訂的展期協定，登記機構可否用作抵押權變更登記的材料/…131

第70問債權確定期間可否在債權發生期間之後/…133

第71問增加抵押房屋適用何種登記/…134

第72問因擔保典當債權的實現，當事人可否申請最高額抵押權登記/…136

第73問保險公司可否作反擔保抵押中的抵押權人/…138

第74問異地開展貸款業務的小額貸款公司申請的房屋抵押登記，登記機構可否辦理/…139

第75問民間借貸產生的債權可否作抵押權登記中的主債權/…141

第76問債務履行期間屆滿的債權是否可以設立抵押權保障其實現/…145

第77問擴建中的房屋已經登記並領取不動產權屬證書的部分，可否作在建建築物抵押的標的物/…147

第78問一個一般抵押權可否同時擔保兩個主債權/…148

第79問擔保機構在經營許可證逾期後申請的抵押權登記，登記機構可否辦理/…150

第80問債權確定期間屆滿後，登記機構可否辦理債權確定期間變更產生的最高額抵押權變更登記/…151

第81問申請人以發生第一筆貸款的借款契約作主契約申請的最高額抵押權登記，登記機構可否受理/…153

第82問登記機構辦理因典當產生的抵押權登記時，是否審查當票上的當金數額符合規定與否/…156

第83問因倉儲契約建立的債權可否作抵押權擔保的主債權/…160

第84問最高額抵押權確定登記後，登記機構可否辦理因債務履行期限變更產生的抵押權變更登記/…161

第85問抵押權註銷登記的申請人，是否必須是抵押當事人/…163

第86問抵押權預告登記能否保全未來抵押權的順位/…165

第87問在建建築物抵押權可否隨被其擔保的主債權轉移/…167

第88問抵押權擔保的主債權的債務履行期間超過企業營業期間的，登記機構可否登記/…168

第89問申請人申請的債務履行期限超過抵押土地使用期限的抵押權登記，登記機構可否辦理/…169

第90問抵押當事人可否約定在建建築物價值為零/…171

第91問抵押房屋被查封后又解封的，當事人可否直接申請債權確定期間變更產生的最高額抵押權變更登記/…172

第92問抵押權人無法聯繫，抵押人怎樣才能註銷自己房屋上的抵押權/…173

第六部分更正登記

第93問權利人申請的因互換姓名產生的登記，是否適用更正登記/…176

第94問當事人基於房屋歸屬的民事調解書申請的更正登記，登記機構可否辦理/…177

第95問夫妻復婚後撤銷原離婚協定中贈與兒子房屋的內容產生的登記該怎樣辦理/…178

第七部分異議登記

第96問父母可否以阻止兒子賣房為由對其房屋申請異議登記/…180

第97問對登記簿上失效的異議登記，登記機構該如何處理/…180

第98問賣方不配合申請轉移登記時，買方可否以利害關係人的名義申請異議登記/…183

第99問承租人可否對出租房屋的所有權申請異議登記/…183

第八部分預告登記

第100問以按揭方式購買的商品房，當事人可否申請預購商品房最高額抵押預告登記/…186

第101問未成年人因按揭購房申請的預購商品房抵押預告登記，登記機構可否辦理/…187

第102問房屋竣工前預告登記的權利人死亡，繼承人該怎樣申請不動產登記/…188

第103問未經抵押權人同意，有抵押權負擔的房屋因離婚產生的所有權轉移預告登記，登記機構可否辦理/…190

第104問申請人申請轉移登記時，載明預購商品房預告登記的不動產登記證明遺失，是否也應當聲明作廢/…192

第105問商品房所有權首次登記後，登記機構可否辦理預購商品房抵押預告登記的更正登記/…195

第106問當事人申請的抵押土地上新建房屋的預購商品房預告登記，登記機構可否受理/…196

第107問有在建建築物的土地被查封前的預售行為不受查封的限制/…198

第九部分協助執行

第108問登記機構是否在法院的送達回證上註明其為輪候查封/…201

第109問執行文書只載明查封期限，而無查封期間的，查封期間如何記載/…202

第110問輪後查封轉查封后查封期間如何記載/…204

第111問人民法院要求登記機構辦理相關登記的執行文書是否必須由執行員送達/…206

第112問人民法院是否以不動產單元為基礎實施查封/…208

第113問受上級法院指定的法院可否裁定解除其他法院的查封/…210

第114問輪候查封法院是否應當向登記機構送達不載明查封期間的裁定書和協助執行通知書/…211

第115問登記機構辦理基於執行文書產生的轉移登記時，有無告知執行法院該房屋上有輪候查封存在的義務/…214

第116問人民法院向登記機構送達解除查封的執行文書後又送達繼續查封的執行文書的，登記機構該如何處理/…216

第十部分其他

第117問離婚協定已經約定歸屬的預購商品房是否還是遺產/…218

第118問增加共有人的登記時間，是否是共有人取得房屋所有權的時間/…220

第119問當地公開發行的報刊中的“當地”和“公開”如何界定/…222

第120問離婚協定變更協定是否須加蓋婚姻登記專用章/…223

第121問未成年人的父親或母親可否放棄監護資格/…225

第122問祖父作未成年人的監護人時，登記機構該收取哪些監護材料/…226

第123問被查封或有抵押權登記的房屋，權利人可否申請遺失補證/…228

第124問律師查詢不動產登記資料需要提交哪些材料/…230

第125問住宅小區內的一套房屋該如何分攤土地面積/…232

第126問登記機構可否撤銷自己記載的不動產登記/…234

第127問殘疾人證書可否用作監護人資格證明/…236

第128問登記簿上現時記載的權利人把自己被人民法院拍賣的房屋買下後該申請什麼登記/…237

第129問個人獨資企業的投資人變動適用何種登記/…238

第130問可以簽訂商品房預售契約的最後日期是什麼時間/…240

主要參考書目/…242

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