不動產債是一個法律辭彙，是“人身債”的對稱。不動產債專指一種有不動產五折抵押、直接登記的、可快速轉押變現的、信用良好、風險對沖支持的債權資產，這種投資理財產品由五色土孫敦浩於2003年首創，由上海五色土抵押貸款顧問有限公司經營。自2003年至今，五色土抵押債實際年化收益率在10%左右。
不動產債的五個特點：
不動產直接抵押：借款人的不動產直接抵押登記到投資人的名下，資產可控。
資金直接交接：投資人的資金直接交付給借款人，交易透明。
五成抵押率：抵押率 = 投資金額占抵押不動產市值的比例。設定抵押的不動產都是流通中的住宅、商鋪、寫字樓等成熟物業，能較強的對抗市場波動風險。
信用良好：五色土負責對借款人信用審核。不動產抵押和良好信用缺一不可。
對沖資產：五色土只負責貸前風控、貸中管理和貸後風險處置，不參與資金交易，為保證五色土審核的責任不落空，五色土按貸款餘額的10%，準備對沖資產。
與房地產信託產品的區別：
房地產信託產品一般也有不動產抵押擔保，然而設定抵押的不動產多為正在開發中的不動產，同時，開發中的房地產並非直接抵押到投資人名下，而是抵押到信託公司名下。五色土抵押債的抵押擔保不動產都是已經上市流通的房地產，而且是直接抵押到具體投資人名下的。
五色土抵押債與美國次級房貸的區別：
美國次級房貸也是一種由不動產做抵押擔保的金融產品，然而抵押比率高達70%到90%，同時銀行對次級房貸的借款人審核寬鬆，許多借款人的信用評分較低，許多借款人屬於低收入、弱勢群體階層。五色土抵押債的不動產抵押率一般在50%左右，五色土對借款人償債能力審核嚴格，五色土多數借款人是小企業主。
五色土抵押債與網貸理財產品的區別：
多數網貸是信用貸款，比如平安旗下的陸金所，平安一邊用自有資金放貸，一邊將放出的貸款資產在陸金所平台以債權轉讓的方式賣給廣大投資人，通過較高的息差來覆蓋信用貸款的高不良率。五色土抵押債主要通過直接抵押足值的房地產來保障投資人的回報，在需要變現抵押債時，五色土抵押債的債權和抵押權是同時進行變更的。
五色土的經營理念：
定位：五色土不接觸客戶資金，只負責風險管理。
歷史：五色土是中國第一家不動產抵押行業品牌。
功能：五色土追求長期穩定的、10%左右的年收益率 。
角色：五色土永做獨立的資產管理人。
性格：處事穩健，富有責任，絕不冒險，五色土只吸引相同素質的人。
歷史：五色土是中國第一家不動產抵押行業品牌。
功能：五色土追求長期穩定的、10%左右的年收益率 。
角色：五色土永做獨立的資產管理人。
性格：處事穩健，富有責任，絕不冒險，五色土只吸引相同素質的人。
