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辦法印發
上海市公有住房差價交換辦法
滬府發〔2019〕19號
上海市人民政府關於印發《上海市公有住房差價交換辦法》的通知
各區人民政府，市政府各委、辦、局：
現將《上海市公有住房差價交換辦法》印發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府
2019年10月8日
辦法全文
上海市公有住房差價交換辦法
第一條（目的和依據）
為了規範公有住房差價交換活動，保障居民基本居住需求，維護公有住房管理秩序，制定本辦法。
第二條（適用範圍）
本辦法適用於本市行政區域內居民承租的公有住房的差價交換（以下稱“差價換房”）。
第三條（管理部門）
市房屋行政管理部門是本市差價換房的主管部門。區房屋行政管理部門負責本轄區內差價換房的管理工作，加強對公有住房出租人、區房地產交易中心的指導、監督。
公有住房出租人負責辦理差價換房的徵詢手續。
區房地產交易中心負責本區範圍內差價換房交易審核工作。
第四條（原則）
差價換房遵循自住優先、自願、公平和有償的原則。
差價換房應當有利於提高公有住房的成套使用。
第五條（差價換房方式）
差價換房可以採取下列方式：
（一）公有住房承租權與公有住房承租權的交換；
（二）有償轉讓公有住房承租權。
第六條（差價換房方式的適用）
凡納入本市公有住房出售範圍的獨用成套公有住房，其承租權不得採取本辦法第五條第（二）項規定的方式進行差價換房。
第七條（不得差價換房的情形）
下列公有住房不得進行差價換房：
（一）整幢獨用的花園住宅，或者差價換房後形成整幢獨用花園住宅；
（二）產權不明晰的；
（三）已列入確定的房屋徵收範圍內的；
（四）已列入舊住房成套改造計畫的；
（五）承租人拖欠租金尚未結清的；
（六）承租人在承租房屋內擅自搭建，或者附有違法建築尚未處理的；
（七）已進入行政處罰程式，或者因糾紛已進入訴訟、仲裁程式的；
（八）依法應當由出租人收回的。
第八條（徵得利害關係人同意）
公有住房承租人需要差價換房的，應當事先徵得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第九條（對象限制）
差價換房不得造成差價換房雙方當事人新的居住困難。
非本市戶籍家庭和個人不得通過差價換房取得公有住房承租權。差價換房的戶籍管理，按照國家和本市的有關規定執行。
法人、其他組織不得通過差價換房取得公有住房承租權，但市、區人民政府指定的企業除外。
第十條（受讓限制）
本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。
本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。
本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個人，不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權。
獨用成套公有住房為職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為並戶後房改售房進行差價換房的，經區房屋行政管理部門審核通過後，可以不受本條第一款、第二款規定的限制。
第十一條（有償收回承租權）
需要差價換房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申請，由出租人按照有償退租的方式收回承租權。
第十二條（花園住宅、優秀歷史建築的規定）
對已列入市、區政府確定的花園住宅、優秀歷史建築等具有保留保護價值的公有住房承租人，需要差價換房的，鼓勵市、區政府指定的企業按照有償退租或者差價換房的方式取得承租權。
非獨用成套公有住房，符合相關政策規定，經相關程式改造為獨用成套後，除花園住宅以外，承租人可以按照本市房改售房政策執行。
第十三條（價格）
差價換房的價格由當事人雙方協商議定，但按照有償退租方式收回承租權的，價格由區房屋行政管理部門按照程式選定的房地產估價機構評估確定。
第十四條（契約的訂立）
差價換房的當事人應當訂立書面契約。
差價換房契約的示範文本由市市場監管局和市房屋管理局聯合制定。差價換房的當事人應當使用或者參照示範文本訂立契約。
第十五條（徵詢）
差價換房的轉讓人應當在訂立書面契約前，持《租用居住公房憑證》等材料，書面徵詢公有住房出租人的意見。
公有住房出租人應當自受理書面徵詢之日起15日內給予書面答覆。不同意差價換房的，應當說明理由。
第十六條（查詢）
採取本辦法第五條第（二）項規定的方式進行差價換房，受讓人應當按照本市相關規定，持身份、戶籍和婚姻狀況等證明材料，到公有住房所在地的區房地產交易中心查詢視窗，申請查詢本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下擁有住房（包括公有住房承租權和住房產權）的信息。
第十七條（申請差價換房）
差價換房當事人應當自契約訂立之日起15日內，按照下列規定辦理差價換房手續：
（一）交換承租權的公有住房在同一區範圍內的，到公有住房所在地的區房地產交易中心辦理；交換承租權的公有住房不在同一區範圍內的，到價格高的公有住房所在地的區房地產交易中心辦理。
（二）有償轉讓公有住房承租權的，到公有住房所在地的區房地產交易中心辦理。
第十八條（差價換房應當提交的材料）
差價換房當事人申請差價換房時，應當提交下列材料：
（一）差價換房契約；
（二）租用居住公房憑證；
（三）有效的徵詢和查詢結果書面材料；
（四）本處有本市常住戶口共同居住人簽字同意差價換房的書面證明；
（五）雙方當事人的身份、戶籍等證明材料；
（六）雙方當事人承諾差價換房後不造成新的居住困難的書面材料。
拆套使用的公有住房承租人，為並戶後房改售房進行差價換房的，還應當提交區房屋行政管理部門審核通過的書面材料。
採取本辦法第五條第（一）項規定的方式進行差價換房的，無需提交查詢結果書面材料。
第十九條（差價換房的審核）
差價換房當事人提交材料齊全的，區房地產交易中心應當予以受理。
區房地產交易中心應當自受理申請之日起5日內，根據差價換房當事人提交的材料，並經區房屋行政管理部門確認，完成相關事項的審核工作。對符合規定條件的，出具《差價換房確認書》；對不符合規定條件的，不予辦理，並書面通知差價換房當事人。
第二十條（變更租賃關係）
取得公有住房承租權的當事人應當自收到區房地產交易中心出具的《差價換房確認書》之日起7日內，持差價換房契約、租用居住公房憑證、當事人的身份證明及《差價換房確認書》等有關材料，向出租人申請辦理公有住房租賃關係的變更手續，換髮《租用居住公房憑證》。
第二十一條（合用部位的使用）
差價換房後，公有住房中的合用部位仍維持原來的使用狀況，且不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。
第二十二條（租金的交納）
差價換房後，取得公有住房承租權的當事人應當按照本市公有住房租金標準相關規定支付租金。
第二十三條（繼續承租）
差價換房後，公有住房的權屬性質不變。租賃期間，承租人喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮常住戶口的配偶或直系親屬繼續承租，但同住人仍享有居住權。繼續承租的個人可以由取得公有住房承租權的當事人指定；取得公有住房承租權的當事人未指定的，可以參照財產繼承順序確定。
第二十四條（執行公房租金標準的非國有住房）
執行政府規定的公有住房租金標準、由政府授權經營公房的企業代為管理的非國有住房（如由政府代管的私有房產、由政府代理經租的宗教團體房產等），其差價換房的辦法，由市房屋行政管理部門另行規定。
第二十五條（施行日期）
本辦法自2019年12月1日起施行。1999年印發的《上海市公有住房差價換房試行辦法》同時廢止。
修訂解讀
新《辦法》共25條，旨在規範公有住房差價交換活動，保障本市居民合理居住需求，維護公有住房管理秩序。與原《辦法》相比，主要修訂了以下內容：
（一）完善差價換房遵循的原則和方式
在原《辦法》規定的自願、公平、有償原則基礎上，增加了“自住優先”和“有利於提高公有住房成套使用”的原則。在方式上，保留了原《辦法》中的公有住房承租權與公有住房承租權交換、有償轉讓公有住房承租權兩種方式；同時，不再要求有償轉讓公有住房承租權後所獲資金用於購買商品住房或者其他住房，在資金使用上給居民更大自主權。（第四條、第五條）
（二）明確差價換房的受讓人條件
考慮到公有住房的歷史沿革，及其所具有的保障性、福利性特點，為更好地保護公有住房承租人權益，《辦法》明確，本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權），以及本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過差價換房方式，取得公有住房承租權；本市非同一戶籍家庭的2名及以上個人，不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權。（第十條）
為鼓勵公有住房成套使用，支持居民的合理改善需求，《辦法》對獨用成套公有住房中的職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為並戶後參加房改售房進行差價換房的，經區房屋行政管理部門審核通過後，可不受上述條款的限制。（第十條）
此外，為落實自住優先的原則，《辦法》還規定，法人、其他組織不得通過差價換房取得公有住房承租權，但市、區政府指定的企業除外。（第九條）
（三）加強花園住宅、優秀歷史建築保護和管理
花園住宅、優秀歷史建築等具有保留保護價值的公有住房的承租人，需要差價換房的，《辦法》在延續了原來相關政策規定的同時，鼓勵市、區政府指定的企業，按照有償退租或者差價換房的方式，購買這類公有住房的承租權。
非獨用成套公有住房，符合相關政策規定，經相關程式改造為獨用成套後，除花園住宅以外，承租人可按本市房改售房政策執行。（第十二條）
（四）更好地保障差價換房當事人合法權益
《辦法》通過完善差價換房交易流程，進一步加強對交易雙方當事人的權益保護。一是，明確公有住房承租人在差價換房前，應先徵詢公有住房出租人的意見，再訂立契約；二是，進一步落實公有住房出租人的審核責任；三是，明確對差價換房受讓人條件進行查詢的程式。（第十五至十九條）
（五）對公有住房轉讓價款不再進行監管
目前本市居民住房條件已明顯改善，住房保障體系已較為健全，實踐中出於醫療、養老等原因，差價換房出讓人提前支取轉讓價款的訴求較多。因此，《辦法》取消了原先對公有住房有償轉讓價款實行三年資金監管的規定。
