低首付獲得房貸的一種方式。提升成交量的一種手段，也是政府為房地產行業開闢的一條綠色通道。
基本介紹
簡介,詳細信息,出現原因,專家看法,
簡介
一成首付，曾經是2007年房地產慣用的炒作伎倆，在沉寂一段時間之後再次在深圳樓市出現。根據《中國證券報》的調查發現，這種一成首付，甚至是低首付的操作方法各有不同，炒房者與中介機構合作，甚至可以拿到零首付的房貸。而且有些銀行已經將一套房的貸款優惠政策，用到二套房身上。
詳細信息
“此次深圳地區出現的‘一成首付’現象，其根源是由於2008年底實施的個人房貸‘新政’，即首套住房利率打七折，首付降至二成的優惠政策。此外，今年為了抵抗金融危機和加大內需，中國的貸款政策比較寬鬆，為‘一成首付’現象的出現提供了可能。”貴州大學城市管理與經濟發展研究所副所長項凱標在接受《中國產經新聞》的採訪時表示。 項凱標表示：“這種低首付現象，就是一種高槓桿的房貸融資方式，可以使房產投機商們用更少的本金，購得更多的房產，房價上漲後出售獲利，實現以小博大，助推炒房風上揚。”
有資料表明，“一套房子總價100萬元，銀行該放80萬元貸款還是70萬元貸款，都是銀行按照購房者個人的貸款信用審核的。但開發商可以把房價提高，比如房價契約寫成112.5萬元，貸款人可以貸8成，也就是90萬元，然後銀行放款，開發商收買房人10萬元首付，再給貸款人打個12.5萬元折扣。對貸款人來講，首付10萬，貸款90萬，正好是一成首付。”
出現原因
“零首付”、“一成首付”這些曾經在2007慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之後再次在深圳樓市出現。業內人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對貸款審查較為嚴格；而今貸款政策寬鬆，商業銀行房貸任務加重，陰陽契約難以監督出現降低首付的情況不難理解。
隨著深圳樓市的瘋狂，越來越多的投資客重新活躍起來，而這些投資客樂於一成首付，本錢少而賺的快，房價上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。中國證券報記者裝作投資客調查發現，許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低於兩成的首付，這樣用更少的本金，他們可以購買更多的房產，房價上漲後出售獲利也更多，實現以小博大。
對於大手筆的投資客，中介也在積極想辦法吸引。一家小中介的按揭員對中國證券報記者表示，他們現在可以通過與按揭評估公司合作，將物業的評估價做高，做成“陰陽契約”。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額甚至可以為買家實現“零首付”。
“100萬元的房子，如果評估價做到112.5萬元，那么申請了八成按揭後，客戶支付的首付款只有10萬元。”該按揭員稱，對於一次購買多套房產的投資客，往往是向不同的銀行申請貸款。對於這種高槓桿的房貸融資方式，在房價持續上漲的今天，重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。
工商銀行的一位個貸經理表示，在購房按揭中，銀行很難監控“陰陽契約”，銀行拿到的契約是做高了評估價的契約，對於每套房產的價格銀行又不可能逐一去核實。
早在2008年下半年，深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分樓盤的銷售人員稱，低首付是銀行主動向符合條件的公務員或者深圳事業單位部分員工提供九成按揭，號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付餘下的一成首期。
在廣州首期款不足的部分則是由發展商墊付。這些方式無論購買總價多少，只要交納一定數量的定金即可辦理購房和按揭手續，首期餘額一般是在入伙後兩年內分期免息繳付。
銀行相關人士表示，在墊首付的交易中，購房者與開發商私下簽訂了一份真實交易契約。而登記、辦證等所使用的都是虛高房價的契約，在這種情況下，銀行就很難監控這種“陰陽契約”。這種“陰陽契約”的做法屬於違規行為，理論上銀行可以追究相關的責任賠償。這種做法放寬了購房者的門檻，從而增加了個人的信貸風險以及銀行的放貸風險。
專家看法
貴州大學城市管理與經濟發展研究所副所長項凱標表示：“這種低首付現象，就是一種高槓桿的房貸融資方式，可以使房產投機商們用更少的本金，購得更多的房產，房價上漲後出售獲利，實現以小博大，助推炒房風上揚。”項凱標表示：“美國的次貸危機其中最重要的一個問題，就是房貸的首付款過低，銀行敢放貸的前提是房價可以持續的上漲（抵押資產在增值），一旦中間出了問題，則其風險是非常大的。”
五六月份深圳一手房價格延續了進一步上漲的局勢。正是在這樣的情況下，投資者開始頻繁現身，與2009年前3個月以自住型為主的買家相比，四五月份投資者比例日漸上升。
中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞則對《中國產經新聞》表示：“利潤和風險是並存的，銀行在房貸時要嚴把質量關，不要僅為提高房貸總額，提高銀行效益，而放鬆監管。”
