YOU+青年公寓

2014年11月27日，雷軍斥資1億元投資了一家以租房切入青年和創業者人群的新創公司YOU+(優家)國際青年公寓。

you+國際青年公寓有一個“三不租”的規矩：一是45歲以上不租，第二是帶孩子的不租，第三是不愛交朋友的不租。還有房客KPI（關鍵績效指標）測試，通不過還不讓住。

“雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺”，“揭秘首個小米公寓”等帖子在微信圈瘋狂傳播，而這個項目則被命名為“you+國際青年公寓”，在廣州海珠區、白雲區已開有兩家分店。此前，小米或將涉足房地產早因萬科郁亮、萬通馮侖率領高管參觀小米，探討網際網路思維顛覆房地產，而傳得沸沸揚揚。

YOU+國際青年公寓由一群追求夢想的青年人共同創建，YOU+借鑑了歐洲大學公寓的租賃模式；融入了瑞典宜家家居的設計風格；搭建了國際青年旅社的交流平台；改變了都市時尚青年的租房習慣！

基本介紹

• 中文名：YOU+青年公寓
• 公寓規矩：實行“三不租”規矩
• 規矩之一：一是45歲以上不租
• 規矩之二：帶孩子的不租
• 規矩之三：不愛交朋友的不租
• 入住測試：房客KPI（關鍵績效指標）測試

介紹

you+國際青年公寓堪稱現實版的“愛情公寓”，因為它有三不租：45歲以上的不租，因為公寓關注的是年輕群體;結婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設計;不愛交朋友的不租。you+國際青年公寓的定位是給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處，讓他們能在這裡認識更多的朋友，從而有家的感覺。

決定

據悉，雷軍早在2014年8月初便已敲定了對YOU+國際青年公寓領投A輪融資的決定，並決定擔任顧問。此訊息也得到了相關知情人士的證實，該知情人士稱，雷軍的順為向YOU+投資了1億人民幣，投資在幾個月之前已經完成，除了雷軍還另有其他投資方參與。

模式

YOU+的商業模式是租房，租下整棟樓，重新改造之後向青年人出租，主要針對初上班的年輕人。賣點是良善的公共空間和緊密的社區氛圍，讓年輕人之間更好地交流。已經運營的有廣州鳳凰店和廣州白雲店兩座YOU+國際青年公寓，房源共200來套，月租金在2000元到3000元之間。

創意

YOU+國際青年公寓：一雖沒飢餓行銷，但入住前有三不租門檻，把目標客戶定得精、細、準。二入住後不認識鄰居的就OUT。三客廳是亮點，布置得時尚而文藝，還有各種機關。四長期公寓只是載體，搭建年輕人和創業者的社區平台才是核心。這現實版的愛情公寓，贏得了雷軍1億投資。

雷軍在創業公司集中的產業園或者交通便利的地方租用價格較低的整樓，然後對其進行改造出租。有特色的是它的改造不是無的放矢，而是針對城市中收入較高的單身青年的生活所需。

探秘

其實在雷軍投資前，這個公寓已經存在一段時間了，2013年8月，某網際網路上就有求合租分攤房租的廣告。透過天花亂墜的廣告詞，大致可以看出它的運作模式。

在一個20平米左右的單間中，把床架成一個大吊床，床下作為客廳。人為加大了使用面積，而且床和客廳都能看到窗戶，室內的布置也充分考慮的單身的生活需求。房間有衛生間但是沒有廚房，住戶可以選擇在公共廚房做飯或者在食堂用餐。

由於是公寓式設計，住戶集中。於是可以把一樓大廳和周圍的空間精心布置，裝修的富麗堂皇，安排了健身房、檯球室、吧檯、書架、遊戲機……，供住戶娛樂。同時還有各種活動和沙龍供住戶交流。

公寓對住戶身份做了篩選，45歲以上的不租，因為公寓關注的是年輕群體；結婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設計；不愛交朋友的不租。同時歡迎創業者入駐。這個公寓像是一個用戶體驗不錯的出租屋生意，但是又頗有點創業者之家的意思。

疑問

消費需求

雷軍懂用戶需求和消費者體驗。租房也是一種用戶需求和消費者體驗。在租房市場，房主是大爺。即使是能為房客著想的房主，通常也只有一兩套房子，能給房客配套齊全就很不容易了，滿足社交需求是談不上的。而YOU+則是認真研究過租房體驗並且做了市場區隔，對於收入較高的城市單身群體的需求、市場上能夠提供給他們的房源、消費者的體驗等這些現實問題，YOU+充分考慮了自我優勢的具體發揮。

體驗經濟

YOU+提供的更像是設施不錯的酒店。富麗堂皇、設施豐富的一樓大廳是住戶的客廳、娛樂室、健身房、電影院、社交場所。精心設計空間和設施，允許用戶自行裝扮的房間兼顧了酒店客房的舒適和家的溫馨。集中住戶，公寓可以方便的提供衣食住行、旅遊娛樂的集體服務。

對用戶本身的篩選和對房客的社交KPI(關鍵績效指標)考核加強了住戶之間的交流，滿足的異鄉單身客最難滿足的交際需求。這種用戶體驗對收入不錯的單身一族來說非常不錯，房租價格相對面積來說高一點也就不難接受了。同樣價格你可能租到更大，設施更好的房子，但是娛樂設施、集體服務、交際需求你是買不到的。

雷軍眼觀

雷軍一眼就看到了其中的價值。對異鄉的單身住戶來說，YOU+就是租房界中的小米手機。

效應

雷軍效應或將帶動創業者聚集

如果雷軍不投資。雖然這個項目希望吸引到創業者，也在媒體上做了一定的宣傳，製造了創業故事，但從求合租信息看租住公寓的並非都是精英。

業態舉例

例如，某人要求合租YOU+公寓，該租戶是一個中專畢業的客戶經理，承擔不了3200元的房租，要求合租分擔為1600元。按照這種趨勢，這個項目最後發展成群租模式也不無可能，20平米4個人住，每個人800元，同樣可以享受高品質的社交和娛樂資源。

超越業態

雷軍投資並且在媒體傳播會給項目帶來巨大轉機。雷軍的投資引來媒體傳播，給YOU+貼上創業者和精英的標籤。YOU+即將入駐北京，而北京最不缺的就是創業者和投資者。如果媒體宣傳控制的好，YOU+就不僅僅會是一個收取租金的單身公寓，而會變成一個創業者和投資者聚集的沙龍。

十問

雷軍個人投資，廣州有幾家店？

預計年底北上廣將擴展到100家

預計到2014年年底，北上廣三地將擴展到100家。

廣州海珠區分店。周邊是某某租車的取車點，交通方便，居住環境還比較鬧中取靜。從外觀來看呈現後現代主義，整個建築落地窗戶再加之金屬外框。

廣州另一家you+國際青年公寓位於白雲區匯創意產業園最深處，距離主幹道機場路還有一段距離。公寓整棟大樓裝修得比較時髦，看起來頗洋氣，一樓大堂設定有健身區、桌球檯、放映區等。

與普通公寓有什麼不同？

很隨意，很隨性

這個公寓最不同之處在於“家”的理念。比如在大堂，有十幾個人在開會，有的在見客戶，而有的則拿著電腦在辦公。很隨意，很隨性。本來要做的，是一個年輕人的社交平台和創業基地。

這裡一度是個小倉庫改建而成的辦公樓，然後又被改建成一個年輕人群居的公寓。因此沒有華麗麗的燈光設計，頂部是管道和歐式吊燈設計，風格比較混搭。一角擺著桌球檯，有健身房、小酒吧，還有個80英寸投影電視的影視廳，與其說是大廳，不如說是年輕人的會所。其次是臥室，對於喜歡塗鴉，或者家居設計的房客來講，可以隨意在門上或者牆上設計成自己喜歡的樣子，而這些還會延續給下一任房客。

機關設計是擺設還是實用？

非住戶很難找到刷卡入內位置

看網路帖子，門鈴等機關設定重重，有標新立異的感覺。事實上略有失望，海珠區項目因設立於2012年，已經略顯老舊。大門的門鈴就是消防栓，大堂的門禁就是一個中標，除此外，並無其他亮點。

更為突出的在白雲分店，進門處其他門禁卡的位置，藏在門旁信箱的投信口位置，不是這裡的住戶，即便撿到門禁卡，估計也很難找到刷卡入內的位置。同時整棟公寓管理也較為嚴格，送外賣人士均無法入內，也不接受外人入內參觀。

居住有什麼缺點嗎？

兩梯十幾戶，採光一般

海珠店一層有兩梯十幾戶，其中一梯為貨梯。過道略顯狹長，採光一般，看到會有堆積出來的生活雜物。而在白雲店單從居住來看，房間也有不太適合的地方，例如每個房間的窗戶只能在下端打開一點點，通風效果一般。

可以隨時看房嗎？

要先加微信、預約

NO。這個標榜“網際網路思維”的長租公寓，現場操作就沒那么方便了，一位現場租客想入內看房，就被拒之門外。“看房都要電話預約，預約部同事說什麼時候看就什麼時候看，直接到現場不能看的。”現場店員表示。

好吧，要先加微信、預約，才可以看房。

誰都可以在這裡租房？

號稱三不租，包括45歲以上的不租

在大堂，沒有看到年齡超過40歲的！公寓定位頗有噱頭：號稱三不租，45歲以上的不租，因為公寓關注的是年輕群體、結婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設計、不愛交朋友的不租，甚至還有房客KPI（關鍵績效指標）測試，通不過還不讓住。

如此“有態度”，租金貴不？

還行，物管費要收租金的10%

房間面積10-30平方米。然而物業管理費不便宜喔，要收取租金10%的費用，此外水電費等都按照商業性質收取。據說海珠分店已經滿員，還有30多人在預約。

投資這個項目，雷軍效益預期如何？年回報率約3.6%，難言盈利。

從匯創意產業園區的性質來看，該地塊不是普通的商住用地，成本不會如普通商業公寓那么高。某地產首席分析師張大偉認為，如果是工業用地，在工業用地上做住宅和商鋪是違反城市規劃和土地出讓契約的行為，按規定應該補繳土地出讓金，補簽土地出讓契約，最嚴格的說法可以認為是違章建築。小做做可以吸引眼球，但如果一旦做大，這涉及巨大的法律風險。

有針對青年房客的定製服務嗎？

有飯堂、飲水機、洗衣機、烘乾機

相關負責人介紹，就是打造家的感覺，所以會提供一些公共資源，比如飯堂，由房客挑選最合他們口味的商家進駐，是一對夫妻在經營。四菜一湯約15元。此外，還有飲水機、洗衣機、烘乾機，這些酒店常規服務，you+國際青年公寓也會有。但是沒有高端公寓的定製服務，未來，僅存的大堂前台也將全部拆除，沒有服務員，只有“家友”。

合租

^_^YOU+國際青年公寓

上海萬體館店隆重開業了喔！！！^_^

You+的文化：讓這個混凝土構建的城市不再寂寞。

You+的承諾：給你一個溫暖的家。
You+三不租：年齡超過45歲以上
帶小孩的已婚夫婦
不愛交朋友，不願意加入大家庭
如果以上三條您都不符合，那么歡迎您加入我們成為最最尊貴的VIP“家友”。
YOU+國際青年公寓是由一群追求夢想的青年人共同創建，創始人劉洋曾歷任國內外知名品牌的創意總監。
YOU+借鑑了歐洲大學公寓的租賃模式；
融入了瑞典宜家家居的設計風格；
搭建了國際青年旅社的交流平台；
改變了都市時尚青年的租房習慣！
YOU+讓你喜歡生活，

YOU+讓你更加快樂，YOU+讓你不再寂寞！
在YOU+，我們給你提供基礎的生活設施，其他的都可以由你自己來設計，充分展現你的才華，你的地盤你做主！
在YOU+，我們每周都組織各種各樣的遊戲活動，戶外徒步；室內桌遊；飛鏢競技；廚藝交流......總之流行的遊戲天天有！
在YOU+，更能結識一群志同道合的朋友
他們中有來自於歐洲，美洲，台灣，香港，北京，廣州等世界各地，會讓你全世界都有好朋友；
他們都來自於各行各業，有專業演員；時裝模特；設計師；酒店高管；網路精英；可以積累你的人脈資源！
還有可能邂逅你的另一半呦......^_^
你+我+他，YOU+我們共同的家！！！ 家友們，快回家吧！
全部都是loft時尚複式精裝修公寓，LOFT開放式空間。
在這裡體現你的個性；
在這裡邂逅你的生活；
在這裡實現你的夢想；
在這裡 你不再寂寞！！！

夢想

創業者入駐YOU+不是為了租房子，而是為了找投資。投資者入駐YOU+不是為了租房子，而是為了找項目。YOU+會變成一個事實上的創業孵化器。而租用孵化器的價格就不是房租這么簡單的，也許北京的YOU+每個房間10000元也會供不應求。

雷軍決定投資YOU+國際青年公寓只用了5分鐘，也許考慮到了自己的投資所能帶來的效應。