2020年7月21日通過麗水市人民政府第六十四次常務會議審議通過，2020年9月1日起實施。
基本介紹
- 中文名：麗水市住宅物業保修金管理辦法
- 頒布時間：2020年7月27日
- 實施時間：2020年9月1日
- 發布單位：麗水市人民政府
- 發布文號：麗政發〔2020〕14號
全文,內容解讀,
全文
- 第一章 總則
第一條 為加強物業保修金的管理，保障物業正常維修和使用，維護業主的合法權益，根據《物權法》《浙江省物業管理條例》《麗水市物業管理條例》《浙江省住宅物業保修金管理辦法》和國家有關法律、法規，結合麗水市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於麗水市物業區域內住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業保修金（以下簡稱保修金）的交納、使用、退還、管理和監督。
第三條 麗水市物業行政管理部門（以下簡稱物業管理部門）會同市財政等部門負責全市物業保修金交存、使用、管理的指導和監督。
各縣（市、區）物業行政管理部門（以下簡稱物業管理部門）會同同級財政等部門按照職責分工，具體負責各自管理區域內的物業保修金交存、使用、管理的指導和監督，並指定機構負責物業保修金的日常管理。
第四條 本辦法所稱的保修金是指建設單位按照規定比例向物業管理部門交存的，作為保修期內物業維修費用保證的資金。
第五條 保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則。
第六條 物業管理部門應當建立健全保修金管理制度，並指定機構負責保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。已有專項維修資金管理機構的，由該機構負責保修金的日常管理工作。
- 第二章 交存
第七條 新建竣工交付的用於銷售的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業，建設單位均應當按照本辦法的規定交納保修金。
第八條 建設單位在物業交付使用辦理不動產權屬初始登記前，應當持建設工程規劃許可證、建設工程施工契約、建築工程竣工驗收合格證明等加蓋開發建設單位公章的複印件，向縣（市、區）保修金管理機構辦理保修金交存手續。經保修金管理機構確認後，開具《住宅保修金交存通知》；開發建設單位應當及時向專戶管理銀行交存。
第九條 建設單位應當一次性向所在地保修金管理機構按照該物業的《建設工程施工契約》中所載明的建築安裝總造價2%的比例交納保修金。
第十條 鼓勵推行工程質量缺陷保險，建立健全住宅物業質量風險防範機制。
第十一條 因建設單位不履行保修責任，業主委員會按照本辦法規定動用保修金後，建設單位應當在保修金使用後15日內足額補存保修金。
第十二條 保修金管理機構收取保修金時，應當出具浙江省財政廳監製的專用票據。
- 第三章 使用
第十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
正常使用條件下，物業保修期限為：
（一）屋面防水工程不低於8年；
（二）有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏不低於8年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
（五）房屋建築的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限。
本辦法所稱的保修期限自物業交付消費者之日起計算。
第十四條 業主（使用人）有下列行為之一，造成住宅物業質量問題，應當由業主（使用人）依法承擔相應維修責任：
（一）擅自改動房屋結構、設備位置；
（二）擅自在屋面上搭建建築物、構築物以及明顯增加荷載的；
（三）在外牆上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成牆體滲水的；
（四）因其他使用不當或者不當裝修造成物業損壞的。
第十五條 建設單位對物業的保修可以自行組織，也可以委託物業服務企業保修。
建設單位委託物業服務企業保修的，應當在物業交付前與物業服務企業簽訂物業委託保修協定，明確權利與義務，以及保修費用支付方式。
第十六條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以按本辦法第十七條的規定啟動使用保修金：
（一）物業交付後，業主發現房屋建築工程存在質量問題的；
（二）物業小區未按經批准的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套的。
第十七條 出現本辦法第十六條規定情形之一的，由相關業主或業主委員會（未成立業主委員會的由社區居民委會或村民委員會，下同）提出申請，經所在地物業管理部門核實後，由業主委員會組織維修，其費用在保修金中列支。
第十八條 物業服務企業應在國家規定的保修期限和保修範圍內，對所服務的物業進行全面檢查，符合保修條件的，應當及時通知建設單位進行維修。
第十九條 建設單位收到保修通知書5日內不履行物業保修責任的，由物業服務企業、業主委員會組織維修，費用在保修金中列支。
第二十條 開發建設單位未按規定履行保修責任的，業主委員會應當組織維修，並據實提出保修金使用方案，按以下程式啟動使用保修金。
(一)物業服務企業或者業主委員會持下列材料向保修金管理機構提出申請。
1.保修通知書（建設單位不履行保修責任的佐證材料）;
2.房屋交付時間證明；
3.保修金使用申請書；
4.保修金使用方案及使用方案公示7日的證明材料，《使用方案》應當包括維修項目、工程預算、實施單位等內容；
(二)保修金管理機構在5個工作日內予以核實，符合規定的，通知專戶管理銀行按照核准使用額度的50%劃轉；不符合規定的，出具不予列支通知書。
(三)工程竣工經相關單位驗收通過後，物業服務企業或業主委員會應當將工程結算報告在物業管理區域內公示7日。
(四)物業服務企業或業主委員會持工程結算報告、維修費用票據、竣工驗收單等材料向保修金管理機構申請支付剩餘款項，保修金管理機構應在5個工作日內結清款項。
- 第四章 退還及變更
第二十一條 保修金存儲期限為8年。
第二十二條 建設單位因歇業、破產或出現其他情形，致使建設單位不存在的，所在地物業管理部門應當進行公示，公示期為30天。公示期滿無異議的，其原交存保修金本息餘額，轉入同一物業區域物業專項維修資金。
第二十三條 建設單位可以在物業區域內首套房屋交付滿8年的前三個月內，憑首套房屋交付證明、物業保修期限內物業服務企業、社區居民委員會（村民委員會）、業主委員會公示無異議證明材料等向保修金管理機構提出保修金退還申請。
保修金管理機構應當在首套房屋交付滿8年的前一個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業小區內予以公示，公示期限為一個月。公示無異議的，物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會（村民委員會）應當在公示期限屆滿後出具無異議的書面證明。
保修金公示期限內，物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會（村民委員會）等對物業保修相關事項有異議的，應當書面向保修金管理機構提出。書面異議應當載明不予退還保修金的理由、異議人姓名（名稱）及聯繫方式等內容。
第二十四條 保修金管理機構在公示期內未收到書面異議或異議內容不在物業保修期限和保修範圍內的，應當自保修金存儲期限屆滿之日起及時退還保修金本息餘額。
第二十五條 保修金管理機構在公示期內收到書面異議且異議內容與物業保修具有直接關聯的，由建設單位和異議人通過協商、訴訟、仲裁、共同委託第三方鑑定等方式解決異議。
建設單位提交材料證明具有下列異議解決情形之一的，保修金管理機構按規定退還保修金本息餘額：
（一）異議人書面同意撤回異議的；
（二）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書對異議內容涉及的物業保修相關事項已經作出認定的；
（三）具有相應資質的建設工程質量檢測機構對異議內容涉及的物業保修相關事項已經出具結論的。
第二十六條 非建設單位原因造成物業區域內的所有房屋滅失的，建設單位可以在滅失情形發生後憑相關滅失證明向保修金管理機構提出保修金退還申請。保修金管理機構核實確認後，按規定退還保修金本息餘額。
第二十七條 保修金存儲期限內，建設單位名稱變更的，應當自變更之日起30日內，持企業名稱變更核准通知書、營業執照等材料，向保修金管理機構辦理保修金戶名變更手續。
已按照前款履行保修責任並辦理物業保修金變更手續的，可根據本辦法辦理保修金退還。
第二十八條 建設單位因歇業、破產或出現其他情形，致使單位不存在的，物業管理部門應當進行公示，公示期為30天。公示期滿無異議的，其原交存保修金本息餘額，轉入同一物業區域物業專項維修資金。
第二十九條 房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的合理使用年限。保修金全部退還後，建設單位應依法、依約繼續履行相應的質量責任。
第三十條 建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程式。
- 第五章 監督管理
第三十一條 市物業管理部門根據物業保修金管理、使用等方面的情況做好指導和協調工作，並會同市財政部門對保修金及其管理情況進行檢查。
縣（市、區）物業保修金管理機構應定期向物業管理部門上報保修金收支情況；並做好保修金的建賬和核算，每年定期向相關的物業小區業主公布保修金的交存、使用、退還等情況，接受業主的監督。
第三十二條 保修金存儲期限內每年結息一次，當年交存、使用或者退還部分按照中國人民銀行同期銀行活期存款利率計息，其他按照不低於當年中國人民銀行一年期定期存款基準利率計息。
第三十三條 保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用於購買一級市場國債或轉為銀行定期存款，實現增值保值，不得挪作他用。
第三十四條 建設單位不按本辦法的規定交納或者補交保修金的，由物業管理部門責令限期交納；逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，並依法給予處罰。
第三十五條 開發建設單位未履行法定保修責任、未按本辦法規定交存、補存住宅物業保修金的，市物業管理部門將其上述信息上報市公共信用平台。
第三十六條 物業管理部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構的工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）截留、挪用、侵占保修金的；
（二）未按照本辦法規定進行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
- 第六章 附則
第三十七條 其他物業保修金的管理可參照本辦法執行。
第三十八條 本辦法自2020年9月1日起施行。
內容解讀
- 一、背景
自2007年浙江省頒布並實施《浙江省住宅物業保修金管理辦法》（浙政發[2007]19號）至2020年已13年，我市未建立物業保修金交存、使用的規章制度。2019年7月1日，麗水市施行《麗水市物業管理條例》，有必要出台全市物業保修金交存、使用的統一標準，作為麗水市開展物業保修金管理工作的基本辦法。
- 二、工作要求目標
制定麗水市區、縣域保修金管理機制，明確各行政主管部門在保修金管理工作中的相應職責及機構；明確保修金交存、使用、計息、分配等各項工作規範及流程；規範業主、業委會、物業企業、房開企業行為；明確保修金管理各類行為的法律責任。
- 三、起草過程
2007年4月，浙江省頒布並實施《浙江省住宅物業保修金管理辦法》（浙政發[2007]19號）。2019年7月，麗水市施行《麗水市物業管理條例》。在此基礎上，為完善麗水市保修金管理機制，2019年9月，市建設局完成了《麗水市住宅物業保修金管理辦法》（初稿）的起草工作。2019年11月4日，市建設局組織各縣（市、區）建設局、蓮都區物管中心召開座談會，對《麗水市住宅物業保修金管理辦法》（初稿）進行逐條討論、逐條修改，形成徵求意見稿。2020年1月6日，就徵求意見稿向市直各有關單位、各縣（市、區）建設局書面徵求意見，同步公開徵求公眾意見，共收到有關意見2條，均已採納。4月14日，市建設局法規處出具了合法性審查意見，並按照審查意見對檔案進行修改。4月-5月期間，進行了多次修改，於5月25日通過市建設局2020年第2次局長辦公會議審議，形成了《麗水市住宅物業保修金管理辦法》（討論稿）。7月2日，市司法局出具了合法性審核意見，市建設局按照合法性審查意見逐條進行研究並修改完善，形成《麗水市住宅物業保修金管理辦法》（送審稿），並於7月21日通過麗水市人民政府第六十四次常務會議審議通過。
- 四、制定依據
（一）《物權法》
（二）《物業管理條例》
（三）《浙江省住宅物業保修金管理辦法》
（四）《麗水市物業管理條例》
- 五、檔案執行範圍和有關期限
本辦法適用於麗水市市區、縣域保修金管理部門。本辦法於2020年9月1日起實施。
- 六、主要內容
《管理辦法》立足於麗水市實際，在《浙江省住宅物業保修金管理辦法》和《麗水市物業管理條例》的基礎上，從可持續發展角度，對保修金的交存、使用流程、管理措施、相關主體責任等內容進一步完善和細化，主要包括：
（一）明確交存範疇
《管理辦法》第二條“本辦法適用於麗水市物業區域內住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業保修金（以下簡稱保修金）的交納、使用、退還、管理和監督。”
（二）明確保修金交存標準
《管理辦法》中第九條明確了交存標準“建設單位應當一次性向所在地保修金管理機構按照該物業的《建設工程施工契約》中所載明的建築安裝總造價2%的比例交納保修金。”
（三）完善開發建設單位不履行物業保修責任和保修金在使用後的補存機制
1、《管理辦法》第九條“建設單位應當一次性向所在地保修金管理機構按照該物業的《建設工程施工契約》中所載明的建築安裝總造價2%的比例交納保修金。”
2、《管理辦法》第十一條“因建設單位不履行保修責任，業主委員會按照本辦法規定動用保修金後，建設單位應當在保修金使用後15日內足額補存保修金。”
（四）完善保修金使用管理
《管理辦法》第二十條“開發建設單位未按規定履行保修責任的，業主委員會應當組織維修，並據實提出保修金使用方案。”同時明確啟動使用保修金程式步驟。
（五）規範退還及變更程式
《管理辦法》第四章明確了保修金退還及變更的一般程式。退還保修金須經物業服務企業、社區居民委員會（村民委員會）、業主委員會出具無異議證明和程式，如該小區無物業服務企業或業主委員會，可無需出具相關證明和程式。同時，明確保修金退還後房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程的質量責任，《管理辦法》第二十九條“房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的合理使用年限。保修金全部退還後，建設單位應依法、依約繼續履行相應的質量責任。”
（六）保值增值
《管理辦法》第三十二條“保修金存儲期限內每年結息一次，當年交存、使用或者退還部分按照中國人民銀行同期銀行活期存款利率計息，其他按照不低於當年中國人民銀行一年期定期存款基準利率計息。”
