麗娜模式是依據物權法，居民區物業管理的一種模式.
基本介紹
- 中文名：麗娜模式
- 提出者：崔麗娜
- 對象：住宅區
- 內容：區分窮盡、物權自主、量化公開
背景,歷程,主要內容,基本內容,基本原則,管理機構,意義,法律依據,區分窮盡,物權自主,量化公開,業主大會,業主委員會,
背景
目前，有些住宅區的秩序混亂，矛盾糾紛不斷，侵權行為頻發，業主維權困難。這其中既有小區內部人身財產關係的多元複雜性，也涉及到現有房地產法律制度的缺失。然而，用一般常規的方式去解決已經長期存在格棗敬的固化問題，是困難且力不從心的。
業主在維護自嘗匙設捆身權益的道路上，面對矛盾無法解決的困境，放棄被動的由物業公司管理的模式，轉而尋求自治，以解決小區內業主與物業兩方對立、矛盾重重的現狀。而依據物權法，物業管理是由業主的共同管理權所派生出來的，它既可以是業主自行管理，也可以由業主委託給物業服務企業和其他管理人來管理。因此，在業主長期的維權過程中，物業自治模式逐漸形成，成為解決小區內部矛盾紛爭的新途徑。
歷程
天津書香園小區：
是第一個實行麗娜模式的住宅小區，在實踐和探索中產生並發展了麗娜模式。
天津上谷商業區：
自2010年9月成立業主委員會，實行自治管理。是天津市商業地產第一個成立業委會的小區。商業區由自治模式推行前的無基本物業服務、電費虧損以致斷電的境況逐步走向正軌。
天津深芳小區：
2004年物業公司撤離，2011年推行麗娜模式。
天津舒暢園小區：
2013年5月與前期物業解除契約，麗娜模式協同鼎德物業入駐小區。
主要內容
基本內容
區分窮盡、物權自主、量化公開
區分窮盡：將小區公共的部分，只要能分給業主的都分出去。誰使用誰維護。
明確界分小區內物權，區分到不能再區分，直到一物無法按照面積數分攤、達到使之用在任意地方都無法分攤、足夠公平的地步為止。
按照在房屋的物理結構基礎上形成的社會關係結構，對小區的私人財產和公共財產進行區分：橫向區分——安全通道、電錶；平面區分——道路、綠化、前後門、車場；立面區分——外牆；縱向區分——電梯、樓道點燈、消防通道等。小公共是可區分的一棟樓道內業主共同占有使用的財產，經過小公共確權後的無法再分的部分核資產為大公共財產。需要業主大會選舉業主委員會進行管理的是大公共財產，這部分是整體使用、整體付費的。
物權自主：除了產權證面積以外的共有部分及分給業主部分共有部分，業主自己說了算。
量化公開：小區的全部收入、支出都必須定量再公開。這種量化的全過程要公開、透明、程式化，以科學地界定和分攤物業維護費。
私人專龍符尋有使用——私人付費：業主專有部分
組團使用——私人付費：水、電、氣、暖、電視、電話、會所、停車、網際網路等
——組團付費：電梯、屋頂、外牆面、消防通道、安全通道、煙道、管線射訂潤、單元樓門鈴、樓道照明等
整體使用——整體付費：治安、消防維保、保潔、地溝清掏、垃圾清運、二次供水、物業管理用房等
基本原則
使用——付費原則
管理機構
業主大會——最高權力機構：代表業主管理共同財產和共同事物，並就業主共同生活事項制定共同規則。
具體表現：業主大會決定收費標準和收費時間，所收費用包括物業維護費、公益性收入，歸全體業主所有。
收支公開制度
業委會——執行機構：是業主大會的常設機構，受業主大會委託來管理全體業主的共有財產或者共同生活事務。
現場管理團隊（職業經理人）——管理機構：業主委員會聘用的專業物業維護、保養、修理人員。對自主物業決策的執行責任，對物業正常運營過程責任，對物業成本的控制責任，對物業管理中的突發情況負責勸應拔，對物業工作人員的獎懲負責，對承包契約內的專業物業工作負責，對小區公共財產的正常運轉負責，對小區的成本收益負責，對小區專業範圍內的突發事件負責。
具體表現：專項服務招標外包，在小區全部支出量化後在社會上招標。
意義
實施麗娜模式的好處：
1.小區全部的支出費用下降，浪費和中間環節消失。
2.小區的資源得到了最大限度的開發。能創造出更多的公益性收入。使物業維護費不升反降，使小區有持續造血功能。
3.打破了住高層鄰里關係的僵局，業主之間的關係漸漸融合。杜絕了搭便車的現象發生。
4.由於區分窮盡，客觀上迫使每個業主走出家門，開始關注樓道門以內的公共事務。從而再關注樓道門以外的，大家的公共利益從而使公民的意識得以培養和確立。
5.由於物權的區分，使每一個業主對自己的物都有了責任，所以增加了對物權的保護，減少了破壞、損壞和浪費。使全小區業主的選擇權得到了最大的尊重和持守，其結果是改變了全小區一個標準的物業費，最終的物業費都有可能每歸朽一戶和每一鞏己榆葛戶都不一樣，但不會有矛盾發生。
6.真正使小區走上了自然和諧的道路。而且這種和諧是動態、可持續的。
麗娜模式旨在維護業主的權益，實現創建公平和諧社區，不是唯一的自治模式卻為解決小區內複雜矛盾打開思路。
有助於解決共同部分的確權難題，解決“搭便車”難題，解決業主在共同事務中的參與難題。
是私法自治的現實實踐，業主物權自治是《物權法》的基本精神，在法律上建立區分所有制度，可以明確在區分所有情況下的產權和利益關係，有助於保護公民的切身利益，解決各種產權糾紛，維護社會生活的安定，構建和諧社會。
法律依據
區分窮盡
業主的建築物區分所有權，簡稱區分所有權，是在對建築物內的不動產進行區分的基礎上，業主享有的專有部分所有權、共有權、管理權相結合而組成的一種特殊物權。《物權法》70條：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
物權自主
《物權法》第72條第1款：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”
法定共有範圍：綠地、道路、物業管理用房、維修資金、建築區劃內的其他公共場所和公用設施。《物權法》73條：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業管理用房，屬於業主共有。”第79條：“建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”
量化公開
《物權法》第80條：“建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。”
業主大會
《物權法》76條第1款：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共同契約有的權利的其他重大事項。”第76條第2款：“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占總建築面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”
有關業主大會的訴訟主體資格問題，考慮到業主大會沒有自身的獨立財產，從而沒有責任財產，一旦判決敗訴，如果業主拒不接受判決結果，判決就難以得到執行，據此，我國《物權法》沒有規定業主大會及其業主委員會是否可以基於業主的委託或代表業主在法院起訴或應訴。
業主委員會
《物權法》第78條：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，收侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
具體表現：業主大會決定收費標準和收費時間，所收費用包括物業維護費、公益性收入，歸全體業主所有。
收支公開制度
業委會——執行機構：是業主大會的常設機構，受業主大會委託來管理全體業主的共有財產或者共同生活事務。
現場管理團隊（職業經理人）——管理機構：業主委員會聘用的專業物業維護、保養、修理人員。對自主物業決策的執行責任，對物業正常運營過程責任，對物業成本的控制責任，對物業管理中的突發情況負責，對物業工作人員的獎懲負責，對承包契約內的專業物業工作負責，對小區公共財產的正常運轉負責，對小區的成本收益負責，對小區專業範圍內的突發事件負責。
具體表現：專項服務招標外包，在小區全部支出量化後在社會上招標。
意義
實施麗娜模式的好處：
1.小區全部的支出費用下降，浪費和中間環節消失。
2.小區的資源得到了最大限度的開發。能創造出更多的公益性收入。使物業維護費不升反降，使小區有持續造血功能。
3.打破了住高層鄰里關係的僵局，業主之間的關係漸漸融合。杜絕了搭便車的現象發生。
4.由於區分窮盡，客觀上迫使每個業主走出家門，開始關注樓道門以內的公共事務。從而再關注樓道門以外的，大家的公共利益從而使公民的意識得以培養和確立。
5.由於物權的區分，使每一個業主對自己的物都有了責任，所以增加了對物權的保護，減少了破壞、損壞和浪費。使全小區業主的選擇權得到了最大的尊重和持守，其結果是改變了全小區一個標準的物業費，最終的物業費都有可能每一戶和每一戶都不一樣，但不會有矛盾發生。
6.真正使小區走上了自然和諧的道路。而且這種和諧是動態、可持續的。
麗娜模式旨在維護業主的權益，實現創建公平和諧社區，不是唯一的自治模式卻為解決小區內複雜矛盾打開思路。
有助於解決共同部分的確權難題，解決“搭便車”難題，解決業主在共同事務中的參與難題。
是私法自治的現實實踐，業主物權自治是《物權法》的基本精神，在法律上建立區分所有制度，可以明確在區分所有情況下的產權和利益關係，有助於保護公民的切身利益，解決各種產權糾紛，維護社會生活的安定，構建和諧社會。
法律依據
區分窮盡
業主的建築物區分所有權，簡稱區分所有權，是在對建築物內的不動產進行區分的基礎上，業主享有的專有部分所有權、共有權、管理權相結合而組成的一種特殊物權。《物權法》70條：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
物權自主
《物權法》第72條第1款：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”
法定共有範圍：綠地、道路、物業管理用房、維修資金、建築區劃內的其他公共場所和公用設施。《物權法》73條：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業管理用房，屬於業主共有。”第79條：“建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”
量化公開
《物權法》第80條：“建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。”
業主大會
《物權法》76條第1款：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共同契約有的權利的其他重大事項。”第76條第2款：“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占總建築面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”
有關業主大會的訴訟主體資格問題，考慮到業主大會沒有自身的獨立財產，從而沒有責任財產，一旦判決敗訴，如果業主拒不接受判決結果，判決就難以得到執行，據此，我國《物權法》沒有規定業主大會及其業主委員會是否可以基於業主的委託或代表業主在法院起訴或應訴。
業主委員會
《物權法》第78條：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，收侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
