《餘杭區安置房小區物業管理辦法》是為進一步加強我區安置房小區的物業管理，創造安全、文明、和諧的社區環境而制定的檔案。
餘杭區安置房小區物業管理辦法
第一章總則
第一條為進一步加強我區安置房小區的物業管理，創造安全、文明、和諧的社區環境，根據《關於進一步加強餘杭區住宅小區物業管理工作的實施意見》（待發）等檔案精神，結合我區實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於餘杭區行政區域內安置房小區的物業管理活動，安置房小區包括多高層安置公寓、兩戶一聯、多戶多聯小區。
第三條按照物業管理的總體要求，實行鎮（街道）、村（社區）屬地管理，區級相關職能部門加強工作指導，全面實現物業管理規範化運作，實施分類別管理。
第二章職能分工和組織架構
第四條區住房保障辦在區住宅小區物業管理工作領導小組的統一領導下負責統籌指導全區安置房小區的物業管理工作，對各鎮（街道）的安置房小區物業管理工作進行考核檢查。區級其他相關部門按照工作職責，各司其職，共同推進安置房小區物業管理工作。
第五條鎮（街道）負責轄區內安置房小區物業管理工作的組織和開展，落實綜合協調和監管職責。負責研究制定規範安置房小區物業管理工作的具體措施，負責對村（社區）、安置房小區開展物業管理日常監督及考核評比工作；指導多高層安置公寓物業保修金和專項維修資金使用的監督管理工作；負責建立物業管理投訴受理制度和物業糾紛調解機制，協調解決物業管理活動中出現的問題，確保物業糾紛及時有效得到處理；負責物業服務企業交接、安置房小區應急管理等工作。
村（社區）建立健全物業管理工作機制。參與多高層安置公寓物業保修金和專項維修資金使用的監督管理工作；參與指導和監督業主委員會工作；成立物業投訴糾紛基層協調小組，充分發揮村（社區）調解組織作用，協調處理村民、小區業主委員會與物業服務企業的關係，及時協調、處理物業管理過程中出現的矛盾，減少安置房小區投訴糾紛的發生；負責屬地兩戶一聯、多戶多聯小區的物業管理工作。
業主委員會接受鎮（街道）、村（社區）以及房產管理部門的指導與監督；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務契約，並每年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務契約約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定；協調業主與業主之間，業主與物業服務企業或者其他管理人之間的矛盾糾紛及諮詢、投訴；擬定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；擬定專項維修資金使用方案、續籌方案，報業主大會決定；做好業主大會賦予的其他職責。
第六條按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，建立區級職能部門、鎮（街道）、村（社區）、小區業主委員會、物業服務企業等參加的安置房小區物業管理聯席會議制度，聯席會議由鎮（街道）負責召集、主持。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。
第七條各鎮（街道）負責轄區內多高層安置公寓小區業主大會、業主委員會的組建、換屆等日常工作。鎮（街道）和村（社區）積極引導業主參與小區物業管理，對符合成立業主大會的小區積極開展政策宣傳和組織動員，並在安置房交付使用後一年內成立小區業主委員會。對未成立業主委員會的安置房小區，由村（社區）進行管理。
第八條鼓勵符合條件的本村（社區）兩委班子成員、社區工作者（村務工作者）通過業委會選舉擔任業委會主任。鼓勵符合條件的本社區（村）格線支部書記、格線長、專職格線員、組長、代表等骨幹力量通過選舉進入業委會任職。
第三章物業管理模式及服務內容
第九條多高層安置公寓小區的物業管理由鎮（街道）按照“因地制宜”的原則，選擇實行專業化物業管理、自組式管理或社區化準物業管理模式。兩戶一聯、多戶多聯小區原則上由各村（社區）經協商進行自主管理。
專業化物業管理，是指由建設單位或業主委員會或業主大會遵循法定的程式選聘物業服務企業，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和日常管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的服務活動。服務內容包括基本服務、特約服務、物業費收繳。①基本服務，包括房屋設施設備管理、住宅裝修日常管理、環境衛生管理、綠化管理、公共秩序維護管理、車輛停放管理、物業檔案資料管理、財務管理等。②特約服務，主要指為業主開設的家政特約有償服務項目，物業服務企業可根據實際情況制定特約服務清單以及收費標準供業主進行選擇。
自組式管理，是指鎮（街道）主導下由村（社區）組織成立物業服務企業，聘請專業物業服務企業作為顧問的管理模式。服務內容包括聘請專業的物業管理人員，提供相應的物業服務，做好物業費收繳工作。
社區化準物業式管理，是指由村（社區）組織開展，可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委託物業服務企業負責管理，或居民自治管理，為小區居民提供基本服務。服務內容包括提供保潔、綠化、秩序維護等物業基本服務並做好物業費收繳工作。
第十條安置房小區項目在交付使用前，鎮（街道）組織村（社區）制定小區管理規約。管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理及業主的共同權利義務、違反規約應當承擔的責任等事項作出約定。在交付使用前應當將管理規約充分徵求業主意見並予以完善，房屋交付時由業主簽訂管理規約書。
第十一條在多高層安置公寓前期物業管理階段，即安置業主入住五年內，由鎮（街道）選聘物業服務企業實施物業管理。物業服務企業根據《前期物業服務契約》和《管理規約》的約定，做好物業服務工作。安置業主入住滿五年後，由業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業，物業服務企業根據《物業服務契約》和《管理規約》的約定，向業主提供物業服務並收取物業服務費。未成立業主委員會的，由鎮（街道）組織村（社區）做好選聘等相關工作。
第十二條物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務契約的約定，為業主提供服務。物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合村（社區）、業主委員會做好相關工作。
第十三條物業服務企業在接管安置房小區項目前，必須對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗。
鎮（街道）、村（社區）應當在新建安置房小區物業交付使用前30日，與受託物業服務企業辦理承接驗收手續，移交物業共用部位、共用設施設備、共用場地、物業管理用房以及相關資料。
查驗中發現的問題，應當以書面形式詳細記錄，並明確有關問題的解決辦法。經查驗符合物業管理有關規定的，鎮（街道）、村（社區）與物業服務企業應當簽訂《承接查驗協定》，並在7日內辦理有關交接手續。
第十四條業主委員會或受業主委員會委託的物業服務企業根據有關法律、法規規定，對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，可用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造、補充物業專項維修資金，或者按照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
業主委員會或受業主委員會委託的物業服務企業應當設立物業經營收益資金專用帳戶，收益和資金使用必須向全體業主公示，每年委託有資質的財務審計單位作為第三方對該賬戶進行審計，並將審計結果在物業管理區域內公示，鎮（街道）做好監督和指導。
第十五條物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反有關規定以及管理規約行為的，應當依據有關規定以及管理規約予以勸阻、制止，並向業主委員會、村（社區）、鎮（街道）報告，業主委員會、村（社區）、鎮（街道）應當根據相應規定及時處理。
第十六條物業服務企業應加強對多高層安置公寓小區房屋的出租管理工作；安置業主轉讓安置房時，在轉讓契約中須明確約定物業管理費繳交事項，業主應及時向物業服務企業辦理物業管理費繳交主體變更手續。
物業服務企業做好出租、出售物業登記交割工作，並做好相關工作檯賬。
第四章物業管理費收繳
第十七條交付入住五年內的多高層安置公寓，屬自住用房的，物業管理費由出資主體承擔，屬出租、出售的住宅，物業管理費由業主全額承擔。各鎮（街道）在前一年先期制定物業費收繳方案和實施細則，並組織做好物業費收繳的宣傳工作。期滿後，物業管理費由業主全額承擔。各鎮（街道）應當做好物業費的收繳工作，確保收繳率達到100%。
第十八條對不按時繳納物業管理費的業主，由物業服務企業負責上門催交，村（社區）組織協助配合。對拒不繳納的業主，以書面方式發放物業管理費催繳通知並在小區公告欄等顯著位置張貼催費公示，督促其繳納。對拖欠物業管理費超過二個月（含）以上，仍拒不繳納的，可按下列情況進行處理：
1.業主有股金分紅的村（居）民，經村（社區）村（居）民代表大會或股民代表大會通過，年終可從股金分紅中全額扣取後代繳年度物業管理費。
2.業主無股金分紅的村（居）民，村（社區）應當協助物業服務企業通過法律途徑進行追討。
第十九條對拖欠物業管理費的業主，鎮（街道）、村（社區）將不予推薦、評比各類先進。
業主違反物業服務契約約定逾期不繳納物業管理費且經生效法律文書確認的，將其錄入個人信用記錄。
第五章考核管理
第二十條區住房保障辦牽頭制定安置房小區物業管理考核辦法，組織相關職能部門對各鎮（街道）開展年度考核，並將其納入區政府對鎮（街道）的年度綜合目標考核範圍。
第二十一條安置房小區物業管理費收繳率、有無重大消防安全責任事故及對已出售、出租安置房物業的日常管理等納入對鎮（街道）物業管理考核的重要內容。
鎮（街道）可根據實際制定相關考核辦法。
第七章其他
第二十二條本辦法未明事宜，按照物業管理有關規定執行。
第二十三條本辦法自2018年3月1日起施行。
