各縣（市）區人民政府，市級有關部門、有關單位： 為貫徹落實省委、省政府《關於加快農村住房改造建設的若干意見》（浙委〔2009〕56號）和市委、市政府《關於推進農村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨〔2009〕7號）精神，創新農村住房建設投融資體制，推進市場化、企業化、項目化運作，加快農村住房集中改建步伐，現就推動企業投融資建設農村住房集中改建項目（以下簡稱“農村住房”）提出如下指導意見：
基本介紹
- 中文名：關於推動企業投融資建設農村住房集中改建項目的指導意見
- 發布日期：2009-12-24
- 所屬類別：政策參考
關於推動企業投融資建設農村住房集中改建項目的指導意見
(甬政辦發〔2009〕296號)
(甬政辦發〔2009〕296號)
各縣（市）區人民政府，市級有關部門、有關單位：
為貫徹落實省委、省政府《關於加快農村住房改造建設的若干意見》（浙委〔2009〕56號）和市委、市政府《關於推進農村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨〔2009〕7號）精神，創新農村住房建設投融資體制，推進市場化、企業化、項目化運作，加快農村住房集中改建步伐，現就推動企業投融資建設農村住房集中改建項目（以下簡稱“農村住房”）提出如下指導意見：
一、推動企業投融資建設農村住房的重要性
（一）推動企業投融資建設農村住房，是通過引入市場化、社會化機制，創新投融資體制和建設形式，解決農村住房集中改建面臨的資金難等問題的重要舉措，有利於加快農村住房改建步伐，推進城市化和城鄉一體化，有利於加強農村住房建設管理，提高農村住房建設質量水平，也有利於企業通過參與農村住房建設，實現企業轉型升級和做大做強，提升企業素質和形象。各地要充分認識企業投融資建設農村住房的重要意義，積極加以引導和推動。
二、創新投融資建設形式
（二）堅持因地制宜原則，各地、各項目可結合各自實際，合理確定企業投融資建設農村住房的具體形式。可以選擇採取以下形式：
1.建設――轉讓（BT）模式。即選擇企業作為農村住房項目的投融資單位，由投融資單位負責籌措建設資金，按要求進行項目建設，建成後由項目業主單位向投融資單位支付回購價款回購房屋。
2.商品房項目拼盤建設模式。即在商品房開發項目土地出讓時，約定由開發建設單位連帶建設一部分住房，建成後無償移交給農房改造部門或單位（以下簡稱“農房改造部門”）或由農房改造部門按約定的回購價格進行回購，專項用於村民安置。
3.房地產企業競價開發模式。即農村住房建設項目委託由房地產開發企業組織建設，建成後房屋由農房改造部門組織回購。在設定建設標準的前提下，通過企業公開競爭房屋的回購價格，價低者確定為建設單位。
（三）鼓勵各地積極探索企業作為投融資主體參與農村住房建設的其他形式，有條件的地方可成立縣級專門負責農村住房投資建設的國有企業或政府性平台，以提高農村住房開發建設的籌資能力與資金統籌能力，進一步完善農村住房建設投融資體制。
三、合理設定投融資人條件
（四）採用BT模式建設農村住房，投融資單位應具備以下條件：
1.具有獨立法人資格、註冊資金達到2000萬元以上、管理水平先進、專業技術力量雄厚、業績突出、信譽良好。
2.以自有資金和中長期融資能力作為項目建設保障，不得搞項目反擔保。
3.投融資單位能用於擬投標項目的自籌資金必須為項目所需融資資金的1倍以上、單位淨資產必須是項目所需融資資金的1倍以上。
（五）拼盤建設農村住房的商品房開發項目、以競價開發模式建設以及以其他開發形式建設農村住房的開發建設單位，應具備與項目建設規模相應的房地產開發企業資質和項目資本金。
四、規範投融資建設程式
（六）企業投融資建設農村住房的程式一般包括：確定投融資項目――審批確定投融資建設方案――確定投融資單位――簽訂建設契約（或土地出讓契約）――建設與驗收――回購（或移交，下同）。
（七）確定投融資項目。
企業投融資建設的農村住房集中改建項目，由鎮人民政府（或街道辦事處）提出申請，報縣（市）區人民政府批准。鎮人民政府（或街道辦事處）可以根據需要組建或確定項目法人單位，也可以由縣（市）區人民政府成立或確定專門的單位作為轄區內農村住房集中改建項目的法人單位。
（八）審批確定投融資建設方案。
項目確定後，鎮人民政府（或街道辦事處）或項目法人單位應編制項目投融資建設方案，由縣（市）區農村住房改建主管部門會同發改、建設、規劃、國土資源、財政等部門提出審查意見後，報縣（市）區人民政府審批。
投融資建設方案應明確回購方案及回購資金籌措渠道（或資金平衡方案）和擔保方案。
（九）確定投融資單位。
投融資單位應通過招標（或土地公開出讓）選擇確定，若採取其他方式確定投融資單位，應報縣（市）區人民政府批准。
在確定投融資單位時，應擇優選擇具有較強投資能力、建設能力、管理能力和具有健全質量保證體系的企業。在同等條件下，可優先選擇大型國有企業。
採用BT模式建設農村住房的投融資單位可以單獨投標，也可兩個以上法人或其他組織組成聯合體以一個投標人的身份共同投標，但須以主要出資單位為投標主體。
（十）簽訂建設契約或土地契約。
投融資單位確定以後，鎮人民政府（或街道辦事處）或項目法人與投融資單位就建設農村住房項目簽訂建設契約。契約中應明確建設標準和要求、投資（含投資收益）結算辦法或回購價格、支付方式、回購條件和程式、回購期限、工程質量保修、建設期建築主要材料價格變動和設計變更等引起投資變化的具體處理方式、契約雙方的責任、權利和義務以及違約責任等。
實行商品房項目拼盤建設的，在土地出讓時應設定附加條件，明確搭車建設村民安置房的建設標準和要求、回購房屋範圍、回購價格、回購主體、授權鎮人民政府（或街道辦事處）對建設實施管理以及違約責任等內容；土地出讓後，由國土資源部門與開發建設單位簽訂土地出讓契約，並將土地出讓時設定的附加條件列入土地出讓契約條款。安置房同商品房的建設標準應基本一致。
按照略低於建設工程平均利潤率的原則，合理確定房屋回購價格，控制投融資單位的贏利水平，降低農村住房建設成本。
（十一）回購和移交。
投融資單位完成建設契約的建設任務並經工程竣工驗收合格、完成竣工驗收備案後，經組織驗收，符合回購條件的，簽訂回購備忘錄，按約定啟動回購程式。
五、加強投融資建設管理
（十二）項目前期工作及征地、拆遷等項目的實施，由鎮人民政府（或街道辦事處）或項目法人負責。鎮人民政府（或街道辦事處）或項目法人與投融資單位應合理界定各自承擔的建設範圍，並在招投標檔案和建設契約中予以明確。
（十三）採取BT模式建設農村住房項目的融資和施工、設備採購等，可以由投融資單位總承包。投融資單位不得將工程轉包或違法分包。
（十四）農村住房項目投融資建設方案、建設單位以及建設契約等信息應向社會公示，接受村民監督。
（十五）鎮人民政府（或街道辦事處）或項目法人負責項目建設全過程管理，對投融資單位履行契約以及施工進度、建設質量、成本控制等進行監督與管理，有權向投融資單位提出管理、組織和技術上的整改措施。
鎮人民政府（或街道辦事處）或項目法人應落實管理機構和人員，完善管理措施和體系，堅持平時監督與定期抽查、檢查相結合，強化農村住房項目建設的監督管理。根據需要，可建立由管理人員、專業人士、村民代表組成的項目監督小組，也可以委託具有專業資質和能力的第三方對項目建設實施監督，投融資單位應接受監督管理。
（十六）縣（市）區人民政府負責指導企業投融資建設農村住房管理，監督契約的執行，協調相關問題。建築工程質量安全監督部門負責對農村住房建設項目的質量和安全實施指導監督，根據需要派專人進駐項目現場實施監督或建立巡查機制。其他相關部門要根據部門職責切實履行監管職能。
六、完善投融資建設政策措施
（十七）鼓勵企業投融資建設農村住房。要加大宣傳力度，引導企業抓住當前推進農村住房建設的重要戰略機遇，通過參與農村住房集中改建，擴大企業規模，增強企業實力，提升企業形象，實現企業轉型升級。要實施“引進來”戰略，吸引國內有實力的企業特別是大型國有企業到我市來投資農村住房建設。
（十八）支持並幫助企業參與農村住房建設。各級政府、各有關職能部門要為企業參與農村住房建設創造條件。
農村住房建設項目應落實好建設資金，安排好資金計畫，確保回購資金的及時到位和支付，要完善資金擔保方案，降低投融資單位的投資風險。
金融機構要創新信貸模式和服務方式，開發和推廣以BT契約、回購協定、農村住房抵押等為依託的融資產品，加大信貸支持力度，加強與農村住房建設投融資單位的業務合作，簡化信貸審批流程，改進和加強對農村住房投融資單位的金融服務，有效滿足其多元化金融服務需求。要積極拓展企業融資渠道，拓寬企業擔保物範圍，支持投融資單位通過多種形式籌集資金。
發展和改革部門要加強對農村住房建設收費管理，嚴格落實省、市已出台的費用減免政策，降低農村住房建設成本。財政部門要強化對農村住房建設資金的監督，研究出台扶持企業參與農村住房建設的稅收優惠政策。建設部門要加強對企業投融資建設農村住房的指導。農辦、國土資源等部門也要落實推動企業投融資建設農村住房的政策措施。
各相關職能部門要進一步簡化企業參與農村住房建設的審批程式，減少審批環節，提高審批效率；要創新思路，完善管理措施。
七、其他
（十九）縣（市）區、鄉鎮（街道）或村集體組建的農村住房建設投資公司投融資建設轄區內農村住房或以代建形式建設農村住房，不適用本意見。
（二十）市級相關部門和各縣（市）區人民政府可根據本意見制定具體的實施細則和辦法。
（二十一）本意見自頒布之日起實施。
二○○九年十二月二十四日
