農業生態別墅

2006年，北京市曾提出在全市興建現代都市農業，此後一些地方開始打造農業生態園。在建設過程中，一些開發商在農地上建起了大量的房屋對外出租，租地一般為幾十年，一排排隱藏在生態大棚下的農家別墅拔地而起。被稱為“農業生態別墅”。

基本介紹

• 中文名：農業生態別墅
• 時間：2006年
• 所屬：北京市
• 問題：若遇糾紛 契約可能判無效

原因

從農業生態園到農家別墅的流變，有著強勁的內在利益衝動。“村民受益，業主舒心，開發商和村委會也有利可圖”，掛在開發商嘴邊的這句話，述說著農家別墅曾經的皆大歡喜。也正因為這樣的“多贏”局面，讓所有參與的主體都有意無意地忽視了一些本應知曉的常識：土地流轉還未充分市場化，堅守18億畝耕地的紅線，不容任何名義的逾越。農家別墅在破土動工的那一刻起，就注定貼上了“非法”的標籤。

從相關土地法律法規和政策頻遭突破，到各方利益主體的無所顧忌，利益因素不過是“添加劑”。政策的游離不定，監管的時有時無，才是問題的癥結所在。

其一，相關部門對違規建設的監管缺少即時性。既然是確定無疑的非法建築，在生態房興建之初就應給予最嚴厲的封殺。防患於未然，其實是成本最低、成效最顯著的一種管理。讓人不解的是，在兩年多的時間裡，生態房從零星的現象，逐漸演變成一種商業投機行為，居然沒有遭遇過真正強有力的制止。

其次，政策的不確定性也是一種隱患。關於生態房的政策依據，開發商與相關部門各有說法。在生態房的管理上，各級政府以及不同部門之間，存在著模糊不清，甚至相互打架的現象，相關政策沒有顯示出應有的剛性。這便給資本的介入提供了很大的操作空間，最終演化成一個利益涉及廣泛的社會事件。

至關重要的是，負有監管之責的相關部門始終沒有明晰的態度。從開發商的“巨大想像空間”，到鎮政府的“只能政策引導”，再到眼下的“封殺令”，反映出監管部門所釋放的信號缺少執行力。鎮政府表示，“光叫停就不下10次”，看來是有心無力，其背後，有一種力量在牽制。

當務之急，首先是恢復被占土地的耕地性質，繼而啟動問責制，最後，還應從中吸取教訓，避免歷史的重演。畢竟，這樣的代價太過沉重了。

背後利益

“村民受益，業主舒心，開發商和村委會也有利可圖”，這所謂的“一舉多得”是生態房開發商經常掛在嘴邊的詞，也是生態房自2008年以來如雨後春筍般破土而出的根本原因。

由於生態房地處郊區，地租遠遠低於城區，開發成本較低，另外加上城市居民重返田園的意願十分強烈，這使得生態房從2008年以來相當火爆。在不到兩年的時間內，北京京郊各區縣就湧現出1萬餘棟生態房。

農業生態別墅園，是一條以犧牲耕地為代價組建起來的“食物鏈”。現如今，生態房已確定要被強拆，剛剛形成的“食物鏈”也將隨之斷裂。

現狀

變相開發 買別墅實為租地

北京市農業生態別墅及類似居民區有一萬多家。在高房價背景下，宣傳“十幾萬就可以買到五百多平”的近郊“農業生態別墅”誘惑力巨大。此外，農業生態別墅另一“優勢”是規避小產權房風險。

“農業生態別墅”開發者強調其是建設生態農業園，購房人與開發者簽訂的是數十年的租地契約，不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定，被占地的農民每年可領到一筆補償金，不用擔心有人找麻煩。

“農業生態別墅”一般在規劃圖紙上標明的是配套用房，但其實際是按照住宅的標準建的，或在耕地上建幾間簡易房由承租人拆除，根據自己的愛好重蓋。實際上屬於變相的房地產開發，易造成耕地流失。

面臨問題

若遇糾紛 契約可能判無效

“農業生態別墅”由於是近幾年開始興起，公眾對其可能帶來的糾紛並不了解。法官認為，《物權法》保護的是合法的物權。由於“農業生態別墅”性質不明確，法院很難用保護住宅的標準來維護承租人的權利。

此外，“農業生態別墅”購房者實際簽訂的是租地契約，如國家在承租期間對耕地進行徵用，承租者能否得到補償將是個難題，比如在土地上重新蓋房的承租者，其蓋房投入能否得到國家補償將存爭議。

法官提醒說，在租地契約發生糾紛時，如果法院認定屬於以合法形式掩蓋非法目的，確認租地契約無效後，承租者的前期投入無法退還。

關於被拆

2009年4月份，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，對於變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責。2009年5月份，京郊各區縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策。

北京市國土資源局下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，對於變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責。 2009年5月份，京

郊各區縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策。北京全市至少有1萬餘棟生態房。不可否認的事實是，這些業主均面臨索賠困境。

農業生態別墅被拆除

破壞耕地

據了解，生態園強拆之後將引發一系列的問題，比如業主購房款打了水漂，村民租金面臨被收回，施工隊工人拿不到工錢等等，更主要的是，已經被破壞的耕地由誰來復耕？這筆巨額資金由誰來墊付？

北京市國土資源局局長魏成林在2009年4月21日的一次公開講話中談到，作為國家首都的北京市將落實最嚴格的耕地保護制度，堅守耕地保護紅線不動搖。他表示，守住18億畝耕地紅線，是中華民族賴以生存和發展的底線，嚴禁各區縣以建設現代農業園區的名義占用基本農田，變相搞房地產開發；不得以進行農業結構調整，搞現代農業或設施農業為名，在基本農田內建設永久性建築或進行嚴重破壞耕作層的生產活動。

從各區縣所採取的措施來看，開發商是生態房的建設方，均須為所有損失買單，但事實情況是，開發商經過此次強拆，實力大大受損，已經資不抵債，而有些開發商乾脆玩起了“蒸發”，因此，執行難度很大。

專家說法

中國社會科學院社會學研究所副研究員沈傑表示，農業生態房經過強拆、土地復耕等一系列問題後將逐漸演化成一個社會問題，村民、業主的利益不僅將無法得到保障，這種重複建設所造成的人力、物力、土地的浪費也將變得十分嚴重，涉及金額恐怕要高達數十億元。

沈傑認為，其實這個問題最好的解決方式就是將其扼殺在萌芽中，政府應該在生態房興建之初即下達最嚴厲的封殺令，嚴令禁止占用耕地建房的行為發生。此外，政府還必須構建一套土地預警和實時監管機制，一旦發現有打著生態園旗號搞房地產開發的行為發生，當即勒令停工整改。

他表示，生態房強拆之後，政府還應該立即採取措施，確保被占用的土地及時恢復耕地性質，確保農業增產增收。