諾安全球收益不動產證券投資基金是諾安基金髮行的一個QDII的基金理財產品
基本介紹
- 基金簡稱：諾安全球收益不動產QDII
- 基金類型：QDII
- 基金狀態：正常
- 基金公司：諾安基金
- 基金管理費：1.50%
- 首募規模：6.82億
- 託管銀行：中國工商銀行股份有限公司
- 基金代碼：320017
- 成立日期：20110923
- 基金託管費：0.35%
投資目標,投資範圍,投資策略,收益分配原則,
投資目標
本基金主要投資於全球範圍內的REITs，通過積極的資產配置和精選投資，在嚴格控制投資風險的前提下，追求基金資產超越業績比較基準的長期穩定增值。
投資範圍
本基金主要投資於已與中國證監會簽署雙邊監管合作諒解備忘錄的國家或地區證券市場掛牌交易的房地產信託憑證（可簡稱“REITs”）、貨幣市場工具以及中國證監會允許本基金投資的其他金融工具。此外，本基金為對沖本外幣的匯率風險，還可以投資於外匯遠期契約、外匯互換協定、期權等金融工具。
本基金主要投資的REITs是一種在證券交易所上市，由專業管理團隊經營管理，主要以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產租金收入為主要收入來源，並且每年通常至少會將90%的淨收益分配於投資者的金融工具。
上述提及的不動產主要包括綜合（diversified）、醫療保健（health care）（含醫院、養老院、護理中心等）、倉儲（storage）、零售（retail）、寫字樓（office）、酒店（hotel）、工業設施（industrial facility）、租賃型公寓（apartment）、特殊用途（specialty）等業態類別。
本基金投資於REITs的比例不低於基金資產的60%；現金或者到期日不超過一年的政府債券的投資比例不低於基金資產淨值的5%。
本基金不直接購買不動產，也不投資於以抵押貸款利息收入為主要收入來源的抵押類REITs（Mortgage REITs）。
如法律法規或監管機構以後允許基金投資其它品種，基金管理人在履行適當程式後，可以將其納入投資範圍。如法律法規或中國證監會變更投資品種的比例限制的，基金管理人在與基金託管人協商一致並履行相關程式後，可相應調整本基金的投資比例限制規定，不需經基金份額持有人大會審議。
投資策略
本基金實施“自下而上”與“自上而下”相結合的主動投資策略。
首先，本基金會根據流動性、市值規模等指標建立REITs備選庫，並且根據不同業態以及不同類型，對備選庫中的REITs進行有效分類，從而進一步實施資產配置策略。
其次，在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs以及貨幣市場工具，本基金將根據海外市場環境的變化，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置；在國家資產配置方面，本基金將會根據不同國家REITs市場的發展情況、巨觀經濟、貨幣走勢、地緣政治、稅收政策等因素決定基金資產在不同國家的配置比例；在周期/弱周期類資產配置方面，本基金還會根據標的REITs所在國的經濟周期決定在周期類和弱周期類REITs間的配置比例。
再次，本基金將主要採取定性與定量相結合的方式進行REITs的遴選。定性層面，本基金主要從標的業態、租約狀況、資產質量、管理能力、分紅能力等五個維度對標的REITs進行研判；定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析。
最後，本基金將綜合考量REITs的區域、業態集中度等特徵，對組合在國家和業態層面進行再平衡，最終構建投資組合。
（一）REITs備選庫的建立
目前全球推出REITs的主要國家和地區為美國、澳大利亞、法國、英國、日本、新加坡、加拿大、荷蘭、香港等地。其中，美國為REITs的發源地，也是目前全球最大的REITs市場。
本基金將不同業態的REITs主要劃分為兩種類型，一是周期型REITs（如寫字樓、酒店、租賃式公寓等）；二是弱周期型REITs（如醫療、倉儲等）。
本基金將主要根據市值規模及流動性等指標建立REITs備選庫，並且根據不同業態以及不同類型，對備選庫中的REITs進行有效分類，進一步實施資產配置策略。
（二）資產配置策略
在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs以及貨幣市場工具，本基金將根據海外市場環境的變化，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置；
在國家資產配置方面，本基金將會根據不同國家REITs市場的發展情況、巨觀經濟、貨幣走勢、地緣政治、稅收政策等因素決定基金資產在不同國家的配置比例；
在周期/弱周期類資產配置方面，本基金還會根據標的REITs所在國的經濟周期決定在周期類和弱周期類REITs間的配置比例，在經濟復甦和繁榮時期，適當增大周期類REITs的配置比例，而在經濟下滑和衰退時期，適當增大弱周期類REITs的配置比例。
（三）REITs精選策略
本基金主要採取定性與定量相結合的方式進行REITs的遴選。定性層面，本基金主要從標的業態、租約狀況、資產質量、管理能力、分紅能力等五個維度對標的REITs進行研判；定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析。
1、定性研判
（1）標的業態
本基金通過對業態基本面的深入研究，決定基金資產在不同業態之間的配置，主要考慮因素有：產業政策、行業趨勢、區域特徵。
本基金將根據REITs所在地政府對於不同業態的產業政策、不同業態所處行業的發展趨勢、不同業態所在區域的租金收益情況和資產價格特徵等對相關業態進行分析，精選出標的業態符合政府產業政策、行業發展趨勢良好、所在區域租金收益以及資產價格合理的REITs。
（2）租約狀況
由於REITs大部分的收入來自於租金收入，所以租約狀況對於REITs來說至關重要，本基金主要從四個維度考察標的REITs的租約狀況：空置率、租金收入持續穩定增長能力、租約的長短結構以及租戶的質量問題。本基金將精選空置率較低、租金收入有持續穩定增長能力、租約較長、租戶質量較好的REITs進行重點投資。
此外，我們還會考慮標的REITs租約的集中度風險問題，主要從區域與租戶兩個維度來評價集中度風險。一般來說，若REITs標的資產組合的大多數租金收入或淨運營收入來自於一個或兩個相同的區域（或租戶），則認為其缺乏多樣性，適當地予以降低配置。
（3）資產質量
本基金考察REITs資產質量時，主要從現金流情況、資本結構、融資能力等三個方面進行。
（4）管理能力
本基金對於REITs管理能力的評價主要從公司治理的合理性和透明度、管理團隊的穩定性和激勵機制、歷史業績表現、兼併收購能力等層面進行分析。
（5）分紅能力
本基金對於REITs分紅能力的評價主要從分紅比率以及分紅的持續增長性來進行判斷。
2、定量分析
定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析：
（1）估值指標
目前國際上通行的對REITs及不動產的估值指標至少包括：
（a）P/FFO指標：類似於一般上市公司的市盈率（P/E）指標。FFO為運營現金流（Funds From Operation），其定義為淨利潤（根據通用會計準則計算）減去不動產出售損益，再加上折舊與攤銷。由於不動產的折舊和攤銷費用一般較高，而FFO可對摺舊及攤銷進行調整，並且降低了出現負值的可能性，所以FFO是比淨利潤更好的衡量REITs盈利能力的指標。
（b）P/NAV指標：類似於一般上市公司的市淨率（P/B）指標。NAV為淨資產價格（Net Asset Value），為資產的現金流折現價值減去負債。對於REITs而言，賬面價值不能很好反映其資產的實際價值，NAV更為適合。
（c）資本化率指標（Cap rate）：是指把資本投入到不動產所帶來的回報率，具體為淨運營收入除以不動產的市場價格。
（2）第三方評級指標
本基金還會結合第三方機構對於REITs的評級指標（如穆迪、晨星等），對標的REITs進行定量分析。
（四）組合構建策略
經過以上對REITs的遴選之後，為控制REITs過度集中於某些區域或業態的風險，本基金將綜合考量REITs所在區域、業態集中度，對組合在區域和業態層面進行再平衡，最終構建投資組合。
（五）現金管理策略
現金管理是本基金投資管理的一個重要環節，主要包含以下三個方面的內容：現金流預測、現金持有比例管理、現金資產收益管理。
準確預測未來幾個交易日的現金流動是做好現金管理的前提，基金管理人將合理把握因基金的申購贖回等因素引起的現金流變化，編制基金現金流量表。
持有一定比例的現金資產是基金保持流動性的必然要求，但現金資產的持有將會影響到本基金的跟蹤效果，形成現金拖累。基金管理人將在保證基金流動性需求的前提下，制定合理的現金資產持有比例。
對於基金持有的現金資產，基金管理人將在保證基金流動性需求的前提下，提高現金資產使用效率，儘可能提高現金資產的收益率。
收益分配原則
1、本基金每一基金份額享有同等分配權；
2、在符合有關基金分紅條件的前提下，本基金每年收益分配次數最多為6次，每份基金份額每次分配比例不得低於收益分配基準日每份基金份額可供分配利潤的20%。若《基金契約》生效不滿3個月可不進行收益分配；
