蘇州商業地產

《蘇州商業地產》是2009年上海交通大學出版社出版的圖書，作者是陳戎、胡昊。本書是第一本系統介紹和研究蘇州商業地產的著作。

基本介紹

• 書名：蘇州商業地產
• 作者：陳戎、胡昊
• ISBN：9787313059673
• 定價：48.00元
• 出版社：上海交通大學出版社
• 出版時間：2009-10-1
• 開本：16

圖書名稱

內容簡介

本書在簡單介紹蘇州市的基本情況、房地產市場情況、商業地產現狀後，對當前的房地產形勢及政策進行了研究與分析；隨後，從以下五個方面對蘇州的商業地產進行分析和研究：一、蘇州各商業中心情況，既介紹了各商業中心的業態組合、租金等情況，還對各商業中心的發展作了研判；二、專題研究蘇州的酒店業（包括分布圖、價格水平、入住率等）、大型購物中心（分布圖、租金水平等）、專業市場（分布圖、租售價格水平、分析與展望等）、鄰里中心等業態；三、商業地產相關研究，包括蘇州商業地產開發模式、土地情況（土地供應量、價格、容積率、出讓計畫等）、投資機會等；四、相關專家對蘇州商業地產未來的展望；五、蘇州典型商業地產案例分析。

本書的最大特點是所有資料均由作者實地調研所得，以確保資料的真實性和準確性。

本書適合房地產投資及研究等相關人士參考閱讀。

圖書目錄

第1章 蘇州市及其房地產發展概況

第2章 國家及地方房地產政策研究

第3章 市級商服中心研究

第4章 區域商服中心研究

第5章 專題研究

第6章 商業地產相關研究

第7章 蘇州商業地產展望

後記

蘇州地產

蘇州商業地產發展狀況

蘇州地區經濟自03年以來便邁入快速發展軌道，地區GDP保持了穩步上揚態勢，連年以來環比可計增幅均在11%以上，2011年更是突破萬億元大關。而蘇州房地產市場也實現了快速投資發展的歷程，2004年以來，蘇州房地產投資占全社會固定資產投資比重首度突破20%,此後基本呈上升態勢。其中，住宅市場的發展尤為快速，平江新城、滄浪新城、相城區、高新區西北板塊、吳中越溪板塊、園區湖東以東板塊等新興住宅片區相繼高調開發，城市擴容發展日新月異，對片區商業配套的要求也刻不容緩，一批城市副中心、次中心相繼籌建興起，特別是06、07年，商業用地交易跟住宅市場一致也同樣迎來高潮期。 　08年全球金融危機的爆發，住宅市場陷入低谷，而商業地產並沒有即刻萎靡，小規模資金回籠快的商業項目反而趁勢得以提升關注，商業項目可租可售的業態特徵，以及後期依託商業運營創造出相對於住宅物業更為穩定的現金流，使得經濟危機下部分房企逐漸將開發視覺偏向商業地產這一領域。09年政策和拉動內需的刺激使得整個房地產市場恢復好轉，商業地產開發仍是熱點。

蘇州商業地產發展機遇

住宅限購、投資轉向有望催發商業地產發展步伐

2010年4月開始，房地產市場進入全面調控階段，特別是2011年，在限購、限貸、限漲、房產稅、監督問責等多重製壓下，蘇城商品住宅成交市場嚴重萎縮，住宅投資性購房全面重創。2012年，政府一再重申樓市調控政策不放鬆，雖然有住房信貸等部分利好措施的出現，但基本針對於首套置業的自住型購房需求，整體市場仍處在調控的制約之下，住宅投資行情持續難以恢復。 　而商業地產卻並不在調控之列。作為中國長期以來資產投資保值的重要途徑——購房置業，在住宅投資受制約的情況下，不受限購的商業地產卻是一種機遇。一方面，商業儘管投資風險大，但固有的運作回報模式本身就較單純的資產保值更具誘惑力；另一方面，近年大興其道的小戶型低總價商鋪、酒店式公寓等商用物業，投資門檻低、項目運作快速，在住宅投資受限下未嘗不能激發部分中低端投資者的置業需求，潛在的投資需求轉化，從而促進商業地產發展的步伐。

城市交通建設掀開商業擴張新版圖

蘇州城市發展對於交通的依賴較大，原有中心城區面積較小，居住商業較為集中。隨著城市外來人群的擴大增長，城市發展急需向外輻射，大城市的發展框架首要就是城市的交通解放。加強中心區域城市主幹道向各周邊板塊的延伸，為各副中心、次中心的興起及對中心城區居住商業分流起到明顯的交通推動作用，最為突出的便是三大主幹道北延促進北部相城活力島板塊的興起，北部城市副中心商圈的凸顯。 　其次，軌道交通和高速環線路的建設啟動，加快了各片區板塊之間的聯合發展，區域房地產價值也隨之得以重估。特別是軌道交通一號線的通行案例，對周邊無論是住宅市場還是商業市場，均有明顯的促進表現。城市兩翼金楓路商圈、環金雞湖軌道沿線商圈無不藉助這一城市大動脈的人流匯聚效應；就連古城區軌道沿線商業帶，也迎來更新升級的發展空間。 　城市間高速交通運輸的發展，城際高速鐵路的相繼通車，縮短了蘇州與長三角城市及京滬沿線城市之間的距離感，一定程度上有望緩解大城市高壓下購房人群向周邊城市的分流；而蘇州作為上海後花園，近年來本身就不乏上海新興購房人群的湧入，“高鐵新城“板塊初步浮現，隨著居住人群的集中效應，未來高鐵新城商圈的興建也指日可待。蘇城商業地產發展掀起新的擴張版圖。

蘇州各區域商圈發展狀態

從目前蘇城各區域商業發展狀況來看，古城核心商業區發展成熟，觀前、石路、南門商圈依然承載著蘇州商業市場絕對的消費引導，同時，在軌道交通建設引導下，這部分核心商圈也經歷了近年的升級改造和擴容，升級為更便捷齊全現代的商業形態。不過由於古城區地域限制，中心板塊商業市場的整體承載力度有限，隨著城市化進程加速大城框架時代的來臨，明顯需要更多元化、更便捷全面的商業輻射。

蘇州東部新城是蘇州至2020年城市總體規劃的首要發展區域，環金雞湖中央商務區也是蘇州目前發展力度最大、覆蓋範圍最廣、現代化商業形態最為全面的核心商業圈。主要由湖西中央商務區和湖東中央商務區兩大部分組成，商業形態涵蓋金融、辦公、高檔商業購物，百貨商場、星級酒店、大型餐飲的商業街區、文化街區和國際會展街區，是蘇城古城以外發展最為快速全面的商業圈帶。而且，隨著近年園區早期主力板塊住宅開發的相對飽和，房地產市場的發展重心也逐漸偏向商業地產的升級發展，特別是蘇州首條軌道交通線路一號線的通行，最為受益的環金雞湖商圈，已經遠遠超越城市核心的商業引導，向長三角都市圈金融商業文化購物熱點區升級。近年地標性商業體相繼動工興建，鳳凰文化廣場、東方之門、圓融星座、晉合廣場、九龍倉蘇州國際金融中心、以及2012年啟動的國內最大城市綜合體項目182萬方的蘇州中心廣場，未來區域商業競爭的核心將是高端商業綜合體的消化。

作為城市兩翼之一的城西部分，高新區獅山路商業板塊發展相對較早，且早期發展主要集中在獅山路沿線，以辦公、金融、餐飲服務業為主導，隨著城市擴容發展的推進，獅山路商業帶也明顯進行了衍生髮展，圍繞獅山路擴散的鄧蔚路、玉山路、塔園路等商業規劃項目相繼面市，特別是近年以來，軌交一號線的交通帶動，美羅商城、泉屋百貨等大型高端購物中心也逐漸進駐城西板塊，同步升級了高新區商業市場的功能定位。同時，軌交一號線的區域連線效應，以及憑藉緊鄰高新區獅山板塊的優勢地理位置等利好因素，吳中木瀆片區近年的發展也是有目共睹，大城西的概念呼之欲出，金楓時代廣場、浙建楓華廣場、蘇州廣播電視台投建的蘇州國際影視娛樂城等商業、文化、娛樂綜合體項目的破土動工，預示著一個全新大城西板塊商業地產時代的到來。

而位處蘇州“十”字發展軸南北兩端的新興城市副中心地帶，近年也加速了商業地產發展突圍的步伐。城北首個城市綜合體項目萬達廣場，率先拉動古城區消費向北分流的可能；再加上平江新城各項目便民城市配套工程的跟進，北部相城活力島區域的規劃開發，進一步加速了商業縱軸的北延發展。且城北片區內城際高速、國道省道、鐵路、高鐵遍布，是蘇州連通外圍城市的交通樞紐地帶，為北部新城商業地產的全面崛起輻射長三角創造了有利條件。

相比北部新城商業地產的發展，城南板塊近年表現略有遜色，商業地產整體發展有限。吳中區主城板塊居住市場成熟，可開發用地不足，老商業的改造升級需求旺盛，但新興商業體開發受限；一度表現突出的越溪副中心地段，整體以中小型商業體項目為主，同質化嚴重，對整個城南板塊的引導不足。2010年中潤蘇州中心項目的強勢推出，升級了吳中區主城板塊商業市場，一定程度上也帶動了蘇州商業縱軸南端的發展。再加上近年吳中大道以南邵昂路迎春路住宅市場的快速開發，東部尹山湖板塊住宅項目的興建，這部分新興片區同樣亟待商業配套城市辦公商務功能的全面興起，城南商業地產後勁可觀。

蘇州商業地產問題與挑戰

商用物業庫存不乏高位，風險壘高。

從上述目前蘇州商業市場可售庫存來看，整體仍處在相對高位狀態，雖然2012年以來市場成交有所向好的趨勢，壓抑的投資需求也有待投放市場。但部分項目庫存情況較為嚴峻，如2010年面市的中潤蘇州項目，去年四季度以來可售房源持續在七百套以上高位，特別是2012年以來消化緩慢；同樣位處東吳北路的南門商業廣場，去年一季度面市的四百餘套酒店式公寓及商鋪房源，目前庫存量仍在三百套以上，再加上這部分項目用地取得時間距今基本在五六年以上，40年產權的商用物業至今尚未正式投入經營，無論是對於開發企業還是置業投資者來說，潛在的風險壘高不容忽視，其他片區也不乏同類型庫存項目，如何加速這部分開發周期相對較長項目的市場消化周期，將是擺在部分開發企業面前的一大挑戰。

同質化開發泛濫，差異化競爭不足。

一方面，是近年商業地產開發興建的風生水起，商業區域的不斷延伸擴大；另一方面，同類型商業項目紛紛湧現，片區之間甚至同一板塊內“克隆”“複製”同一商業形態及運營模式的不在少數，導致商業投資差異化競爭極度缺乏，投資者選擇重疊度較高。08年以來，中小規模商業體項目，以底商或底部購物中心、酒店式公寓、SOHO辦公結合的物業形態大行其道，而商業之間又缺少專業化和主題性的差別引導，像蘇州古玩城、鳳凰文化廣場等特色型商業來帶動整個項目的較少，反而是一系列無太大差別的酒店式公寓項目、商業綜合體項目有如雨後春筍，同一板塊內千面一體的商業形態，必將導致市場的“審美”疲勞，投資者的選擇模糊，以及未來商業運作的競爭惡劣化。擁有兩千五百年以上歷史沉積的文化名城蘇州，現代化商業地產的開發不應該滿足於簡單的興建與擴建，縱深挖掘，與城市價值、歷史文化相銜接，提升商業地產未來綜合創新價值，才是更具有挑戰性的發展途徑。

商業地產開發踴躍，商業運營有待加強。

商業地產運營環節主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體操作中，地產開發是基礎和表現，是階段性行為，而商業運營則是長期性行為，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗。而近年蘇州商業地產開發踴躍，商業運營表現卻並不突出，儘管也不乏萬達廣場這種地產開發商占據商業運營主導的“萬達訂單”模式商業地產運作，但更多的特別是中小規模商業體項目，採用的還是產權旺鋪銷售運營模式，簡單的招商引進後，商業運營引導與管理極不明確，兩三年後無論是進駐商家還是房產投資者，均看不到有效的盈利回報，商業運營矛盾一觸即發，近兩年蘇州金門路一中小規模商品市場頻發糾紛便是這種商業運營不足導致的典型案例。如何在商業開發活躍的同時，保障投資者的有效利益回報，使商業地產市場不僅僅只停留在地產開發房產投資保值階段，加強商業運營管理資本運作管理才是最有力的挑戰。 　總之，隨著城市經濟發展、城市交通建設和城市化進程的推進，蘇州商業地產市場前景可觀，但機遇與挑戰並存，從歷史文化名城蘇州向現代化經濟文化中心的大都市完美演繹，商業地產的穩健發展尤為關鍵。