《茂名市建設用地增加容積率補交土地差價管理規定》(茂府規〔2020〕7號，以下簡稱《管理規定》)，於2020年6月28日經市政府十二屆116次常務會議審議通過，有效期五年。
基本介紹
- 中文名：茂名市建設用地增加容積率補交土地差價管理規定
- 發布單位：茂名市人民政府
- 實施時間：2020年6月28日
解讀,檔案全文,
解讀
出台目的
隨著茂名市土地資源緊缺與城市發展的矛盾日益尖銳，急需有效盤活存量用地，開拓發展空間。在國家政策導向明確鼓勵集約節約用地的背景下，我市有相當數量出讓時無約定容積率或者基準容積率較低的土地，不符合新的城市規劃，不適應新形勢發展需要，迫切需要有相應的政策法規來規範這些土地的開發建設。因此，2009年我市出台了《茂名市規劃區建設項目增加容積率補交土地差價管理暫行規定》（茂府〔2009〕90號，以下簡稱“90號文”），2013年，我市在90號文基礎上進一步修改完善，制定了96號文。自90號文和96號文相繼實施以來，為解決歷史用地在規劃報建過程中有關容積率確定和補交土地差價等問題提供了有力的政策法規依據，大力推動了我市存量用地集約節約開發利用。在實施過程中也得到相關用地單位和公眾的支持。因96號文自2014年1月1日起實施，有效期五年，已於2019年1月1日過期失效。為進一步盤活我市已出讓未建低效用地，特制定本《管理規定》。
適用範圍
《管理規定》基本延續96號文限定的適用範圍，即在茂名市茂南區、電白區行政區域範圍內的國有建設用地涉及增加容積率建設須補交土地差價的。所稱須補交土地差價的國有建設用地，是指居住用地、商業服務業設施用地及物流用地等國有建設用地，不包括倉儲用地、工業用地及公益性項目用地。法律、法規及“三舊”改造政策另有規定的，則從其規定。另外明確對於《管理規定》，信宜市、高州市和化州市人民政府可參照執行。
容積率的定義
本規定所指容積率，是指在一定的地塊內計入容積率的總建築面積與相應的規劃用地面積的比值。由於部分配套公共服務設施和地下停車場等建築面積是不計入容積率的，因此，總建築面積需扣除這部分建築面積，明確表述為計入容積率的總建築面積。
容積率指標計算依據
96號文規定容積率指標計算統一按《茂名市建設用地容積率計算規則》中的有關規則執行。由於2018年12月市政府批准實施新的《茂名市城市規劃管理技術規定》，該規定對容積率指標計算有新的內容和要求，所以《管理規定》相應修改為：“容積率指標計算統一按《茂名市城市規劃管理技術規定》中的有關規定執行”。
基準容積率確定
《國有建設用地使用權出讓契約》約定的容積率，為基準容積率。但因歷史原因，尚未簽訂出讓契約或者已出讓土地契約中沒有約定容積率的，則按下列原則確定基準容積率：
（一）土地出讓時有已經批准的控制性詳細規劃的，以該控制性詳細規劃確定的容積率為基準容積率；
（二）出讓時無已批准的控制性詳細規劃，但有已批准的修建性詳細規劃的，以該修建性詳細規劃確定的容積率為基準容積率；
（三）出讓時既無已批准控制性詳細規劃，又無已批准的修建性詳細規劃的，則按1.5確定其基準容積率。
第（一）、（二）款是以出讓時經批准的相關規劃的容積率作為基準容積率。第（三）款主要是依據當時河東片區2008年前已基本建成小區的總體平均容積率（約為1.49，取小數點後一位為1.5）確定，符合我市的城市發展和經濟社會發展的實際情況，與我們經濟社會發展水平相當的周邊城市陽江的做法也與我市一致。上述條款也是延續90號、96號文的相關規定。
建設用地增加容積率補交土地差價
建設用地增加容積率補交土地差價的計算公式為：應補交的土地差價＝樓面地價×新增計容建築面積。
樓面地價確定
樓面地價按新容積率規劃條件下，根據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》（國土資廳發【2018】4號）及有關規定確定。估價期日以自然資源部門依法受理補繳地價申請時點為準。
96號文關於樓面地價的表述主要是根據2011年廣東省國土資源廳《轉發國土資源部土地利用管理司關於房地產用地調整容積率後補繳地價款有關問題的通知》（粵國土資利用函〔2011〕3101號），估價期日定為市政府同意批准增加容積率的日期。由於2018年出台了《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》（國土資廳發【2018】4號），檔案明確估價期日以國土資源部門（機構改革後調為自然資源部門）依法受理補繳地價申請時點為準。因此，樓面地價及估價期日的表述相應作了修改。
新增計容建築面積核定
核定新增計容建築面積，以批准變更規劃條件所新增的計容建築面積（新容積率規劃條件下計容建築面積－基準容積率條件下計容建築面積）為準，或規劃條件核實時實測的新增計容建築面積（實測的計容建築面積－基準容積率條件下計容建築面積）為準。
96號文是核定新增建築面積，由於新增建築面積有部分是不計容的，比如增加一些公共服務設施和地下停車場等，這部分增加的面積不需補交土地差價。因此，《管理規定》將第九條規定的所有“建築面積”統一修改為：“計容建築面積”，令到表述更加準確無歧義。
檔案全文
第一條 為進一步規範建設用地容積率管理，提高集約節約用地水平，規範我市規劃和國有土地管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》《廣東省城鄉規劃條例》《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》《建設用地容積率管理辦法》《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》（國土資廳發〔2018〕4號）等有關規定，結合本市實際，制定本規定。
第二條 在茂名市茂南區、電白區行政區域範圍內的國有建設用地涉及增加容積率建設須補交土地差價的，適用本規定。
本規定所稱須補交土地差價的國有建設用地，是指居住用地、商業服務業設施用地及物流用地等國有建設用地，其中倉儲用地、工業用地及公益性項目用地除外。法律、法規及“三舊”改造政策另有規定的，從其規定。
第三條 本規定所指容積率，是指在一定的地塊內計入容積率的總建築面積與相應的規劃用地面積的比值。容積率指標計算統一按《茂名市城市規劃管理技術規定》中的有關規定執行。
本規定所稱土地差價，是指建設用地批准增加後的容積率大於基準容積率時，超出基準容積率部分應按有關規定補交的土地出讓價款。
《國有建設用地使用權出讓契約》約定的容積率，為基準容積率。因歷史原因，尚未簽訂出讓契約或者已出讓土地契約中沒有約定容積率的，按下列原則確定基準容積率：
（一）土地出讓時有已經批准的控制性詳細規劃的，以該控制性詳細規劃確定的容積率為基準容積率；
（二）出讓時無已批准的控制性詳細規劃，但有已批准的修建性詳細規劃的，以該修建性詳細規劃確定的容積率為基準容積率；
（三）出讓時既無已批准控制性詳細規劃，又無已批准的修建性詳細規劃的，則按1.5確定其基準容積率。
第四條 凡通過招標投標、拍賣或掛牌等出讓方式取得使用權的土地以及通過以上方式取得土地使用權後又轉讓的，經批准增加容積率的經營性建設用地，或是過去按規定通過協定出讓或轉讓取得使用權的土地，經批准增加容積率的經營性建設用地，均應按規定補交土地差價。
第五條 土地使用權人應嚴格按照規劃條件和出讓契約使用土地，不得擅自改變土地用途，自行調整容積率。
第六條 國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：
（一）因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的；
（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的；
（三）國家和省、市的有關政策發生變化的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第七條 自然資源部門、財政部門負責建設用地增加容積率補交土地差價的相關工作，各自履行如下職責：
（一）自然資源部門負責建設用地增加容積率的審核報批，出具批准增加容積率檔案，核定應補交土地差價金額並負責徵收土地差價及繳入地方國庫等工作；同時與土地使用權人簽訂國有土地出讓補充契約，督促土地使用權人應當在規定時間內補交土地差價，憑銀行繳款憑證出具已繳款證明。
（二）財政部門負責土地差價入庫後的管理工作。
第八條 建設用地增加容積率應按《茂名市建設用地規劃條件核發與變更管理辦法》中的有關程式審批辦理。
第九條 建設用地增加容積率補交土地差價的計算公式為：
應補交的土地差價＝樓面地價×新增計容建築面積。
樓面地價按新容積率規劃條件下，根據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》（國土資廳發〔2018〕4號）及有關規定確定。估價期日以自然資源部門依法受理補繳地價申請時點為準。核定新增計容建築面積，以批准變更規劃條件所新增的計容建築面積（新容積率規劃條件下計容建築面積－基準容積率條件下計容建築面積）為準，或規劃條件核實時實測的新增計容建築面積（實測的計容建築面積－基準容積率條件下計容建築面積）為準。
第十條 經批准增加容積率的建設用地項目，土地使用權人必須按規定補交土地差價及相關稅費後，方可到自然資源部門領取變更後的規劃條件。
第十一條 建設項目規劃條件核實時實際測定的容積率如超過批准容積率，增加部分在合理誤差範圍內的，按本規定第九條規定的標準補交土地差價。增加部分超出合理誤差範圍的，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條、《廣東省城鄉規劃條例》第八十條等有關規定處理。
第十二條 信宜市、高州市和化州市人民政府可參照本規定執行。
第十三條 本規定自印發之日起實施，有效期五年。
